容积率低至1.7，西安新房跑步进入低密时代？

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我刚入行的时候，有次陪领导去城北开会，未央路上看着一栋方方正正，密不透风的楼发呆，领导感慨这容积率起码有7.0以上。

（容积率示意图）

那会我不懂，他开玩笑解释说，你们一楼编辑部，同样100平，坐了30个人，我二楼办公室，也是100平，坐了5个人，哪个更舒服？

我脱口而出，肯定二楼，这是我对低密这两字最初的理解，后来干了地产，明知西安是个高密度，高容积率的城市，对低密感触更深。

低容积率＝豪宅，几乎成了行业信条！

七月底，二环边，三环内，经开和未央相继挂出新地，前者在凤城一路，面积约37亩，容积率1.2-1.7，后者在团结村，面积约130亩，容积率1.2-1.85。

（经开37亩，容积率1.7地块）

难道是西安要跑步进入低密时代？

塔楼时代

这种主城区住宅降容，已有先例，在售的新房里，华润玺宸上院容积率1.8、九曲松间1.2、中铁云岫曲江1.7、西安金茂府1.2，清一色都是豪宅，如果以位置看，普遍在三环外。

三环内的主城区，在大众印象里，无论是团结村，还是西电、还是幸福路，几乎都是高层塔楼，密不透风。

（西部大道周边）

现状也是如此，2010年前，西安三环内是大量的城中村，百村城改时期，对容积率的管控相当松弛，3.5很普遍，4.5不意外，6.0也能看到。

由于过去没有货币补偿方式，普遍是拆一赔一，且开发商拆迁，就地回迁的结果，就是大量的高密度塔楼，2T6户，3T8户，3T10户，在西安三环内非常普遍。

（未央路沿线）

以城北为例，大家总说一个龙首，半个荣民，整个未央路沿线，荣民的各个高密度高层社区林立。

短期内建成了高楼，但也给城市留下密不透风的墙，类似案例顺着未央路向北，整个经开区一路到十二路沿线，比比皆是。

在一代西安人的印象里，高密度＝主城区＝西安。

这种主城塔楼林立的现状，让海荣名城、宫园中央、中登家园、旭景兴园、中贸广场、大话南门等社区一度成为区域地标。

（南稍门中贸广场）

2018年以后，西安控制出让土地容积率，住宅普遍来到2.8左右，也就是大家常见的三代高层，2T4户，连廊产品。

虽然仍出现了赛格中京坊容积率7.97、白云兴庆御苑容积率7.96这样的特殊案例，但普遍新建商品房降容明显。

在西安买房，小区有了更大的楼间距，更多的景观绿化，更多的活动空间，主城范围内，港务区、高新三期出现了高层+小高+洋房的产品。

而外围区域的西咸秦汉、泾河、空港因为配套有限，人气不足，也可以通过低容积率吸引，盖出叠拼、洋房等，形成差异化竞争。

（西咸秦汉新城）

即主城区买房，不管200万还是500万，只能选高层，远郊区买房，洋房叠拼自由选。

这种现状在高端市场也一样，高新的绿城凤鸣海棠、长安玉华、曲江的星河湾、金茂璞逸东方、曲江金茂府等，虽然门槛不低，但仍以高层为主。

虽然不少不差钱客户呼吁主城区住洋房，但容积率限制并未松动。

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（提问房哥入口）

降容时代

2025年以后，随着四代住宅，高赠送住宅，新规住宅的迅速落地，主城区以另一种形式实现了容积率下降。

最早是在西咸，以鼓励房企拿地为目的，开始出现2.0-2.5容积率，给了小高层落地的空间，但由于地块大小有限，开发商能做的降容是减少户数。

（西咸能源金贸区）

过往一个小区10栋楼，2T4户排布，总高33层，共计1320户，如今大面积做2T2户，虽然容积率不变，但户数减少四分之一，居住舒适度也提升了。

到了今年更内卷，以城东的金茂锦棠为例，小区八栋小高层，清一色2T2户无连廊，最低13层，最高18层，户数更少的同时，居住密度更低，楼间距也更大。

（金茂锦棠平面图）

主城区通过2T4变2T2户，高层变小高，大面积变小面积，也实现了事实的降容。

到了这个时候，你发现单纯讨论容积率变得意义不大了，大家更关注小区户数、楼栋间距，活动面积这些更贴近生活的指标。

