12.95亿元存量盘活：平安西安高科产业园公募REIT即将亮相资本市场

8月18日，平安西安高科产业园公募REIT项目已正式获得证监会注册批复，这也是陕西省首个由本地国企发行的产业园类公募REIT项目，标志着省内园区存量资产标准化证券化盘活实现关键突破。

多方协同推进项目落地，一方面能为陕西以“重构内生动力” 为核心的第二轮债务化解补充长期接续资金，另一方面也为全省打赢化债攻坚战提供重要金融支撑。

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资产解析：出租率近九成

本单产品的底气，体现为底层资产的硬实力。

平安西安高科产业园公募REIT项目所在的西安软件新城，是中西部顶尖软件产业集群高地，西安九成以上的软件与信息公司云集于此，地理位置优越，地铁、云巴和公交线路密集环绕，产业配套成熟完善。

更重要的是，该项目吸引的入驻主体相对出众，如科大讯飞、阿里巴巴丝路总部、蚂蚁科技、易点天下等，说是高新区产业皇冠的“高地区域”也不为过。

为顺利实现发行，原始权益人西安高新配套拿出了运营超8年的优质资产，累计共13幢房地产（10幢地上和3幢地下），总建面约32.50万m²，入池资产可租赁总面积约21.22万㎡。

对项目核心指标之一的出租率，金融棒棒糖有切身感受：高！

多次于周内拜访园区企业时，笔者发现地面和地库的车位总是满满当当，印象深刻。相关披露数字与感受密切呼应：2023—2026年一季度，底层资产各期加权平均出租率保持在85%以上。

比对之下，2025年长三角核心城市产业园出租率约为70%。

除了出租率的高，更难得的是稳。

在市场化高效运营下，最近三年及一期，底层资产累计营收分别为11,484.70万元、11,010.45万元、10,556.62万元和2,689.78万元。报告期内收入主要为租金收入，分别为10,697.29万元、10,125.14万元、9,668.28万元和2,357.37万元，各期加权平均出租率保持在85%以上，使得营收保持稳定状态。

支撑“稳”的核心因素，源于持续增长的租户数量与长达10年不变的租金。2022—2024年，底层资产的租户数量持续增长，客户黏性极强。同时自2016年起运营至今，租金始终保持稳定。在我们看来，其强劲竞争力与优质服务力在此间已充分体现。

“高”与“稳”也突显着未来增长预期。据悉，园区头部优质客户占比51.23%，租约期限均衡分散，收益确定性强。我们不妨选取行业维度进行观测。

以占项目租赁面积最大（50.76%）的软件和信息技术服务业为例，官方数据显示，未来五年增加值年均增速可望达到12%左右。

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自我变革：“铺路”11个产业园区

本单产品计划募资12.95亿元，采用“公募基金+资产支持专项计划”的双层结构，存续期为40年。基金管理人为平安基金，平安证券担任计划管理人。

核心看点在于原始权益人西安高新配套，其不仅参与产品配售并长期锁定，也继续肩负招商运营职责。这意味着公司把核心利益与基金份额持有人的长期分红“彻底绑定”，构成了REITs长期稳健运营的“压舱石”。

这份底气源于其对自身深度产业运营能力的自信。

依托西安经济“第一引擎”的高新区成熟的现代产业体系与浓厚的科创氛围，笃行长期主义，叠加国企身份优势的西安高新配套，在TEG（人才、生态、团队）优势叠加效应中，为园区内部科技型企业厚植成长沃土。

最值得一提的是，其在招商和人才端的主动变革转型。

2023年底公司毅然转型招商运营，“刀刃向内”打破了沿用16年的以工程建设为导向的组织架构，推出3TCOM产业社区运营体系，以“客户价值最大化”为核心，跳出传统基础物业服务范畴。

人才端的变革转型同步跟进，如精简工程编制，项目部由9个压减至4个，构建市场化薪酬体系，激活内生动力。就在此间，一支“想到，说到，做到，做成”的年轻化干部队伍脱颖而出。

“精准服务”随着转型层出不穷。面对年轻人密集的特征，公司用科技青年夜校、音乐节、MINI马拉松和青年派对等活动精准引留；面对科技型企业密集的特征，公司定向组织技术路演和资本对接活动。

