上海出政策，广州在行动，两件不相干的事泄露楼市天机？

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有些事情，得联系起来看。

前不久，上海出台了一个征求意见稿，针对非住宅房屋（如办公、商铺等）土地使用年限到期后如何续费，给出了一个方案：

最低按照基准地价的70%补交土地出让金。

当然，实际方案比这要复杂很多，最低是70%，也可能会有80%、90%，具体怎么定还得看具体情况。

但上海的方案至少透露出一个清晰的信号：土地年限到期后，非住宅不会免费延期，而是要补交一笔土地出让金。

这不由得让老司机想起一个尘封已久的概念——房地产税。

也在最近，广州开始排查房屋出租情况，居委会上门登记出租信息。如果发现没有登记，会要求房东立即备案。

房屋出租登记从去年9月开始就要求落实了，广州的排查是落实这一政策的具体举措，按照要求，如果出租房屋没有登记，将面临额度不等的罚款。

很多房东担心，出租登记后要交税，按照政策这笔税本就是要交的，只是以前没去备案，税务部门也不知道，自然就没去收。

登记后会不会收税？这可能是一个渐进的过程，从长远来说，收比不收的可能性更大。

自2021年以来，各地土地出让金都出现了锐减，大部分城市现在仅相当于高峰时期的20-30%。这么大一笔收入没有了，各地势必都要开源节流。

税务部门喜欢强调“颗粒归仓”，房屋租赁税虽然额度不大，但蚊子腿也是肉，加总起来，也能解掉一些燃眉之急。

补交土地出让金和房屋租赁登记有什么关系吗？

表面上看风马牛不相及，但认知分析一下，发现二者之间还真的可以有联系。

假设有一间商铺土地到期了，要房东去补交土地款，但他拖着不交，怎么办？

可以暂停他的出租登记。

暂停登记后，这间商铺就不能对外出租了，再租就是违法，就会面临罚款。要想获取出租资格，请把土地款补上。

除了出租登记，包括产权登记、抵押登记，都可以用这个办法。

所以有人说，房地产税要收也收不上来，这是小看了相关部门的只会，总归是有办法收上来的。

上海这次出台的政策，只针对非住宅，对于住宅土地到期后如何延续，现在还没有方案。

住宅很多都是自住，是不产生收益的，不出租，也不需要登记备案。住宅如果补交土地款，面临的难度会比非住宅大不少。

话说回来，住宅的规模也比非住宅大不少，如果真的补征土地款，这个数字对财政来说意义比非住宅大得多。

从税源的角度来说，轻易放弃是很难想象的。

或许，之前传说的房地产税，以后会过渡到土地到期后的补交土地款。如果一次性交齐费用太高，可以按照每年分摊的形势来交。

就像交物业费一样。

假设宁波某核心地段的基准地价是15000元，按照7折征收差不多就是10000元，一套100平的房子，就需要补交100万地价款，这是很大的一个负担。但如果分摊到70年，或者再给与某些形势的扣减，一年大概也就1万出头了。

70年到期后，房东每年多付1万多元，相当于每月1000元左右，就可以把这套房子继续用下去。

如果真的出现上面说的情况，会对房价/租金产生什么影响？

首先就是房价和房龄的关联性变大了，如果一套房子土地快到期了，那它就要打个折，因为买来后每年要交土地款。市场最终会根据房龄给出一个公允的价格，原则上就是房子越老越不值钱，比现在的老房子折扣得更厉害。

其次就是出租情况不佳、或者租金回报低的房子，会更加便宜。本来租金回报就低，如果再增加一个土地成本，回报率就更低了，相应的售价也会跟着降低。

如果真是这样，租房会不会比买房更划算呢？

完全不是，无论是租赁税，还是土地出让金，房东都会转嫁到租金里，从而抬高租金。

租客说租金高我就不租了，说得没错，那得看有没有选择。现在新房建得越来越少，而且都是豪宅，未来可租的房源就是现在的存量房源，因此涨租金可能不是个别房东的行为，而是一种普遍行为。

如果补交土地出让金或者加征租赁税的话。

所以我们也看到，在那些征收房地产税的国家/地区，最终还是租客默默的为这些成本买了单。

本文纯属老司机的猜想，属于闲来无事的瞎扯，万不可当真。

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