北京买房：理清思路，购房建议1981

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为200余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我在丰台科技园工作，**区，所以距离最近的品质小区就是中海苏黎世家，考虑已经很久了，满意的点是通勤、公园和小区内部环境，焦虑点是垃圾场、旁边回迁房和噪音问题，想听听您的看法。另外就是小区没有学区，附近也没有好学校，这是最大的劣势吧。

A：

1、几区的就没必要说了，我在丰科园也有过办公室，知道您的单位很牛，但非得特意说出来就有炫的嫌疑了。

2、苏黎世家，2010年的北京春季地王。当年这里的早期规划是两限房，因为地块与另外三个分开了，而且离地铁远+垃圾场近，又挨着回迁房。但后来之所以开发成了商品房，就是因为挨着公园+河道，也就是景观成了优势。

3、垃圾场的问题应该早就解决了，至少我是自从口罩之前就没听到过负面消息，据说是改成焚烧之后就没有任何臭味了。

回迁房的话怎么说呢？互不干扰吧，北京这种规划的太多了，各过各的日子，没什么可影响的，谈不上问题。

噪音问题您指哪方面？高铁的噪音情况我不知道，但既然有公园绿地阻隔，那就至少是符合国家标准。再有就是公园里晨练喊早儿的噪音了吧？这我不清楚也帮不上忙。

4、对口学区肯定普通，小学是当年的村小改的，中学虽然在丰台区不错，但也到不了头部校的程度。但这不算劣势，因为全北京80%以上的都不算学区房，能说这80%都有劣势吗？就跟大部分人都是普通人似的，谈不上劣势，顶多说是少部分精英有优势而已。

5、简单就这情况吧，这就是我的看法，但没什么建议。另外从苏黎世家的价格走势来说，这十多年来基本就是跟随大盘，没占便宜也没吃亏。

仅供参考。

二

Q:

我们对孩子教育的长远思路是肯定要留学的，初中或高中看情况，目前思路是私立或公立小学未定，取决于是否买学区房。看了您的文章后我们决定不买学区房了，因为即便是500万的房子都有100多万的溢价，这笔钱作为私立校的六年学费都足够了，还节省下了补课的费用。

既然不买学区房了，那我们倾向于购买丰台或石景山的房子，商品房两居室，看您推荐过远洋沁山水和西府兰庭，请问哪边的性价比更高一些？

A：

1、哪边的性价比更高，那就用租售比计算一下吧。在同等户型的情况下，比如都是80多平的两居室，那就用房源的总价除以预估租金（让当地中介评估），哪个的数值低，通常就意味着居住角度的性价比高。所以这甭聊哪个小区了，还是比较具体的房源更合适。

2、不过常规来讲是更建议沁山水的。一是地段儿+配套的原因，这您自己考察一下就能有结论。二是从小区规模来说，沁山水规模更大，再加上远洋山水就更大了。规模大就收到的物业费多，对于小区维护来说支撑更大。第三是房价走势方面，到目前为止是沁山水更强一些的。

3、另外多说一句。100多万作为私立校的六年学费或许是够了，但私立校的其他费用可也是不低的。比如吃饭住宿校服费，参观游学等各种活动，还有孩子+家长之间的攀比等隐形费用都不是小数字，富二代扎堆儿的地方很难节俭。

再有，是否补课跟公立vs私立无关，只和孩子的成绩有关。私立校确实有外教，但大多数都流动性大，导致教学水平未必稳定，也就未必能保证孩子的成绩。而考级时学校更是只提供辅助，考试成绩看自己，通不过的就得家长花钱补课了。

仅供参考。

三

Q:

再请问，我们夫妻都是北京户口，但是单位虽然不错却没有ZB名额，所以我们如果在丰台买房的话就只能是按照房产地点入学了。您说**小学是村小改的，改的效果如何？毕竟我们是近千万买房，如果是个渣校就感觉亏了。

所以我们也有个想法是单独买个学区房占坑的，您觉得哪里合适？预算多少

A：

1、这问题问的怎么回答啊？不是我说这小学是村小改的，而是这就是历史事实，前些年的校名就是村子的名字，后来才改成丰台*中附小的，应该是2013年之后了，也就是中海的整个项目完成+配建中学移交之后。

