北京抬板豪宅真相

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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北京抬板豪宅的热度，依旧在持续。

8月13日，保利发展举行了两场太平桥项目媒体分享会，主题是：久逢太平遇知音。

有调性，有韵味，一群大V现场倾听。

一天前，它旗下的丰台太平桥项目公示了设计方案。

这场活动，保利至少透露出三个关键信息：

1、项目是北京首座矅系产品；2、全域抬板、台地高差近10米；3、120-180平米纯四居、2000万元以内的房子。

保利如此神速地剧透信息，堪称神来之笔。

它不仅赚足了眼球，相信也收割了一波客户。

反观华润置地万泉寺项目，静悄悄地，与保利的风格迥异。

这两个盘，相距只有2.3公里。虽不同时拿地，但同一天公示图纸，同样做了全抬板设计。

由于它们亮相时间接近，导致大家在取标题时，不太好说“北京首个抬板豪宅”。

从公示时间看，保利的确快了大半天。

对于购房者而言，他们迫切想知道的信息，大致有如下两点：

1、抬板的高度是多少？2、抬板之下，会装什么内容？

要了解这三点，先厘清一个概念：什么是抬板社区？

一句话，把整个小区底盘抬高，下面停车走车，上面住人逛园林，人车彻底分层。

这种做法，牵涉到一个问题，到底抬高多少？

万泉寺项目和太平桥项目的图纸上，均没有披露数据，只标注了抬板轮廓线。

越是这样，越引起大家的好奇。

抬板高度之谜

1、华润万泉寺项目

万泉寺项目周边，很干净。

东边和南面，是河道景观，没有建筑物；西面是中阳广场两栋写字楼，北面是厦航酒店。

这表明，它周边没有住宅。没有住宅，就没法测算日照情况。

貌似有可能的，是西面那栋16F写字楼，它与万泉寺项目3#有日照关系。

它们相距有108.65米，即便3#没有抬板，也不影响日照。因此，这个参照系，对推测抬板高度，没有价值。

再来看消防楼梯，有两处。

一处楼梯靠近东北面的小区主入口，在下沉庭院位置，一个"之"字形楼梯，大概在36跑。

以每步高0.14米计算，高度在5.04米之间，再加上住宅室内标高会高出0.15米，预计实际抬板高度为5.19米，而非传闻的6米。

另一处楼梯，在7#和8#之间，宽1.56米，大约22跑，若以这个数字来计算，高度不够，估计还有部分楼梯被抬板挡住了。

综合来看，万泉寺项目的抬板高约5.2米。

2、保利太平桥项目

保利太平项目的台板高度，蛮怪异的。

花姐测算了三个点，得出的数据不同。

第一个点：6#。

这是整个项目的楼王，首层没有架空。即，它的日照是从楼栋的一层开始计算，即覆土之后的室内标高——抬板高度。

南面的精图雅苑，导致退线了64.39米。花姐由此推算得出，6#这个点的最低抬高，为4.68米。

当然，也存在一种极小的可能，6#的抬板高于这个值。如果真如此，6#完全可以再往南移一点了。

第二个点：2#。

这是是一栋7F洋房，离北面现状住宅最近距离，为42.03米。花姐计算得出，2#这个点的最低抬高，为3.72米。

第三个点：楼梯。

小区西面的抬板旁，设置了两个"一"字楼梯，都是36跑，若以每步0.14米计算，得出数值5.04米，加上室内外高差0.15米，抬板高度为5.19米。

简而言之，保利太平桥项目的抬板高度，无法得出一个统一的高度，3.73米、4.68米、5.04米，不知哪个最准确。

抬板之下有什么

假设华润万泉寺项目的抬板高5.19米，它的抬板之下，净高是多少呢？

一般而言，楼盘园林覆土为2.2米。由于抬板问题，覆土可能最低要为1.8米。

5.19米抬高，减去0.15室内外高差，减去1.8米覆土，减去0.2米楼板厚度，净高只剩下3.04米。

这个高度，无法直接变成车库，必须下挖1-1.46米，才能成为车库。也就是说，一层车库，有四分之一在地下。

当然，单层车库不能满足车位配比，必须再往下挖一层。

同样的道理，也适用于保利太平桥项目，只须依葫芦画瓢。

花姐认为，抬板社区确实很有想象空间，私密性好，更重要一点，能节省不少开发成本。

有了抬板之后，一些社区配套用房、配电室等待，全部可以塞进抬板之下。

拿万泉寺项目举例。

土拍文件中明细提到：保障品质住区首二层共享开放，按须植入商业零售，文化休闲，社区服务等功能，与莲花河、丰草河滨水空间有机互动。

大家比较关心的商业位置在哪？

花姐推测，大概率分别设在东北角和东南面的两个天桥底下。

通过天桥，万泉寺业主可以跨过莲花河西路、金中都南路，到对面的沿河休闲公园。

此外，有了抬板之后，就形成了天然设计大门的好场所。

先看万泉寺项目。它的西面，1#风雨连廊，长60余米、高11米，与P1#邻里共享空间相连。

这个风雨连廊之下，是小区次入口。实际上，它才是真正的大门所在地。

再看太平桥项目。它的东门，有长达120米的大门和景墙，6米、9米、11米递进。

大门图纸上分别标注：1#风雨连廊和2#景墙，都属于非公示范围。这些区域，说明未来还有改动的空间。

换句话说，在抬板之下的空间，开发商可以腾挪的空间很多。

花姐点评：

抬板，不是营销噱头。

是北京豪宅产品，第一次真正把"地面"，还给了人。

抬板之后，车在板下，人在板上，一整个纯步行的天空花园。

所以抬板贵，贵在你看不见的地方。

但，花姐也要泼冷水。

抬板不是万能药。

限高矮的地块做不了，容积率低的项目做不起，刚需盘更没必要做。它是改善产品的加分项，不是普适公式。

北京的抬板元年，才刚开头。

有人喜欢接地气，有人喜欢登高望远。

华润万泉寺项目冬至日照模拟

保利太平桥项目冬至日照模拟

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