国企3载深耕，以安居温热城市｜首创和园

行业背景：大量城市持续吸纳新市民，人口流动催生新市民、青年人多元的居住需求，也对我国住房保障体系建设提出现实考题。随着租购并举制度长效推进，住房租赁行业告别粗放扩张，迈向民生保障、职住平衡、城市更新与精细化长效运营的高质量发展阶段，国资平台正逐步成为保障性租赁住房建设供给与持续运营的核心主体。

▲首创和园实景图

回望 2026 上半年，各地持续健全分层安居体系，国资租赁企业加速布局与品牌升级，在此行业背景下，首创和园作为首创集团旗下保障性租赁住房品牌，市场表现亮眼，是极具研究价值的国企保租房运营样本。

首创和园于 2023 年 8 月 22 日正式发布，三年来立足北京、多城协同布局，实现从单一资产管理向城市安居服务平台转型，业务覆盖京津冀、长三角、胶东经济圈。品牌累计服务租住用户近 10 万人次，项目整体出租率稳定保持 95% 以上，远高于行业 85% 的平均水平。高出租率并非单纯依靠房源扩张，而是产品分层、社区治理、数字化运营体系协同赋能，推动租赁社区成为租客长期居住选择。

▲URI城市租住制图

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北京多场景实践：

分层产品匹配多元安居需求

繁星社区：服务北漂青年安居

首创和园繁星社区是城市更新与保障性租赁住房融合落地的标杆项目，也是当前北京规模最大的单体保障性租赁住房社区。

项目坐落于朝阳区十八里店乡，总建筑面积约40万平方米，在营房源超6570套。地块原为低效运营的石材集散市场，通过整合多宗集体建设用地、滚动开发改造、长期自持运营的模式，实现了城市低效空间的提质焕新与民生安居功能升级。社区精准聚焦来京青年租住需求，规划30-90平方米全精装户型，实现拎包入住，适配青年多元居住场景。同时配齐完善生活配套，打造“和棠里”商业街区、自营食堂及各类共享空间，并配备24小时安保体系，兼顾居住便利性与安全性。

在社区运营上，项目推行宠物友好管理模式，常态化开展邻里节庆、社群互动等特色活动，有效拉近邻里距离，帮助青年租客快速建立归属感、落地扎根。项目长期保持96%的稳定出租率，住户满意度高达97%，树立了全国国企保租房高质量运营标杆。

▲首创和园・繁星社区实景图

和嘉公寓：面向城市一线劳动者

针对国内新就业群体现实安居缺口，首创和园搭建“一张床、一间房、一套房”三级产品矩阵，除面向青年白领的普通保租房产品，专门开发兜底型租住产品，承接城市暖新安居政策，覆盖城市运行保障人群的基础居住需求。

城市安检、物流配送、环境运维这类岗位普遍作息波动大，对于居住环境的安静度、服务响应效率有着较高诉求。和嘉公寓的产品设计，正是适配该类群体的实际居住痛点。

▲首创和园・和嘉公寓实景图

2026年4月，和嘉公寓正式投入运营，面向快递员、网约车司机、保洁、维修人员等城市保障从业者，一共设置112套房源、756个床位。宿舍内部配置干湿分离独立卫浴、私密睡舱，同时配备共享厨房、人脸门禁系统，意在解决一线劳动者“回得去、住得下、睡得安”的居住难题。项目已经对接数十家合作企业，为数百名一线劳动者提供床位，是品牌分层安居产品的典型落地尝试。

更多场景：产业、人才与家庭租住的解决方案

职住失衡是超级城市青年普遍面对的难题，保租房重要价值就在于围绕产业集群构建就近居住的生活圈。首创和园・星航社区临近临空经济产业园区，不少企业员工选择在此定居，短距离通勤大幅压缩通勤耗时。社区依托自研数字化平台搭建线上互助社群，支持住户自发组织桌游、聚餐、运动等社交活动，丰富产业青年的业余生活，缓解异乡工作的孤独感。星航社区主打园区内企业客群打造30分钟工作生活圈。高丽营镇第一幼儿园已入驻社区，在满足就近居住的基础上，补充家庭生活配套，兼顾青年人工作与家庭生活需求，跳出单纯“提供宿舍”的思维，构建完整居住生态。

