龙湖管理层：运营及服务收入2028年占比将过半

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

8月28日，龙湖集团（0960.HK）发布截至2026年6月30日止六个月未经审核中期业绩公告。

上半年，集团实现营业收入398亿元。其中，地产开发业务收入261亿元，运营业务收入73亿元，服务业务收入64亿元。运营及服务业务收入合计137亿元，同比增长3.2%，占总营业收入的34.4%，占比创历史新高。

利润方面，上半年公司拥有人应占溢利为19.6亿元，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，核心溢利为0.64亿元。运营业务及服务业务核心溢利保持稳步增长，成为集团核心溢利的主要贡献来源。

聚焦去化，回款率超100%

“地产行业的调整周期已经历五年，全国新房开工量相比高点跌超七成、新房成交量跌去五成，信用融资窗口对民营房企基本关闭。”

在当天的中期业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平‌如是说道。

面对房地产市场延续筑底的行业环境，龙湖集团开发业务聚焦存货去化与存量土储盘活。上半年实现地产开发合同销售金额166亿元，一、二线城市销售占比达89%。并表回款率超过100%，实现高质量回款。

在投资端，集团坚持“优中选优、以销定投”的策略。上半年于青岛、大连、无锡、兰州等城市获取4个项目，新增土储总建筑面积33.7万平方米。

截至2026年6月30日，龙湖集团土地储备总建筑面积为2011万平方米，权益建筑面积为1605万平方米，一、二线城市土储占比约七成。

交付方面，龙湖践行“好房子”产品标准，上半年在全国超30座城市交付超2.2万套品质房源，交付满意度超过90%。

龙湖集团执行董事及地产航道总经理张旭忠在业绩会上表示，今年4月以来，在限购松绑等政策刺激下，核心城市量价边际有所改善，但5月后热度动能回落，市场呈现“弱复苏、缓修复”态势。

他指出，行业真正触底需观察四个信号——新房与二手房成交量、成交价格、供需关系与库存去化周期、市场信心，“目前上述因素仅部分成立，市场全面企稳仍需时间。”

运营及服务业务韧性增长

记者观察到，运营及服务业务成为龙湖集团穿越周期的重要支撑。上半年，集团运营业务实现收入73亿元，同比增长4.2%；服务业务实现收入64亿元，同比增长2.2%。

商业投资方面，龙湖目前在营商场达96座，覆盖25个重点城市。上半年已开业商场租金收入59.8亿元，同比增长8.7%，期末出租率提升至97.4%。整体营业额同比增长11%，日均客流同比增长13%。

据龙湖集团执行董事及商业投资航道总经理包伟介绍，近三年龙湖对部分商业项目实施空间改造，提升与国际精品零售的合作规模，部分项目餐饮年换新率超过30%，通过内容创新将“流量”转化为“留量”。

资产管理航道涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、健康养老“椿山万树”等多业态。其中长租公寓上半年租金收入10.6亿元，开业6个月以上项目期末出租率提升至96%以上。该航道主动优化资产结构，退出部分低效资产项目，短期收入承压但为后续健康增长积蓄动能。椿山万树已开业运营5个项目，平均入住率96%，未来3年还有约10个项目入市。

物业服务方面，面对物业费下降等行业压力，据陈序平介绍，龙湖智创生活采取了四项应对措施：一是加大基础业务投入，做好基础服务；二是依托“HALO”智慧空间平台，将数字化能力转化为生产力；三是加快发展增值业务（塘鹅租售、美居、优选等），塘鹅租售业务上半年增长16%；四是加大B端业务拓展，通过资管全链条服务获取更多大客户业务。上半年，物业服务业务收入56.5亿元，同比增长2.3%，全年目标为同比增长5%。在管面积3.6亿平方米，在管项目2100余个，外拓项目占比约55%。

智慧营造（龙智造）上半年实现营业收入6.5亿元，同比增长3.3%。龙智造上半年实现代建销售额112亿元，代建交付建筑面积71万平方米，委托方满意度高达98%。

“明年起利润修复”

财务方面，截至2026年6月30日，龙湖集团有息负债总额为1471.2亿元，较2025年年末下降56.9亿元。

龙湖集团执行董事及CFO赵轶在业绩会上表示，预计年底负债余额将进一步降至1400亿元左右。集团已连续多年实现含资本性开支的经营现金流为正，上半年为9亿元，全年预计超50亿元。

集团债务结构持续优化，据赵轶介绍，截至6月底，银行融资占比已超过90%，其中经营性物业贷与长租贷合计超过1000亿元。外币负债约147亿元，占比仅约10%，且100%做了掉期对冲；一年内到期短债约158.5亿元，占比10.8%。现金短债覆盖倍数为1.57倍，剔除预售监管资金后约1倍。

截至报告期末，集团平均融资成本降至年利率3.36%的历史低位，较2025年年末的3.51%再降15个基点。赵轶表示，集团未来几年到期债务规模已明显下降：2027年约60亿元、2028年约66亿元、2029年约38亿元、2032年仅约12亿元。年初至今集团已偿还47亿元境内公开债券，年内剩余到期债务均已做好妥善安排。

龙湖集团管理层在业绩会上重申两大资本策略：一是坚定守住信用——“不逾期、不展期、不违约”；二是坚定提升核心资产价值，通过运营提升和NPI（净物业收入）提升挖掘估值空间，拉长债务账期。

关于业绩走势，赵轶在回答包括《中国经营报》在内的媒体记者提问时表示，集团利润低点仍集中于2025至2026年，“2027年起恢复增长的判断没有改变”。他指出，随着集团持续去库存，待结算的存量项目将越来越少，开发业务对集团的拖累到2027年将大幅减轻，集团整体利润有望明显回升甚至转正；2028年以后，随着开发存量出清、运营与服务利润抬升，业绩将进入稳步增长期。

陈序平表示，龙湖集团从四年前开始主动求变，以正向经营现金流压降有息负债、以长周期经营性物业贷款置换信用债——四年间降债及供应链清零合计近1000亿元，全程未出售任何核心资产。目前近七成负债已置换为长周期经营性物业贷及长租贷。

在收入结构转型方面，管理层预计到2028年，商业、资管、物业、代建四大运营及服务航道合计收入将超过开发业务，占比过半。届时龙湖将完成从“开发为主”到“开发+运营+服务”多元化业务结构的全面转型。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：陈丽）