一周综述：物业费官司，青岛某物业公司一审胜诉率85%！

最近有好事者想跟物业公司掰扯物业费的事情，于是统计了一下高新区超级大盘某某公园美地的涉诉情况，依托公开裁判文书得出的调查结果显示，从2016年到2026年的10年间，该大盘的物业公司累计涉诉案件超 450 余起，92% 以上均为物业服务合同纠纷，而一审诉率达 85%。

至于15% 未完全胜诉案件，多以调解撤诉、酌情减免物业费了结，业主几乎难以实现全额拒缴。

司法实践表明，物业服务具备公共持续性特征，仅凭零星照片、口头投诉难以完全免除缴费义务，最多也就是减免滞纳金。

有意思的是，近两年该物业公司的诉讼清收节奏似有放缓，立案数量远不及2019 至 2022 年的峰值，可能跟近年来法庭控制物业费纠纷的立案数量有关。

眼下不交物业费似乎进入一个博弈阶段：上法庭必输，但是能不能立上案可难说了。难到什么程度呢？你只要别把物业的眼泪逼出来，就还能协商解决。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

外地媒体咋应对？

城阳松树庄社区于2012年完成回迁，负责小区日常管理的松树庄社区股份经济合作社每月向每户收取卫生费25元，加上480个车位每月收费80元，14年来的总收费大约500万元。

最近有业主质疑：卫生费、停车费属于社区集体经营性收入，对应账目长期不公开、公示数据不实，存在隐瞒集体收入、财务管理不规范的嫌疑。

然后锦州的一家媒体报道了此事，把惜福镇街道搞得一脸懵，迟迟都没有回应。

这件事的是非且待慢慢捋，如何对待外地媒体却是各个街道眼下的急迫事，因为媒体异地采访越来越流行，已经成为了必须要面对的日常。

应对不当容易出乱子。

2

每日优鲜总部地块改建住宅楼！

7月25日，青岛市自然资源和规划局发布城阳区流亭机场单元(东部)CY0501309地块控规调整批前公示，重要指标包括由商务金融用地调整为二类城镇住宅用地，高度从150米降到36米，容积率上限从2.5降至1.6.

简单说，就是原来拟建每日优鲜总部地块，改为住宅！

按照变更后的限高和容积率，大概率是建设10-11层小高层纯洋房社区。

我觉得这样很好，投资有成功就有失败，重要的是控制好情绪，尤其不要沉迷于失败的氛围中，该止损止损，该不吃舆论就不吃舆论，以饱满的精气神迎接新的工作是正途。

你管别人怎么议论投资每日优鲜的失败呢，听蝲蝲蛄叫还不种庄稼了？

3

楼板为什么隔音差？

崂山某中高端改善盘的业主在网上抱怨楼板的隔音效果差，严重影响居住体验！有很多自述为该项目业主的网友，聚在评论区里愤愤而论。

公平地说，这跟什么项目无关。

《民用建筑隔声设计规范》中楼板撞击声限值≤75dB 多为“推荐性”，验收不强制检测，开发商按最低成本达标即合规，甚至实际达 80dB 以上也不违规 。再加上部分新房交付时已设弹性隔音垫层（浮筑楼板），但业主/装修公司为抢层高或铺瓷砖，直接砸掉垫层用水泥回填，彻底切断减振路径，导致隔音失效 。

不过新的《住宅项目规范》自 2025 年 5 月起强制要求卧室/客厅楼板撞击声压级≤65dB（原 75dB），并明确需采用浮筑等构造。所以，新房的居住体验会好很多。

近年来新房要摇号老房跌不休，这就是原因之一。

4

西海云庐摘掉绿城帽子！

7月29日的一则报纸公告显示，早在今年5月8日西海云庐项目就摘掉了绿城的帽子，用书面语言表达就是：因（借帽方）经营方针调整，双方协商提前终止合作。

经营方针为啥调整呢？

就是市场不是很好，借助绿城这块金字招牌也没能完成高价、快速卖掉房子的目的，还要承担价格不菲的品牌使用费、管理服务费，感觉不划算。

咋说呢，在大型造船厂旁边建豪宅，销售难度就是很大，借品牌真不如降价更能助力销售。

5

火拼118轮，绿城拿下张村河地王！

时隔五年之后，绿城咬着牙叫价118轮，以21172元/m²楼板价拿下张村河新地王，终于又在青岛拿地了。

地肯定是好地，但是眼下的市场环境下，这个价格高不高呢？都说张村河好风光，却有一堆好项目没有清盘，与客户们在价格上扯来扯去。

我觉得还行，因为上一任地王越秀青铁和樾府的容积率是2.5，融创崂山壹号院和华润崂山悦府的容积率也都是2.5，而绿城刚刚拿下的这块地，容积率只有1.3，拿来做洋房 + 叠拼，正好可以和没有清盘的那堆好项目错开赛道。

赛道无对手，后续就看绿城的产品力了。

6

没有繁华孵不出的蛋！

最近不知道哪里冒出来一个法拍榜，把拥有27套法拍房的西海岸欧美世纪花园小区排在青岛法拍房数量第一名，于是这个沉寂多年的楼盘又在社交媒体上热了一回。

年轻人不了解这个盘，但是相信很多资深业内人士看到这个热搜，会有一种“苏菲玛索心上过，回首山河已是秋”的沧桑感。

本世纪初，胶南启动东部新城建设，希望以市政府东迁带动人气与商业起步，欧美投资集团就是在这个背景下于2005年正式在新城核心地块拿地开工。

彼时新城人气寂寥，两千多户的项目又太大，该怎么卖房子呢？

一是讲故事，二是拉外地投资客。

37.5% 绿化率、1888㎡会所（规划泳池、健身），多次参加省内外房展、斩获 “齐鲁建筑艺术名盘” 等楼市奖项——这些讲故事的手段现在看起来很俗套，但欧美世纪花园就是俗套本套，第一个用鲜花来比喻女人的人。

然后去外地拉投资客，是的，欧美世纪花园就是最早一大巴一大巴往项目上拉外地人的楼盘。不跟浮山后比，不抢薛家岛的刚需，而是选择跟乳山银滩、龙口东海旅游度假区挤一个赛道，然后把银滩们打的鼻青脸肿：青岛胶南市政府旁边的项目，银滩们怎么打？

十几、二十年前，这些手段很惊艳也能扛业绩。

房子是卖出去了，问题是入住率太低，一期交房三年入住率不足30%。二期交房初期甚至入住不到20户，供暖都办不下来，有促狭的媒体直接以“空城小区”冠名。

然后开发商也扛不住了，不仅早年宣传的大型会所、室内泳池规划成空，还把三期部分房屋拿去抵押，大量业主办不了证，一通吵闹。

但是世事难料，盘烂架不住地段好啊，2012年胶南撤市设区并入黄岛，2014 年正式成立西海岸新区。十几年间周边从成片空地，发展为隐珠政务、居住核心，学区还划归兰亭小学，各种配套堆得满满当当。

现在这个小区早已不是空城，烟火气浓的能淌出油来。所以啊，没有繁华孵不出的蛋，只要地段够好，再烂的盘也有春天。

就像苏菲玛索，只要底子好，怎么叛逆都没事，前半生过得红尘滚滚潇潇洒洒，老了还被世人夸赞：岁月真不败美人！

编辑：周道