前首富2.2亿元抄底的宓亚酒店，什么来头？

本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧。

淡出国内公众视野十几年的中国前首富陈天桥，突然有了新动作。陈天桥旗下的盛大集团，以2.2亿元抄底收购了上海黄浦区陕西路233号的宓亚酒店。该物业最初挂牌价为3.12亿元，陈天桥砍价到2.2亿元拿下，相当于打了七折，折算下来单价只要5.2万元/平方米。要知道，距离较近的周边二手商办物业挂牌价都已飙升至约11万元/平方米。同处一个地段，为何宓亚酒店却近乎半价成交？消失多年后，陈天桥为何愿意花2亿元将其拿下？

中国前首富2.2亿抄底宓亚酒店

陈天桥抄底的这家宓亚酒店，最早在2025年11月就挂出要出售了。当时，业主首次对外的出售报价是3.12亿元，单价大概是8万元/平方米。

每平方米8万元是什么概念？在上海，二手商办单价普遍在3万元至10万元/平方米，部分顶级地段，像陆家嘴、新天地这种的优质物业单价才能达到10万元/平方米以上。

很巧的是，这家上海黄浦区的宓亚酒店距离上海新天地很近，直线距离约1.5公里，驾车或者骑行也只有2公里。

上海黄浦区宓亚酒店地段有多好？酒店位于永嘉路与绍兴路之间，北邻上海文化广场，南接明复图书馆（原卢湾图书馆），东望瑞金宾馆，处于衡复风貌区核心腹地。周边云集众多近现代名人故居（如孙中山故居纪念馆、周公馆、何香凝旧居等）和经典石库门里弄（如田子坊、布高里）。还紧邻淮海路商圈（如环贸IAPM、淮海百盛、日月光）和超然聚焦地（如淮海TX、新天地）。

仔细打开地图发现，旁边还有众多学校环绕，包括上海音乐学院汾阳校区、上海理工复兴路校区、上海市第二中学等。

可以说，上海黄浦区宓亚酒店周边聚集了历史人文、现代商业、年轻时尚与文化休闲等不同背景的消费人群，8万元/平方米的高昂单价似乎在市场默认的情理之中。

何况，上海黄浦区宓亚酒店的优势远不止地段。该物业为地上11层独栋建筑，1-3层是临街商业，4层以上为精品酒店，兼顾商业引流与酒店私密性。总建筑面积约3901平方米，单层面积大，空间利用率高。更出彩的是，建筑外形酷似武康大楼，被大家亲切地称为“小武康”，颇具城市地标感。

硬性指标上，产证26本，土地年限至2046年2月。简单来说，这栋楼宇产权被分割为26本独立房产证，可拆成多个独立产权单元，便于各单元进行独立买卖、抵押或分割处置，资产操作相对灵活。

不论从地理位置、消费人群还是物业形态来看，上海黄浦区宓亚酒店的稀缺性毋庸置疑，是衡复风貌区板块中几乎不可复制的“孤品”。既然如此稀缺，为何这栋楼挂牌半年，单价却被压至5.2万元/平方米，最终被陈天桥以近乎半价收入囊中？

这就不得不提交易的卖方——全球物流地产巨头普洛斯。

目前，普洛斯正在准备赴港IPO，目标估值约200亿美元，亟须甩卖非核心资产降杠杆。财报数据显示，截至2025年6月30日，普洛斯中国总资产2119.55亿元，负债合计850.04亿元，压力其实不小。

而宓亚酒店是普洛斯跨界酒店业的尝试，并非主业；当集团陷入债务困境时，这类非核心资产自然就成了“割肉”变现的对象。

雪上加霜的是，普洛斯背后还站着万科。2018年，万科出资约157亿元参与普洛斯私有化收购，持股21.4%，成为单一最大股东。近几年万科深陷债务泥潭，作为大股东的万科四处化债，普洛斯自然也加快了处置资产的步伐。

可以说，上海黄浦区的宓亚酒店折价出售是卖方普洛斯迫于财务压力的“被动甩卖”与买方“主动抄底”共同作用的结果，并非单纯因为酒店地段价值下降所致。

8年4次易主

将视线拉回上海黄浦区宓亚酒店本身，这栋独立楼宇的背后，折射出的是核心区不良资产盘活与资产沉浮的缩影。它的流转轨迹，记录了商业地产下行周期中，外资跨界试水、内资逆周期抄底的资本博弈全过程。

/ 第一阶段：经济型酒店运营期

这栋建筑原名为“高姿大厦”，2004年竣工，最初为上海本地建材企业所有。为盘活资产、实现收益最大化，产权方结合物业的地理位置与客群特征，最终选择与汉庭优佳合作。彼时，高姿大厦周边商圈成熟，客群以出差的商务旅客为主。汉庭优佳是华住酒店集团旗下汉庭品牌的独立产品线，定位入门级中档酒店（或中档偏上），是标准汉庭（经济型）的升级版，价格区间通常在180—600元/晚，较标准汉庭的150—300元/晚略高。结合地理位置，当时汉庭优佳的客房定价在每晚200—400元区间，属于上海中心城区常见的经济型住宿选择。