如果还是概念上，2.8大高层、2.5小高层、2.0高低配，以容积率判断小区档次，数据就会失灵，因为叠加赠送政策，实际容积率都是偏高的，且送的越多，高的也更多。

所谓赠送只是验收规则上不计容积，是变相鼓励开发商拿地，促进新房销售的方式，但实打实盖出来的钢筋水泥一分不少，这些都是真实存在的超额容积率。

（邦泰户型赠送示意）

以西安新三板即将上市的某新盘为例，拿地容积率为2.5，新规四代大赠送高层，用地面积约5.6万平，总建筑面积约19.2万平，反算后的容积率3.37。

在西安新三板主城更新里，这不是个例，一个常识问题，送的越多，真实容积率越高，单纯纠结容积率已没有意义。

更需要关注的是高层南北，端厅侧向的楼间距，尤其是大面积选择端厅户型的业主，东西向没有那么远的间距限制，但视野又是相通的，后期交付大家互相看。

（云起时四代宅实景）

总结，在近两年的主城区，降容的本质其实是降低户数，可能小区账面容积率仍然不低，但高层变小高，T4变T2，居住舒适度还是提升明显的。

至于当下大家屡次提及的楼间距近，视野、采光、隐私问题，想要从本质改变，容积率还得继续向下。

也就是大家看到团结村、凤城一路，这容积率低至1.7的土地之上。

低密时代

按照现在的拿地惯例，但凡公示出来的，除特殊情况外，基本都有房企已提前预订，要么是头部几家央企，要么是陕北，陕南系房企。

这个趋势，从今年在1-6月的西安房企销售业绩排行（来源：中指数据）里也有体现，业绩前三分别是绿城、金茂、中铁建。

（1-6月西安房企业绩排行）

但拿地金额排行里，生面孔不少，安康博元、榆林大锦、海荣集团、容大水岸、嘉瀚置业、唐润置业等。

大开发商想卖溢价，就需要低容积率提供产品突破机会，小开发商卖产品，也需要低容积率提供更大胆的户型兑现机会，都在倒逼土地容积率调整。

一个最低典型的案例，就是雁南公园旁的杜城改造，虽然有上千亩的土地，位置，商业，配套都很好。

但容积率不小于3.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，建筑限高≤100米的拿地条件，放在过去三代住宅，还有开发商拿地。

（雁塔杜城城改土地公示）

但如今主城区都是18层小高，2T2户四代宅，如果还是按3.5容积率，盖33层的大高层，再叠加四代住宅高赠送，试问还会有业主买单吗？

对于主城区类似杜城这样的片区，如果不主动调整容积率，开发商也不敢进场，且不说奢望2.5，就是2.8的调整，也是好事。

（雁南公园）

过去，团结片区、西电片区、幸福林带等，规划之初的容积率也不低，大高层居多，但那是市场上行时期。

如今市场下行，有新房购买需求的更多是改善，置换，改善的重要标准就包含居住密度降低。

你很难想象过去在凤城五路万科幸福里住大高层的，如今换房还是大高层，那同区域置换的意义就很弱了。

（团结片区实景）

所以，今天看到的团结，凤城一路容积率调整，不是个例，后续在西安主城区诸多位置，低密，低容的土地出让，也是趋势，吸引开发商积极拿地的同时，也能兑现更好品质的新房。

三环内，二环边，买房人住上洋房和小高层，不是没有机会！

主城上新

过去，总说早买早享受，晚买享折扣，随着新房的继续内卷，晚买不仅有折扣，还能在主城区等来更低密，品质更高的新房，何乐不为。

楼市上行时期，每一寸土地都要发挥最大价值，无论房子盖得多糟糕，总不愁卖，如今下行内卷，房比人多，主动降容的同时，主城区也将出现更多好位置。

（曲江32亩新地）

无论是商改住，园改住，还是医改住，原本公认的好位置，如今都将盖成房子，可谓喜忧参半了。

唯一难受的就是西安买房红线之外的地方，下一次热度回归，不知道是多少年以后了！

（买房找房哥不迷路）

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作者：晴明

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