谁在逼胖东来们关店 ？

8月7日，于东来在直播中官宣许昌生活广场店年底关店，8月9日又发长文解释背后的原委。

一家年销售近20亿、利润过亿门店的关闭，对任何零售企业来说，都非一时头脑发热的决定，于东来表示：失去公平正义的精神底线，违背了他十几年一贯坚持的初心。

实体商超因租金成本高引发闭店，远不止胖东来一家，只是其它超市闭店，如果表述为租金过高，会被外界解读为自身经营、管理不佳，无法持续经营，只是用房租做遮羞布而已，但实际上，高企的房租，是造成商超经营困局的重要因素。

01

一家年利过亿的店，为什么非关不可

于东来把闭店原因说得很明白。生活广场这栋楼，产权早年被开发商拆散卖给了几十户小业主，胖东来是整栋楼的大租户，挨家向这些小业主交租金。2015年，胖东来负责签约的人没有跟全体产权方统一签，个别小业主把自家租金抬到脱离公平的地步。

这种情况，在商超物业租赁中不是个例，一个分割产权销售的大型物业，总有位置好的和位置差的，每个业主都想获得更高的收益，如果租赁的商家，效益一般，众多业主还能意见一致，商家生意越好，业主分歧越大。笔者曾与一个类似产权的400多个小业主，因为续约，逐一洽谈，历时7个月，严重分散了对经营的聚焦，虽然最终在物业方的倾力帮助下，达成一致，就这样，还常受到“心里不平衡”小业主的反复骚扰。

这种每个小业主各持己见的状况，胖东来如果妥协，就触到了于东来公平与开心的底线，遵循内心的快乐，是于东来的选择。

另一个现实，这栋2002年开业的楼，无地下停车场、通道狭窄、存在设施设备老化等问题，早达不到胖东来国际一流品质的标准，并且改造比重建更难。于东来早在2021年底的"东来讲堂"就说过，生活广场店和电器城到期给什么条件也不做，因为整个建筑、环境达不到胖东来的标准。

更重要的是，胖东来的战略方向发生了重大转移，未来三年资源正集中投向许昌梦之城、物流二三期、郑州东站等新项目。关老店、开新店，是把管理和资金调配到自持综合体与供应链基建上。

公平是导火索，硬件老化和战略升级，决定了这件事最终落地的时机。

02

租金年年涨，一直是商超的痛

把时间线拉长了看，商业地产租金的走势分三段。

2010年到2019年，是上行期。消费繁荣，商业项目遍地开花，租金水涨船高。一线城市商场首层租金2019年见到阶段高点。

2020年到2024年，转入高位盘整，微微下调。口罩、电商分流、供给过剩三股力量汇集在一起，实体零售经营开始承压明显。据沙利文数据，2018到2024年，内地零售物业平均租金从每天每平米3.4元微降到3.3元，七年复合增速负0.5%。

2025年整体租金的跌势比较明显。CBRE北京数据，购物中心首层租金全年跌2.4%。戴德梁行数据显示，上海中高端首层，同比跌4.2%。

但商超的租金压力，并没有因为短期或当年租金的下降而减少。商超开店投资较大，一般合同期10年以上，一般情况，起始三年为原始租金，以后每年或每个周期在上一阶段租金基础上增长，合同末的租金，大部分达到原始租金150%以上，租金的增长，严重影响到了经营的利润。

再看零售业利润下降的程度。申万一般零售板块（以商超、百货为主，也含专业市场等），60余家A股公司归母净利润合计，从2019年的249亿降到2023年的51亿，四年缩水79.5%。但这还不是底。截止2025年，商超赛道的利润数据每况愈下。

中百集团，这家湖北商超龙头2025年亏9.57亿，比上年的亏损5.28亿继续扩大，自2021年起连续五年亏损、累计超20亿，全年关闭门店414家，在年报里，把租金、人工等固定成本较大，列为亏损扩大的主因之一。大润发母公司高鑫零售在2025财年（截至2025年3月31日）靠大幅降本、销售及营销开支压减近30亿元，才勉强盈利3.86亿元；2026财年（截至2026年3月31日）又由盈转亏，年内亏损3.26亿元。商超的头部企业的经营困难尚且如此，其它企业更是步履艰难。

