广东
进入盛夏，广州土地市场迎来关键窗口期。一边是7月多宗主城宅地拍出溢价，带动1-7月土拍溢价率创新高；另一边是近期主城多宗优质地块上架，意向房企摩拳擦掌，南沙更挂出广州首宗现房销售地块，试探开发商的投资决心。
土拍市场，已然成为试探楼市“金九银十”成色的试金石。
01
溢价率创近年新高，土地热度行情确立
近三年，广州涉宅用地供应规模持续缩量。截至2026年8月10日发稿时，广州仅挂牌16宗地块，总建筑面积171.01万㎡，仅为去年全年的45%；但成交总额已达353亿元，占去年全年的69.6%。
供应规模大幅收缩的情况下，土地出让总额却快速补齐，已达到去年全年近七成水平，全年土地出让目标压力大幅缓解！
与此同时，成交楼板价飙升至28102元/㎡，平均溢价率达24.02%，两项数据均创下近五年新高。
溢价率的走势直观反映出市场热度的持续升温：2026年已成交的13宗土地中，有8宗为溢价成交，占比达61%。
这些高溢价成交地块，具备三项共性特征：
1.位于核心区或近郊区的核心成熟地段，市场底盘好，项目变现确定性足；
2.计容建面基本在10万㎡以下，开发难度低、资金回笼快，“小而美”的特质契合房企“以销定产”的操盘思路；
3.低密度属性加持，地块容积率集中在2-4区间，其中白云政通路地块容积率低至1.1，为白云区近10年出让宅地最低；琶洲地块容积率从4.1主动下调至2.5，为高品质改善产品预留了充足空间。
透过以上成交总结，我们不难得到接下来8月集中土拍的市场基调：板块价值分化将进一步加剧，核心优质地块依旧备受追捧，普通地块则难免遇冷。
02
多宗优质宅地待拍：核心地块集中登场
从土拍日历来看，新一轮待拍地块主要集中在海珠、荔湾、南沙、白云四大区域，每一块都带有鲜明的市场信号。其中，8月28日周五将迎来本年度非常关键的集中竞价，3宗重磅涉宅地块同台出让。
8-9月上架宅地分布图
海珠琶洲南区地块
用地面积4.40万㎡，计容建面13.12万㎡，容积率2.98，起拍总价60.56亿元，起拍楼面价46175元/㎡。
地块是主城滨江改善标杆项目，需配建12班幼儿园、邻里中心及多项市政绿地、河涌工程，全部执行“好房子”建设标准。
荔湾坑口（聚龙湾）AF0211019地块
用地面积1.70万㎡，计容建面8.52万㎡，容积率5.0，起拍总价16.45亿元，起拍楼面价19306元/㎡。
地块紧邻广佛线、地铁11号线，是老城成熟片区内典型的“小而美”熟地。
南沙现房销售试点地块2026NJY-3
可建设用地12.22万㎡，计容建面23.90万㎡，容积率1.8-2.4，起拍总价19.07亿元，起拍楼面价7980元/㎡。
这是本轮供地潮最大的制度看点：广州首宗现房销售承诺制地块。竞得企业需要完成部分楼栋现房备案，才可申请剩余楼栋预售；同时配套土地出让金分期政策，签约30日内缴纳不少于50%成交款，是行业观察现房模式落地效果的重要样本。
天河区大观路电视台地块
可建设用地3.23万㎡，计容建面6.78万㎡，容积率2.1，起拍总价21.41亿元，起拍楼面价31575元/㎡。
临近地铁21号线大观南路站，周边产业人口充足、配套成熟，低密指标适宜打造改善住宅，房企均蠢蠢欲动，竞争压力不容小觑。
03
优质宅地将花落谁家？
我们盘点了今年以来参拍房企的拿地布局，发现了很有意思的现象：
保利、越秀作为本土龙头，参拍频次远高于同行，主城优质地基本是头部国企博弈场。
保利发展土拍参与最活跃，累计参拍9次，主城、外围地块均广泛参与，广撒网、持续深耕广州的意愿强烈。
越秀地产重金补仓优质宅地，累计参拍5次，聚焦天河、海珠、荔湾的主城优质地块，并已溢价拿下3宗地块，年初不惜重金斩获马场地块全国瞩目。
此外，1-8月已经出手的典型房企还有绿城、中海、招商、国贸等，这些企业目前在广州在售货量不多，亟须补充土储，其中绿城、国贸已各有1宗地块落袋。其它外围地块报名以地方平台托底、本地房企捡漏为主，底价成交是常态。
可以预计，8月接下来的土拍里，琶洲南区、天河大观路竞争强度回更高；而南沙现房地块、坑口宅地受出让规则约束，竞争热度预计相对偏弱。
不妨大胆猜测一下：
猜测1：越秀地产对琶洲南区地块势在必得，该地块与琶洲南TOD仅一墙之隔，“卧榻之侧，岂容他人鼾睡”，但保利作为强有力的竞争者，恐怕也不甘心放手旁落，大概率还会有一番龙争虎斗。
猜测2：荔湾坑口地块方面，珠实作为旧改主体具备天然优势，看上去十拿九稳，但近年荔湾市场去化良好，不排除有房企意欲横刀夺爱。
猜测3：天河大观路地块方面，保利有辰园湖境在旁的先手优势，此前多次出手证明弹药充足，其它房企想拿之前都要掂量掂量成功率有多少。
作为“金九银十”楼市旺季的预热，接下来的广州土拍颇像投石问路，测一测在7、8月份的传统淡季之后，广州楼市能否在年底复制一波媲美“小阳春”的收官行情？
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