加之2006年前后上海城市快速扩张，汉庭作为华住集团（当时还叫汉庭酒店集团）的主力品牌之一，以轻资产加盟模式在核心地段大量布局。高姿大厦被选中作为加盟物业，也说明其建筑条件和区位在当时具备基本的商业可行性。

但是经济型酒店的盈利天花板较低。叠加高姿大厦最早在2018年出现晒圈问题。因原产权方的债务违约，整栋物业成为银行逾期贷款的抵押物，汉庭优佳未能长期运营维持。这是后续一系列流转的起点。自此，这栋楼宇从“正常运营的酒店”沦为“不良贷款抵押物”，进入待处置状态。

/ 第二阶段：不良资产介入期

2018年，专注于不良资产收购的鼎一投资正式介入该项目，通过收购某金融机构持有的与该物业相关的逾期债权，获得主动管理权并挖掘债权价值。取得债权后，鼎一投资通过法拍等司法处置程序介入，清理物业既有债务，完成资产确权，最终取得该物业的完整物权。在此基础上，鼎一投资还对物业进行了初步修缮、产权归集和租约重整，修复并提升资产价值，使其重新具备市场流通或整体运营的条件。

在整个链条中鼎一投资承担着最关键的“价值修复”环节，是最典型的不良资产“秃鹫”投资者，用折扣价收购不良债权，在通过司法程序将“有瑕疵的资产”转为“干净的产权”，并通过轻度改造提升可售性，最终溢价推出。最终的成果是两年后以2.1亿元的可观利润卖给普洛斯，实现退出。

/ 第三阶段：升级与品牌运营

2020年，全球物流巨头普洛斯接手这栋楼宇。普洛斯看中这栋楼宇，主要出于三方面考量：一是其不可复制的区位优势与资产价值；二是当时对精品酒店赛道抱有较高期待；三是计划将其改造为四星级标准精品酒店，以提升物业价值并获取运营收益。

至于普洛斯为何闯入酒店赛道，这要从其主业赛道的成熟化说起。彼时，国内物流地产已呈现市场分化、结构升级、资本活跃、运营精细化等特征，行业整体进入成熟期。而普洛斯作为全球物流巨头，其核心竞争力从来不是“盖仓库”，而是“大宗资产获取—资本化运作—资产价值提升—退出”的全周期资产管理能力。因此，向存量物业改造、困境资产盘活、运营型不动产等更高收益领域拓展，成为其维持资管平台规模与回报的必然选择。

正好，酒店是不良资产和存量改造的优质载体。所以，普洛斯看中的从来不是“开酒店”，而是物业本身具有的底层资产价值。况且，相比较改造成写字楼（容易受供应过剩影响）或零售（受电商冲击），精品酒店在核心城区的需求刚性，现金流更稳定。

而且，通过老旧物业改造成四星级标准精品酒店，可以提升资产估值，或许能为后续资产证券化（如类REITs）或整售退出创造条件。

可以说，这栋楼宇跟着宓亚酒店这个品牌出生了，但赋予着浓厚的资本与金融色彩。普洛斯对原高姿大厦进行了全面内外翻新，外立面融合海派底蕴与现代设计，内部重新规划空间布局。整栋楼也从经济型酒店升级为中高端精品酒店，酒店拥有80间客房，配套家飞艇”餐厅、艺术空间、屋顶露台等，在社交平台上积累了“网红感”。

当然，价格也随之翻倍，从汉庭时期的200-400元/晚，攀升至800-1200元/晚，几乎翻了2-3倍。一年后，普洛斯还在上海交大徐汇区附近推出第二家宓亚酒店，试图打造可复制的精品酒店品牌。

然而，酒店市场的残酷现实很快显现。宓亚酒店并未如预期般成长，两家门店最终均走向出售：黄浦区首店已经完成交易，徐汇区那家也于上月传出出售消息。

归结到具体原因，主要还是三个方面：

其一，基金存续与长线运营的冲突。宓亚酒店隶属普洛斯增值型基金，基金有退出时限，而酒店重资产、需长线培育，两者诉求相悖。临近清算期，为向LP（有限合伙人）兑付，普洛斯只能割肉抛售，放弃后续培育。

其二，市场复苏不及预期。酒店2022年底开业后，恰逢消费理性化趋势，行业房价增长乏力、入住率承压，叠加疫情扰动，现金流与盈利均未达资本预期，进一步催化了退出决策。

