山东
近日，滨州阳光城三区业主反映，小区鑫诚海物业擅自将业主应得的暖气热计量退费直接抵扣物业费，引发诸多不满。业主孝先生的1800元退费，恰好与所欠8个月物业费金额相近，物业便直接不予现金退还。面对质疑，物业回应称抵扣全凭自愿，不愿抵扣的业主可登记，一周内打款至银行卡。
暖气热计量退费是热力公司结算后返还给业主的个人财产，与物业费分属不同的权责关系，二者本不应混为一谈。这类“以费抵费”的操作并非个例，背后其实是物业行业严峻的收费困局。
据克而瑞物管数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑，中小物企收缴率普遍低于65%，部分甚至跌破生存红线。
收缴率大幅下降的核心原因，我觉得首先是服务质价不符，部分物业履职不到位、服务不透明，公共收益、收支明细不公开，引发业主不满；其次是沟通机制缺失，物业与业主缺乏常态化沟通渠道，小矛盾未及时化解，逐步升级为缴费对立；此外，部分业主存在认知偏差，将房屋质量等第三方问题与物业费挂钩，盲目拒缴费用，进一步加剧收费难题。
破解物业收费难问题，物业需主动作为、回归服务本质。物业应坚守服务初心，主动公开收支明细、公共收益等信息，畅通沟通渠道，及时响应业主诉求，以优质服务赢得业主认可；同时可优化缴费机制，拓宽微信、支付宝等缴费渠道，针对特殊情况推出分期缴费等方案，提升缴费便捷度，从源头减少缴费对立情绪。
业主也应理性对待矛盾，规范维权行为。若对物业服务不满，业主可通过业委会、社区、住建部门等正规渠道表达诉求，留存证据依法维权，而非盲目拒缴费用。盲目拒缴不仅无法解决问题，还会陷入“服务差—欠费—服务更差”的恶性循环，最终损害全体业主的共同利益。
物业与业主本是共生关系，唯有双方摒弃对立、各司其职，建立良性沟通机制，才能打破收费困局，形成共赢局面，共同守护小区和谐稳定。
（素材来源：生活帮、看滨州的小马甲）
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