▲首创和园・星航社区实景图

立足平谷区人才引进需求，平谷人才之家创新 “政、企、村” 合作模式，打造人才专属安居场景。项目共配置955 套租赁住房，配套图书馆、餐厅、健身房、共享办公等公共空间，满足科研人才居住、办公与休闲需求。不少入驻科研人员高频使用运动设施，期待更多文体活动增进邻里交流。项目入市即持续满租，为区域人才安居输出可复制范本，印证了 “政企村” 联动模式在人才类保租房项目中的实践价值。

▲首创和园・平谷区人才之家实景图

市场多数长租产品面向单身青年，适配家庭长期居住的保租房供给较为稀缺。星城社区定位改善型保租房，户型56‑104㎡，覆盖家庭全周期居住需求。项目为围合式低密社区，周边教育、医疗、商业配套齐全，适宜家庭长期租住。部分住户依托社区流量开展便民创业，实现居住与事业双向赋能，有效补齐家庭型保租房供给短板。

▲星城社区实景图

大学城店：打造租住第三空间

青年租客的需求早已不止满足基础居住，更渴求社交、休闲、自我提升的多元场景。首创和园・房山大学城店面向大学城青年群体，距良乡大学城地铁站仅 500 米，主打 4.2 米挑高 Loft 户型，配套健身房、共享厨房、书吧等公共空间，打造青年人专属 “第三生活空间”，让租住社区成为青年社交载体。

▲首创和园・房山大学城店实景图

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跨城复制案例：

沪津青三城落地标杆展示

【上海禧悦芳菲店】

▲首创和园・上海禧悦芳菲店实景图

首创和园采取北京大本营深耕，向外辐射津沪青的拓展策略，进入上海之后，围绕本地科创产业布局适配的租住产品。

上海禧悦芳菲店对接西岑科创园区人才居住需求，项目临近轨道交通站点，可便捷抵达科创产业园，不少研发人才选择在此安家。社区推行宠物友好机制，住户自发形成遛狗、聚餐的邻里社交，周边大型商业综合体进一步拓展住户生活半径。（备*小区总户数705户，公开未披露该门店具体保租房套数）

【上海禧瑞荟项目】

▲首创和园・上海禧瑞荟实景图

上海禧瑞荟立足虹桥前湾板块，依托本地医疗、国际教育产业集聚的现实条件，定向服务教育、医疗行业的从业人群。

项目构建30分钟工作生活圈，临近前湾印象城、Costco等商业配套，配置共享会客区、景观庭院，坚持宠物友好。这套社区运营思路，延续了北京项目沉淀的治理经验，同时适配上海虹桥板块的产业人口特征。备*项目总规划户数：380 户（含自持、保障房）。

【天津海教园店】

▲首创和园・天津海教园店实景图

首创和园・天津海教园店（保租房性质）距离大学城约5公里，总房源573 套，拥有完善公共配套，以包容性服务应对不同背景租客的差异化需求。

社区管家可借助翻译工具完成看房签约、外籍入住备案等流程；房屋故障报修、保洁协助、访客报备、非机动车上牌咨询等各类生活事项，均可以获得社区响应支持，帮助外籍青年快速适应城市生活。

【青岛北站项目】

▲首创和园・青岛北站项目实景图

在青岛北站店，大量来本地打拼的青年服务业从业者在此聚集。对异地打拼的青年从业者来说，缩短通勤时长是重要诉求，而更打动租客的是社区形成的生活氛围。

项目总租赁房源：335 间（整栋公寓全部由首创和园运营保租房，原商住楼规划户数），依靠共享书吧、公共会客厅、健身区激活社区活力，推动租客从“住在一起”走向“生活在一起”，证明社群运营模式可以适配不同城市青年的租住习惯。

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独特的运营体系：

构建可复制社区能力

不同租户故事背后，是首创和园三年来打磨的整套运营体系，也是其区别于普通长租公寓的核心壁垒。品牌搭建“一张床、一间房、一套房”分层产品体系，落地以“十好社区”为核心的运营标准，配套C.A.R.E.S全维对客服务体系；