在交流中我们获知一个细节，公司曾用3个月时间快速精细化整改，解决某大厂员工吐槽诉求，把满意度从垫底拉至榜首。

不谋长远者不足以谋一时。西安高新配套还酝酿推出挖存量和招增量的独特打法。

面对存量园区7成企业处于研发阶段的现状，公司提前“筑巢”，承接产能扩张，为企业壮大注入强心剂和确定性。

同时，公司独创“PFD”模式：园区（Park）提供产业物理空间，联合金融企业成立基金（Fund），以投带招，结合企业大数据平台（Data）实现精准“狙击”，用资本纽带和数据画像，卡位硬科技赛道。

经了解，得益于园区成熟完善的产业招商生态，西安高新配套今年迎来优质企业扩租潮，区域内一家头部企业已达成整栋8000㎡物业的承租合作，夯实了整体出租水平的稳定性。无论是入池还是非入池资产，均保持稳健良好的运营态势。

“我们招商引入的不是租户，而是未来的产业股东和生态伙伴”，相关成员说道。

对于秉持长期主义的西安高新配套而言，此次发行REITs的13栋资产是起到了绝对示范效应，其手中还有11个产业园区，等待复刻“募－投-建-管-退”的资产循环模式。

尤其是各园区的定位清晰，产业主线明确。比如人工智能产业园社区，定位高端先进产业研发中心，入驻企业包括中航工业西飞自控所、中科光电（详见《》）；信息产业社区定位信息技术及新能源材料研发基地，入驻企业有羚控科技、西测测试（301036）等行业头部。该园区三期未来产业招商也瞄准了具身智能等方向。

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强烈示范：“鸣枪”全面盘活

为推动本单REITs高效落地，全省合力之姿非常显著。

据“陕西发展改革”官方公众号披露：“今年（2025）以来，我委主要领导、分管领导多次赴北京汇报衔接，工作进度明显加快”。

同时，西安高新配套为提速发行节奏，于4月密集邀请全国各地的40余家保险、券商、私募等机构近80位投资者代表走进园区，全面了解基金底层资产运营情况与发展态势。

值得一提的是，公司两年前率先“蹚路”，曾成功发行了全省首单产业园CMBS。

面对近日的积极进展，可以确定的一旦发行成功，无疑将在根本上重塑了西安高新配套本身的发展逻辑。

有业内专家评价称：把手里产业园资产转化为流动性强的权益资本，解绑了巨额投资，一次性回收超4亿元资金，不仅极大地优化了资产负债表，更重要的是，加快公司告别依赖于“投资－建设－持有”的重资产模式，倒逼公司提速“招商运营”这一市场化、专业化道路。

对于这一评价，西安高新配套内部的理解是：“我们要求自己不能捧着金饭碗讨饭吃，转型事关公司生死存亡。西安高新配套因产业园而生，也要坚定地为产业园而变”。

金融棒棒糖认为，简单债务置换只能短期“止痛”，像西安高新配套这样彻底转型升级才是“治本”。

在我们的诸多纪录中可知，全省存量盘活走过了两个重要时期。

其一是2022年，陕西省发改会直接“点兵”存量盘活。彼时目标更侧重于催生新增资金以增强再投资能力，在当时的经济周期内，主题走向“不要浪费资源”。（详见《》）

其二是2025年，随着陕西化债压力增大，寻求以“三资三化”降低债务负担的意图占据了主流，并剑指深层次改革。在《》一文中可知，目前市委、市政府正在倒逼更多主体实现市场化生存。

在两个重要时期的叠加之下，各类创新金融工具开始“多点开花”，已分别涉及ABS、CMBS、特许经营ABS、生态碳票等，覆盖商业不动产、仓储物流、林业碳汇等多类资产。

面对这样的积极景象，西安高新配套此一探索最具价值的特征就显现出来了：以公募REITs这一最标准化、流动性最强、监管最严格的金融工具盘活产业园区，目前尚属空白。

因此，我们大胆预期：随着西安高新配套顺利“破冰”，将系统性验证将省内工业园区资产的标准化市场化盘活路径，相当于提供了一份可复制的“全流程操作指南”，也为其持续高效服务高新区产业布局夯实了能力底座。毕竟，各开发区手握的大量资产，都集中体现在工业园区此一类型之中。

让我们共同期待。

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