利润为什么守不住。一方面，是营收不上去。新世纪评级《零售行业2025年信用回顾与2026年展望》里有一条连续十一年的数据链，超市业态限额以上零售额增速，2015到2025这十一年，只有三年略高于社会零售总额增速，在近十年的大部分时间跑输大盘。另一方面，CCFA归纳的传统超市三大挑战里，门店运营成本不断增长赫然在列，近年来，由租金、人工、水电、改造费带动的总成本还在增长，利润被双向挤压。

这才是真正的痛点。超市不是不努力，是掉进了营收上不去、成本下不来的夹缝。而成本里最刚性的那一块，恰恰是被租约焊死的租金，它不随生意好坏浮动，续约时，物业方还抓住经营者不忍放弃经营多年的场地和投入的装修及设备，继续涨租。胖东来个案里那份失衡的租约，剥开看，正是全行业成本与利润不成正比的缩影。

03

散售产权，是埋在商业地产里的雷

胖东来生活广场的现状，是国内商业地产跑了二十年的老路。楼建好就打散成铺位卖给不同业主，再统一回租运营。

这套玩法在欧美大型购物中心几乎绝迹。国际通用的整体售后回租，是完整单一产权的物业整体出租，权责清晰。国内的分割散售，历史上只在新加坡、澳大利亚、中国香港等少数亚太市场大量出现过，如今当地监管已严格限制新建项目复制。

更麻烦的是这道题没有退路。早年开发商把楼拆散卖给散户，图的就是快点回款。可如今如果做资产运作，监管要求产权必须完整，不能有几十个分散的小业主。早年散售的融不了资，也脱不了手、想盘还盘不活，资产就这么僵住了。当年埋下的局，二十多年后反噬了自己。

04

物业与经营者，共生才能双赢

如果说散售产权是病灶，那么，租赁规则是癌细胞。

行业里那些通用租赁合同，权责设计上的向甲方（物业方）倾斜，同一份合同的解约条款，七八项解约情形全由甲方对乙方触发，几乎没有一条允许乙方因甲方违约而单方解约，比如延期交付、停水停电、物业擅自改造、抵押影响经营等。合同主要条款，本应是对等，现实里却常沦为对乙方单方面的枷锁。

从商业逻辑上说，物业方用合同设约束，是规避风险的自保。但自保不等于无底线向租赁经营者转嫁全部风险。物业享受租金，却服务很少，甚至有很多招商的时候大把承诺，开始经营了处处设限，需要配合的事项设置障碍要钱开路，颇有关门打狗的意味，把外部环境波动等几乎所有不确定性全推给租赁经营者独自承担，这种只共享收益、不共担风险的规则，已经越过合理自保的边界。

这恰恰是行业的核心悖论。所有都在喊难、在愁经营者流失，可日常运营里，又不断用冰冷的偏向于甲方的合同条款，去消耗租赁经营者持续经营的信心。

健康的租赁关系的道理不复杂。事前把规矩立在明面上，租约模板、租金定价、递增规则统一透明，不埋暗坑，经营过程实际问题有缓冲。合法不代表合宜，合规也不等于公平，遇到租赁经营者难关，区分情况给予理解和帮助，给点梯度化处理，别一上来就是一刀切。说到底，双方不是猫鼠游戏里的对手，是坐在一条船上的合伙人。物业方的价值，不是靠苛刻条款榨取短期租金，而是靠好服务、好生态把优质经营者留下来。

结语：

于东来用关店给了自己一个内心的救赎，也给行业的上游出了一道题。

存量竞争时代，租赁规则的公允度，决定商业生态的生命力。摒弃一方得利、一方承压的零和博弈，以公平为底线、以共生为目标，才能回到互利共赢的本源。

作者简介：荆焰，零售圈高级合伙人，零售圈供应链研究中心主任，商务部流通产业促进中心专家，零售圈零售荆言栏目主理人，西北大学经济管理学院(MBA)高级工商管理硕士，高级采购师，31年零售行业老兵，历任上市公司超市板块店总，采购总，副总裁，实操经验丰富，对零售行业有独特的见解和认知。