湖北
投资者内参丨马振阳
8月31日开盘后，港股地产股突然跳水。
华润置地、中国海外发展等头部央企地产股大幅下跌。
截至发文，华润置地下跌6.5%，中海下跌4.7%。
金茂、越秀、绿城、建发等下跌幅度超10%。
此前大幅高开的融创中国、碧桂园等内房股，涨幅也明显收窄，港股地产板块由开盘上涨迅速转为整体下跌。
这轮地产股异动，直接发生在周末房地产重磅新规落地之后。
8月28日，多部门发布房地产信贷新规，其中一个非常重要的变化是：预售住房的个人住房贷款，要严格在项目竣工备案之后才能发放。与此同时，房地产开发贷款实施主办银行制度，项目资金进入主办银行账户并强化封闭管理。
这对购房者是利好，但对房地产公司其实是利空。
过去预售模式下，房企在房屋尚未竣工时，就可以通过首付款、购房按揭等快速回笼资金，并用这些资金继续建设项目甚至滚动开发。新规实施后，购房者的按揭贷款要等到竣工备案以后才能真正进入项目。
这意味着从开工、预售一直到竣工之间，原本由购房按揭承担的一部分资金缺口，需要更多依靠开发贷款、房企自有资金或者其他融资来覆盖。
项目建设周期越长，房企占用的资金越多，对现金流管理、融资能力和项目运营能力的要求也就越高。
华润置地今天同时公布半年报，也进一步加重了市场压力。
上半年公司营业收入678.7亿元，同比下降28.5%；股东应占净利润98.4亿元，同比下降17.2%，其中开发销售业务毛利率已经降至10%。
相比之下，A股地产股今天早盘明显上涨。
我爱我家、世联行、中交发展等一度涨停，市场最初更多交易的是房地产融资政策放松以及房贷最长延长至40年的利好预期。
但随后A股地产板块同样明显高开低走，涨幅大幅回落。
截止发文，A股房地产服务板块上涨1.51%，房地产开发板块整体下跌0.46%。
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