创新党建引领下运营方、物业、属地社区、警务站、租户代表五方共治的社区治理模式，这套机制在北京试点成熟后，已经复制推广至津沪青全部项目；同时孵化“和园讲堂”“摊玩市集”“主理人计划”等社群IP。URI调查数据显示，仅2025年，品牌累计组织社群活动452场，覆盖4.6万人次。

▲首创和园部分租户照片合集

集团自研数字化运营底座覆盖四城全部在管项目，贯穿房源管理、线上签约、智能运维全流程，租户数字化覆盖率大幅高于行业平均水平。

从URI城市租住第三方视角观察，这套模式的价值，不只是硬件房源供给，更是推动租客从单纯的居住使用者，转变为社区共建的一份子，让租住社区形成稳定的邻里关系。同时也应当客观看到模式客观约束：兜底民生房源收益微薄，高度依赖政策红利与规模化经营实现内部平衡，前期重资产投入大，中小运营主体较难复刻，直接向三四线城市下沉也会面临产业人口条件的现实限制。

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战略展望：

规模扩张与民生导向并行

三周年属于品牌发展的重要里程碑，也代表新周期的起点。面向“十五五”阶段，首创和园公布了阶段性发展目标，坚持舍弃短期快周转逻辑，走重投入、长周期的发展路线。

规模扩张层面，设定2年3万间、“十五五”5万间房源的目标，力争成为北京长租第一品牌，提升北京市场占有率，打造轻重结合、多产品线协同业务格局。

投资模式坚持“轻重并举、以重为先”：以重资产模式为根基，聚焦自有土地和集体土地开发、存量资产改造及优质项目收并购，持有产权获取稳定现金流；以轻资产模式作为补充，依托品牌与成熟运营体系对外输出管理能力，实现规模快速扩张，依靠扎实经营现金流支撑业务转型。

▲首创集团长租房品牌发布暨揭牌签约仪式

在规模增长的同时，品牌延续“房子是用来住的”导向，推动租住空间从单一居住功能向复合生态升级。一方面面向新市民、青年人搭建覆盖从幼有所育到弱有所扶的民生服务体系；另一方面推动治理下沉，落地政企租户多方参与的共治机制，探索超大城市租赁社区善治的“和园样本”。

▲首创和园实景图

能力建设分为五个方向：产品力打造标准化、差异化、全龄适配的产品；运营力从管理房屋升级为资产价值管理；服务力由基础物业服务升级为完整生活方式服务；资管力转向主动资产价值创造；数智力搭建智慧运营平台，完成从经验驱动向数据驱动转型。

长远看，保租房经营核心不只是房产本身，更是居住在社区内的“园住民”。如何实现让更多群体住得稳、住得好，是国资长租品牌持续需要回应的时代命题。

结语

在首创和园的业务逻辑里，保障性租赁住房并非地产开发衍生产品，而是城市运转不可或缺的公共居住基础设施。这一定位决定了其发展导向：企业不追逐短期资产增值，优先对接城市人口结构、产业发展与民生保障需求；规模扩张不是最终目标，产品、服务与社区治理体系的同步完善才是核心追求。

URI城市租住指出，即便具备清晰的内生发展逻辑，国企保租房仍面临行业共性挑战。基础设施化属性带来更长投资回报周期，对企业考核机制与风险承受能力提出更高要求。坚持 “先打磨、再扩张” 虽可保障项目品质，但会制约拓展速度，如何在审慎运营与政策供给提速之间把握平衡，是现实难题。同时，分层产品协同模式高度依托城市土地、财政、产业配套，内部运营机制难以脱离外部资源独立落地。

评价国资长租企业的价值，也需要更新评判标准，不应只聚焦房源规模、榜单排名、活动热度。更关键的隐性考核维度在于：褪去政策红利后，运营体系能否实现可持续运转；跨城复制时服务标准是否出现衰减；保障房源能否动态流转，持续供给真正有居住刚需的群体。后台制度体系的建设水平，正是样板项目能否转化为可复制推广范式的关键。

内容来源：首创和园、公开数据复核、URI调研及Data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:首创和园

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