其三，缺乏酒店品牌运营经验。最关键的是，普洛斯以物流起家，缺乏酒店行业的品牌打造和精细化运营经验。第一太平戴维斯中国研究部负责人简可曾指出：“在竞争激烈的酒店市场，打造可复制品牌并不容易，尤其是初创酒店平台经营难度大幅增加。”普洛斯在跨行业运营上存在天然短板，也难以在短期内把宓亚酒店打造成具有强竞争力的盈利品牌。

此外，正如前文所述，普洛斯近年来聚焦主业、加速“瘦身”，在债务与IPO的双重压力下，不得不剥离非核心资产。

当试水的精品酒店遇上中国前首富

与前三个阶段都不同的是，陈天桥的这笔2.2亿元的交易是一次经典的底部资产配置。把陈天桥25年的所有重大决策连成线，会发现一个高度统一的模式——逆向投资节奏。

这次买入宓亚酒店，同样延续了他的投资节奏。仔细来算一组数据，宓亚酒店年租金毛收益约为1500万元，按2.2亿收购价计算，毛租金回报率接近7%。要知道，中国十年期国债收益率才2%—2.5%，上海核心区甲级写字楼净租金回报率约3.5%，这还是2026年上半年回升后的水平。7%的回报率相当于国债的两倍以上，加上底层资产是上海内环不可再生的独栋物业。对于早期就发家致富的陈天桥来说，无疑是理想的“压舱石”资产。

厘清陈天桥的收购逻辑后，面对这样一栋核心区位独栋物业，未来盛大集团将如何处置？空间秘探有以下两种猜想。

/ 猜想一：转为办公或自用

目前，该酒店已从各大OTA平台下架，或许暗示盛大集团无意继续酒店业务，转而谋求业态转换。2026年6月，酒店物业持有主体上海通疆企业管理有限公司完成增资，盛大境外主体Shanda Group Limited新增出资5000万元，将注册资本由2.2亿元增至2.7亿元。这笔新增资本，或许是集团为后续改造投入的储备资金。

重要的是，盛大集团在办公租赁领域具备丰富的空间运营经验。况且物业4-11层本来就用于办公，改回办公空间对盛大集团来说是轻车熟路，不仅改造成本可控，运营成本低，还能快速产生现金流。

/ 猜想二：长期收租做“沉默的房东”

陈天桥最省心的方式可能是不碰运营，只是安安心心当好业主的角色。年租金1500万元，回报率7%，在当下环境已是非常优质的现金流资产。这与他买美国林地的逻辑一脉相承：不参与运营，只持有土地资源。

但这一方案能否落地，关键在于找到愿意接手的靠谱运营方。考虑到该物业兼具“小武康”的网红属性与衡复风貌区的区位优势，集团有两种方向可选。一是继续做酒店，但需先明确客群定位。若定位中高端商务，可引入头部连锁的旗舰品牌；若定位个性化精品酒店，则更适合选择国际酒店集团的个性品牌，如雅高旗下的美憬阁（以“每一家酒店都有独特的故事”为核心理念），或洲际旗下的英迪格（以“世界上没有两片相同的叶子”为品牌主张）。

或者聚焦专门做存量改造的品牌。例如万豪博选于上月正式进入大中华区，其模式不强制统一物业外观与名称，同时可导入标准化服务管控、全球分销渠道及万豪旅享家会员生态。这种“轻标准、重赋能”的运营模式，能大幅降低盛大集团作为业主的运营管理压力。

二是转做服务式公寓。若陈天桥觉得酒店市场竞争太激烈，不妨选择做长租。其实衡复风貌区是上海服务式公寓最成熟的市场。这里已经有雅诗阁衡山、尚臻徐汇、嘉御庭、建业里等多个成功先例，服务式公寓所需要的外籍高管和国际家庭客需求稳定。

以雅诗阁衡山为例，公寓拥有90套客房，已运营十年以上，是外籍高管和家庭长期居住的经典选择。一房月租3.9万元，两房约4.5万元。宓亚酒店80间客房转为服务式公寓，租金回报可能比酒店更稳定。

此外，该楼宇“1-3层商业+4-11层客房/办公”的复合结构，天然适合“长短租结合”模式，可同时覆盖短住与长租两类需求。国内已有不少公寓品牌具备此类运营能力，例如格诗庭在上海杨浦滨江的项目——170间客房涵盖单间、一房及可灵活打通的“潮汐两房”：单间与一房主要承接短期差旅、临时过渡等短住需求；两房大户型则面向高管家庭、长居人士等长租客群。

从建材企业的闲置资产，到鼎一投资的债权盘活，再到普洛斯的精品酒店试水，最终落入陈天桥囊中——宓亚酒店的四次易主，恰是中国商业地产周期轮转的微观切片。无论未来做办公、做酒店还是做公寓，这笔抄底已为这栋“小武康”写下新的注脚。在核心资产的棋盘上，时间永远站在有耐心的人一边。