反转，一线王者：中海地产强势回归

大家好，我是地产高富帅。

过去半年，土地市场持续火热，北京，上海，杭州，苏州，广州等热门城市，再次贡献多宗高溢价地块，豪宅市场迎来了持续正面声音。

2026年前7个月，百强房企销售降幅继续收窄。中指研究院数据显示，2026年1-7月，TOP100房企销售总额为18042.1亿元，同比降幅较1-6月收窄0.6个百分点，已连续五个月收窄。

与大盘持续走低不同的是，前十房企占有率迎来新高，强者恒强的局面已成定局，四大头部央企呈现断层式综合领先。

中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、北京城建等企业销售额同比增长，在当下整体市场收紧的情况下，持续增长的房企显得鹤立鸡群。

中海地产作为绝对的行业领袖，前七个月仍然保持强势的业绩兑现能力，一方面，中海地产近年可售货值高度集中于核心城市，抓住了核心城市的修复红利。

最重要的是，中海地产仍持续在深耕产品迭代赛道，持续助力项目营销端口，迎来了阶段性的市场正面反馈。

就在刚过去的7月31日，徐汇滨江的安澜上海东区于7月31日推出100套大平层房源，房源套均总价2416万元-4197万元，项目开盘半小时即全部售罄，成交金额33.6亿元。

安澜上海作为四家超级央企联合打造的顶级项目，本次东区地块由中海地产操盘营销，市场再次见识了中海作为头部央企的综合实力。

中海地产如今在一线城市仍然呈现制霸能力，但与业绩变现能力相比，上半年中海地产在土拍市场上的活跃度就显得格格不入。

整个上半年，中海地产突然熄火，四大一线城市中，连续土拍颗粒无收，这也是让同行与吃瓜群众非常疑惑的，“超级拿地王”今年是怎么了？

单看拿地这个指标，中海上半年几乎与头部房企直接脱节，一边是拿地金额断崖式下跌，一边仍然是一线城市业绩火力全开，2026年的中海玩的有点花。

其实道理很简单，中海不是不拿地，是坚决不拿贵地，目前的中海根本不缺土地，去年权益942亿的土地款不是白花的，妥妥的地主家有余粮。

作为头部央企之一，可持续拿地当然是企业发展的最基本面，与很多房企把主力货值放在下半年一样，中海的投资主场似乎永远在下半年。

话音刚落，一线城市的王者，中海地产杀回来了，七天耗资高达130亿重仓北京，开启了新一轮的土地竞逐。

7月28日傍晚，朝阳酒仙桥0013-1地块土拍落槌。招商蛇口、越秀地产、建发房产、保利发展、中海新城、绿城中国等六家房企入场。

大伙线上线下共254轮报价，最后被中海新城以46.814亿元收入囊中。溢价率高达25.8%，折合楼面价约8.11万元/㎡。

新一届“朝阳地王”诞生！，作为深耕朝阳多年的中海新城彻底杀疯了，酒仙桥板块也成为北京朝阳近几年最火的豪宅区。

0013-1地块，是酒仙桥板块“三兄弟”中，先天条件最好的一个，容积率最低，而且无配建，最纯粹，更关键的是地块足够小，房企拿地的压力，后续开发的压力不大。

这块地几乎是为中海量身定制，既有抬自家项目轿子的意图，更有在此板块持续深耕并有迭代产品实现溢价的意图。

此前一线城市类似的“成熟配套+小地块”案例中：中海深圳安缇项目就证明了中海的操盘实力，依靠产品极致创新突围。

紧接着，就在昨天下午，北京迎来一宗重量级地块出让——朝阳区广渠路0409-10地块出让，6家竞买人现场竞价185轮，最终中海新城以总价83.99亿元斩获地块，成交楼面价81407元/㎡，溢价率19.13%！

