恒大旧改公司破产清算，被拖下水的“庙头们”

　　一切幻想，都结束了。

　　前两天，又一家恒大系地产公司破产清算，这次轮到了恒大大湾区城市更新(广州)有限公司，第一次债权人会议于8月26日召开。

　　恒大大湾区城更公司成立于2020年末，最出名的项目便是庙头旧改。

　　这是恒大为了庙头旧改专门成立的一家公司，核心目的是引入广州城投，参股庙头开发主体“海丝盛城房地产开发有限公司”。

　　值得注意的是，庙头曾经的开发主体海丝盛城房地产开发有限公司，也在月初被申请强制清算。

　　对于恒大的清算，终于轮到了庙头。

　　上周，庙头向全体村民们发了一封“致村民们的信”，言辞相当恳切，并直言：各项工作停滞不前。

　　曾经，城投为了清理庙头留下的股权、债务纠纷，在入股后花了接近500多天的时间才理顺，重新收集村民投票、成立公司等等，最后发现白忙活。

　　城投，接不下这么多恒大遗留的“烂摊子”。

　　市场形势的变化以及自身开发业务的不顺，城投正在收缩战线，而非核心业务的庙头旧改，又无法即时产生收益，只能被“放弃”。

　　在接连遇见恒大、雪松等几只“超级水鬼”之后，城投家也没有余粮了。

　　而造成庙头如今这一切的原因，是最初的恒大，埋下了太多雷。

　　庙头旧改先后经历了恒大+同创、恒大+城投、城投独资，以及接下来可能的新模式，一共4个时期。

　　我们重新理一遍时间线。

　　2020年，庙头旧改公开招商，选定了恒大韶关公司+悦嘉房地产开发公司（同创）为合作主体，改造面积184.2万平，改造金额90亿，老黄埔又一个巨无霸旧改。

　　这一时期，是最早的恒大+同创时期，后者是庙头的前期服务商。

　　2021年，恒大财务上的问题越来越大，庙头旧改无力推进，正式引入广州城投驰援。

　　最初，城投入局庙头，也是恒大质押了项目公司股权给城投，换到了一笔救命钱，24.5亿股权。

　　2022年，村民投票通过，城投取代恒大成为庙头旧改的大股东。

　　这是第二时期，城投+恒大的合资操盘。

　　不过，由于恒大的债权纠纷、股权质押等情况相当复杂，城投和恒大的转股操作一直没能完成。

　　2023年，城投一拍脑门，算了，另起炉灶，直接和庙头商量在源头上把恒大踢出局，上面提到的所有公司都不再和庙头旧改有关联。

　　这一堆公司都会简化为一家公司-广州海丝城投资发展有限公司，由城投独资控股，合作成立旧改实施主体，和庙头签订相关合约。

　　值得一提的是，当时城投在庙头的动作是是获得了黄埔的肯定。

　　随后，庙头旧改宣布首开区动工，推动物业、村民签约等等。

　　这是第三时期，恒大被清算退出，城投独资开发。

　　在大家以为庙头旧改即将走上正轨，项目一切照常开发之时，庙头突然停下了。

　　1）庙头旧改，距离产生销售收入，还有很长的路，且未来还要持续投入

　　总投资300亿，且是旧模式，成本高，要沉淀太多资金，几十亿扔下去听不见个响。

　　2）城投战线收缩，近3年城投拿地、销售都不太顺，接了几个项目也没有起色。

　　先后在雪松、恒大等企业上，城投砸下了上百亿，也接下来足球场、庙头旧改

　　3）庙头旧改拖累了城投。

　　虽然通过官方背书，城投在股权上摆脱了恒大，但债权人可不管你这那的。

　　跑得了和尚，跑不了庙，更何况这还是恒大和庙头，连新项目公司和村集体都受到了影响。

　　曾经的合作伙伴，丰悦城改（同创）也加入战局。

　　如今，恒大湾区城更公司以及海丝盛城公司都迎来了清算时刻。

　　但这一切似乎都来得太晚了。

　　接下来，留给庙头旧改的唯一出路便是转新模式，否则便是无限期停滞。

　　背后传达出的一个意思是，城投不会继续给庙头投钱了。

　　其实，庙头旧改本身的规划、位置都还算不错，庙头旧村改造项目最新规划建设用地面积约68万平方米，总建筑面积约168万平方米，预计投资近300亿元。

　　对庙头来说，其实不存在to be or not to be的选项，前者新模式是短痛却能带来新家园的希望。

　　但如果选后者，基本代表放弃改造了，保持幻想的长痛。

　　所谓新模式，即系通过政府统筹+专项债的模式进行改造，对村民们来说最大的区别，旧模式的高额补偿，是彻底回不去了，1:1补4层、临迁费35元/平/月、弃产1.5万/平。

　　未来，要接受统一的280方案，也就是降低补偿要求。

　　参考恒大操盘未批先拆的沧联旧改，转了新模式后的新方案，村民们为了尽快住进新房，同意率还是挺高的。

　　像沧联、庙头等旧改是不幸的，在恒大入局之后，刚刚启动便碰上了开发商暴雷，留下了一地烂摊子。

　　其实，恒大通过公开招商入局的旧改还包括，增城迳吓村、南沙龙古村、南沙鸭利村等等，但由于启动没那么快，影响小了很多。

　　而速度最快的黄埔，则避之不及。

　　恒大最初的版图甚至要更大，但很多村都处于前期阶段，多少得喊一句：

　　“谢恒大不拆之恩”。