2026上半年中国办公楼市场：需求修复引领市场筑底，K 型分化加速洗牌

2026 年上半年，中国甲级办公楼租赁市场活跃度稳步攀升，国内核心城市办公楼市场净吸纳量同比实现正向增长。从需求端看，金融业与专业服务业持续释放市场韧性，科技创新、中企出海、消费迭代催生的新兴动能持续注入增量需求；从供应端看，新增供应节奏短暂放缓，但城市间与板块间分化依旧显著；从租金端看，整体仍处下行区间，但环比跌幅持续收窄，核心区位标杆项目租金已现边际回暖信号。

一、上半年市场全景速览

二、需求端：租赁活跃度持续修复

上海：升级型需求释放，AI 与游戏赛道领跑增量

上海市场整体受益于企业升级型租赁需求释放，优质高品质甲级办公楼项目租赁成交活跃度显著修复。金融、专业服务类企业依旧是市场核心需求主体，需求占比达到 31%；以人工智能、游戏赛道为代表的科技互联网企业租赁需求为市场提供持续增量支撑，需求占比达 25%。

北京：小面积成交主导，中关村硬核产业集聚

北京市场租户需求呈现明显的面积与产品偏好特征，上半年租赁成交主要集中在 300–500 平方米小面积区间，租户普遍青睐精装交付、可拎包入驻的标准化办公空间。中关村片区凭借硬核产业集聚优势，持续吸引量化基金、人工智能等前沿新兴科技企业。

深圳：净吸纳量强劲修复，硬科技与新经济贡献近三成

深圳市场净吸纳量持续修复走强，季度环比及年度同比均保持显著增长。以智能硬件、人工智能及应用、品牌出海为代表的硬科技与新经济行业，合计租赁面积约占总成交的近 30%，是上半年最活跃的租赁需求来源。

广州：新兴产业贡献超六成升级扩张成交

新兴行业是广州办公楼市场增量需求的核心动力。受益于中企出海战略及人工智能技术赋能，游戏、美妆及跨境电商等新兴产业上半年贡献了全市 65% 的升级及扩张型成交。

1.5 线与二线城市：新兴产业驱动内生复苏

• 成都：AI、软件开发及游戏企业租赁需求活跃；游戏企业扩租、搬迁类成交尤为突出。
• 南京：数据服务、软件开发等科技互联网企业，医疗器械等生命科学类企业有效推动去化。
• 杭州：人工智能及应用、游戏、多元零售业态、电商以及直播和短剧为代表的大文娱产业带来活跃需求。
• 武汉：AI 和芯片等新兴科技企业，创新药和医疗器械等医疗及生命科学企业的新租与扩租表现亮眼。

三、供应端：短期节奏收敛，下半年高位延续

上半年一线城市新增入市总建筑面积达 80.2 万㎡，较去年同期显著回落，短期供给增量收缩为市场修复创造窗口。但从全年看，2026 年下半年一线城市预计将迎来 303.6 万㎡ 的新增面积集中入市，大规模增量推动全年维持供应大年格局。

城市供应格局

• 北京：上半年无新增项目竣工；下半年预计约 70 万㎡ 入市，新项目已开启预租，对周边存量楼宇带来点状竞争压力。
• 上海、深圳、广州：上半年供应节奏放缓支撑空置率不同程度收窄；下半年大量新增集中落地后，空置率大概率重回上行承压态势。
• 成都：上半年多个甲级项目集中竣工，新增供应共 9.9 万㎡。
• 南京：上半年仅一个甲级新增项目入市，供应压力显著缓解；但受去年放量与下半年大体量项目影响，业主端竞争依旧激烈。
• 杭州：上半年新增供应集中入市，加剧短期竞争压力，但高品质项目激发了存量企业的升级与搬迁需求。
• 武汉：上半年累计新增供应近 20 万㎡，下半年预计仍将有 21 万㎡。

四、租金表现：跌幅持续收窄，结构性分化持续

主要城市甲级办公楼租金仍处结构性下行周期。上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州上半年平均租金降幅区间维持在 2%–4%；南京、北京调整幅度相对更大，上半年累计跌幅分别达 5.0%、4.2%。

值得关注的边际修复信号：多数城市租金环比跌幅持续收窄，成熟核心板块已率先实现租金环比企稳。位于城市核心区位、具备优质运营能力与高入驻率的标杆楼宇，市场议价能力逐步企稳回升，租约调整弹性显著收紧——优质资产的稀缺性价值正重新凸显。

五、下半年展望：K 型结构性修复延续

展望 2026 年下半年，国内核心城市甲级办公楼市场将延续 K 型结构性修复格局：

• 需求侧：新经济赛道仍为核心增量来源，人工智能融合应用、企业出海、游戏、新零售、智能硬件等新兴领域将持续驱动租赁需求扩容。
• 供给侧：受新增供应持续入市影响，整体市场租金仍将承压下行，板块间与项目间结构性分化预计进一步加剧。

K 型分化核心含义：一端是核心区位、高品质、强运营的标杆项目凭借稀缺性与差异化竞争力率先企稳甚至温和回升；另一端是非核心区域或一般性资产，在供应压力与需求筛选作用下继续承压。

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