改名后的效果我不知道，一般来说没什么太大的改变。就是普通小学，丰台*中也算不上头部校，很难说在师资方面有多大提升，生源更是不会有太大变化。

2、是否单独买个学区房那就看自己了，这外人不好建议。哪里合适，那肯定是西城最合适了，上限不弱于海淀，下限高于海淀，也就是在同等学区溢价的情况下，理论上能得到总量+人均的最好教育资源。

3、预算多少看自己了，也看想买那个学区的了。最低的200多万就能买到，比如典型的广外。但金德月的就贵一些了，至少400来万吧，一分钱一分货。

仅供参考。

四

Q:

我家目前在丰台草桥星河城有套两居，小区我认为还是很好的，就是塔楼，但也不是那种特别大的塔楼，是板塔，只是户型有点长而已，但也是南北通透。最高峰这里的市场价应该接近600万，现在不到500万了，我一直想卖掉这房换到大兴，只是总掌握不好时机。

之所以想换房是因为产业环境不好，失业两年多了，每个月小2万的月供导致压力越来越大，所以想换到大兴就不贷款了。但也犹豫地段因素，担心这么换房的话导致保值性变差，这样就只是减去了月供，而房子方面没有改善，投资方面还下降了。

A：

1、星河城是挺好的，草桥的地标之一。不过塔楼或板塔的户型如果长，那一般都是曲折的，也就做不到通透了。

2、换房掌握不好时机怎么说呢？其实如果是在现在这种横盘期换房，那无所谓时机，什么时候换都行，而且无论先卖后买vs先买后卖也无所谓，肯定不吃亏。而且如果是参考房价最高峰到现在的跌幅，那现在换到郊区从理论上还算占便宜呢，因为部分郊区的房子跌的更多。

3、其他的我就没什么可说的了，是否换房+怎么换都只能看自己，外人不好建议。不过郊区房子的保值性未必差，保值好的也有的是，所以看具体的小区和房源吧。要不您就先大致选择好小区，要不然我也不知道聊什么。

另外多说一句，您每个月的月供高达“小2万”吗？如果是20年以上的贷款期，那这可对应3/400万的贷款呢。而您的房子不到500万，买房还贷后只能套现不到200万吧？

如果是这样，那其实就多考虑自住角度的居住体验吧，改善和保值什么的至少不强，也就没必要太纠结了。

仅供参考。

五

Q:

目前自住的房子在马驹桥，是叠拼，小区我们很满意，但因为这地段的口碑和学区原因，导致保值方面实在不尽人意。这房子是我们结婚时买的婚房，从表面价格来说肯定是有赚的，只是和亦庄核心区的相比差的很多。

这是我们名下唯一住房，现在两个方案：一是不卖房，再买一套东城的小户型给孩子转学，上学期间我们平时在东城租房，周末回马驹桥。二是卖掉这套房，预计能到手700余万，然后以1000万左右的总价买在东城。

A：

1、常规建议肯定是第一个方案啊。因为您家既然是转学，那从购买学区房来说其实是不太值的。因为花了全部的学区溢价，但并没有得到全部的学区价值。毕竟大多数家庭都是从幼升小开始使用学位的，而您家至少是少了几年吧，甚至是只能从小升初开始了。

那在这种情况下，索性就买个占坑儿房就得了，既节省资金也降低保值风险，只要是能得到东城学位就算成功。转学后是否留着这占坑儿房看情况，行情好就留着，溢价率降低就索性卖掉。

2、第二方案是1000万在东城买房，确实有可能买到溢价相对低的。但除非是捡漏儿，否则也低不到哪儿去，毕竟这总价在东城的大部分学区都不算太突出。所以在西城平均25%溢价率的情况下，千万总价的也得15-20%吧，低不了太多，从转学的性价比来说至少不算占便宜。

3、另外多说一句，既然您现在的是叠拼，那保值角度其实和地段儿+学区的关系不太大。因为这种产品本来就是自住为主的，价格走势大多数时期都弱于普宅大盘。即便是亦庄核心区的别墅也不算多强，最好成绩是拉平普宅大盘而已。

也就是说，虽然马驹桥的地段儿经常被人调侃，但跟别墅小区的价格没什么关系，还是产品自身的原因更大。再者学区不强也不算劣势，毕竟全北京70-80%的房子都不算学区房。或者说学区房可以说在入学高峰期算优势，但非学区房也不算劣势。

仅供参考。

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