这一成交楼面价刷新了朝阳区涉宅用地的高价纪录，也成为 2026 年北京宅地成交总金额和单价的“双料地王”。

北京广渠路，确实已经很久没什么新盘发声。早期比较出名的当属当年的广渠金茂府，整体如今均价超过10万元/平方米，部分房源价格更高。

因此，中海本次在此板块插旗，很显然又是玩的老花样，改善豪宅需求大，中海在一线城市的标准打法，就是做板块标杆，先让竞品眼前一亮。

可以看到，中海地产现阶段的投资逻辑非常明确，要么深耕板块，要么能突破创新，其本质逻辑还是经营的底盘不会变：利润第一。

最值得关注的是，中海在北京连下两城的公司是中海新城而非中海地产北京公司，有意思的是，去年开始，中海新城已经雄起，中海地产在北京的招牌似乎要换名字了。

在北京市场，中海地产极其罕见的布局了两大主体开发平台，分别是中海地产北京公司与中海新城置业，对外统计销售额时就是两家独立公司的整体销售额。

可以看到，近三年，中海地产在北京仍然保持绝对头部水平，2023年以‌533.6亿元‌销售额位居北京房企榜首，2024年中海北京全年销售额达‌426.8亿元，持续领先京城。

中海地产在北京的分水岭是在2025年，尽管整体销售全口径金额仍然位于北京房企榜首，但是权益金额排名有了变动，中海系两家平台公司的内部竞争加剧。

2025年之前，中海新城的业绩肯定是比不上中海北京公司的，在中海系统内，中海新城早期专注城市更新项目，长期深耕北京石景山区、西城区。

2024年11月，中海新城153亿拿下“朝阳酒仙桥+小红门+十八里店组合地块”。这也是让中海新城扬眉吐气的一个项目，打出了自身的招牌。

项目部分地块后续定位为中海萬吉玖序，也是中海新城一战封神的作品，2025年开盘3个多月，万吉玖序网签了179套，套均超2400万，成交均价保持在11.4万+/㎡的高位，成交额超43个小目标。

加上其打造的京华玖序，助力中海新城强势突围，2025年上半年，两大项目销售额突破100亿元。

相反，北京中海不是持续客诉纠纷就是销售疲软，势头完全被中海新城压制。长期深耕的北京丰台片区的影响力，已经逐渐暗淡。

在中海内部有个至理名言，拿错一块地，肯定需要用9块地去平衡利润，当年北京中海耗资110.54亿元，豪取万泉寺地块，并迅速推出丽金府，定价高达10.5万元/平方米。

想当年，北京中海的成名之作就是在丰台，尤其是疫情期间，中海干出了两个爆红神盘—— 一个是位于亦庄河西的中海京叁号院，另一个是丰台歇甲村的中海甲叁号院。

到了丽泽叁号院，中海的产品短板就直接暴露无疑，对标华润的北京悦府和瑞府，差距更明显，这一个项目直接让北京中海慌了。

在销售额上面直接见分晓，2025年全年销售持续疲软，对比中海新城两大豪宅的业绩变现，已经拉开了距离。

这一百亿项目的失利，彻底让北京中海陷入被动，加上早期开发的一系列项目的持续客诉纠纷，存量项目面临滞销，新项目又未能拉动团队气势与产品口碑，北京中海面临内忧外患的局面。

集合近期中海新城超百亿重仓朝阳的种种举动，中海在北京的局面似乎有了新的变化，早期吃咸菜+边角料的中海新城终于开始可以吃肉了。

最值得深挖的是，中海地产面临集团董事长换届的最后阶段，如果换届，中海在北京的团队还会一分为二？目前来看还真不好说。

现阶段，头部房企内部已经有一个明确的投资红线：在独立操盘情况下形成了业绩与产品口碑的板块，才有资格持续拿地。

也就是说，必须要证明自己有持续深耕并且还能持续创新的能力，否则甭管是哪个城市，集团直接对高溢价土地说NO.

中海地产本次的强势回归，完全是市场化的精准投放，虽然稍显残酷，但对于现阶段下行的市场环境，任何一步棋都容不得半点疏忽。

今天就聊到这里，对于中海地产近期的动静，欢迎大家留言与分享。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。