45米楼按24米卖 中山一宗司法拍卖的16年困局

导语

广东省中山市石岐区青溪路“江滨绿苑”商住小区，已建成6幢商品房（其中两幢高45米），项目搁置16年，至今无法过户、无法复工。2011年，中山市中级人民法院（下称“中山中院”）以一份规划咨询复函为依据，将该项目按容积率2.0、限高24米评估拍卖，成交价9383万元。然而，此后三级法院生效裁判均认定该复函“不属于具体行政行为，对权利义务不产生实际影响”。一个法律上被认定为“不影响权利义务”的文件，却决定了数亿元资产的命运。

2026年8月，广东高院对申诉不予支持。但就在近日，最高人民法院立案二庭通过短信明确回复：关于（2015）粤高法执复字第25号案件的执行问题，依法正在核查中。与此同时，广东高院也发短信确认已向当事人电话释明。这起跨越16年的纠纷，在最高院的介入下出现新的进展。

一份“不影响权利”的函如何决定数亿资产

2010年，广发银行中山分行因借款合同纠纷诉至中山中院，获判盛兴公司偿还借款本金约4194万元及利息。执行中，中山中院发函市城乡规划局，该局同年12月出具中规函〔2010〕124号复函，援引《中心城区逸仙湖片区控制性详细规划》，载明容积率2.0、限高24米。

但盛兴公司持有的原《建设项目规划建筑设计要点》明确载明：容积率允许值2.5、建筑高度控制在45米以内。更关键的是，项目内共已建商品房6幢，其中两幢高度为45米，占用土地约19亩；尚有待建空地约19亩。且已建商品房已向政府缴付了全部报建等费用。

2011年3月，评估机构依据上述“限高24米”的复函出具评估报告，评估价9383.4944万元。盛兴公司指出报告存在根本性问题：未单独评估土地价值，仅以“续建费用”作为拍卖底价；且明细中已建成房产价值合计超1亿元，与总价自相矛盾。中山中院执行局相关负责人近期亦确认未单独列明土地价值。

2011年9月20日，项目以底价成交，买受人为中山锦标房地产有限公司。

三级法院的“双刃剑”裁定与核心矛盾

盛兴公司先后提起执行异议、复议。2014年2月，广东高院曾以（2013）粤高法执复字第147号裁定认定程序不当，发回重审；但2015年最终以（2015）粤高法执复字第25号裁定维持原执行。

在此期间，盛兴公司就该复函提起行政诉讼。广州中院、广东高院、最高人民法院三级法院一致认定：该复函系咨询性答复，不属于具体行政行为，未变更原规划要点，对权利义务不产生实际影响。

盛兴公司强调：既然司法认定复函“不产生实际影响”，便不能作为评估依据。但执行中恰恰以该复函的2.0容积率、24米限高为基准，将合法建筑按24米估值，致可建面积减少约12731平方米——此即本案核心矛盾。

16年搁置：资产被困与拆迁难题

2018年3月，涉案土地过户至买受人名下，但地上建筑物至今无法过户，规划部门不允许复工报建。项目占地约2.5万平方米，已建约2.8万平方米，楼内仍有拆迁户居住。已拆迁土地未纳入被拍卖土地范围，周边另有20余户拆迁问题悬而未决，实际涉地超40亩。

据当事人陈述，买受人原股东之一系原中山市相关领导彭某文胞弟，公司同样无法推进开发。截至发稿，该说法未获官方确认。

2019年6月，中山中院受理对盛兴公司的破产清算申请。据当事人陈述，该院原相关负责人罗某浩曾确认系容积率问题致无法开发，提及可就容积率差异补偿，但未形成方案。

最新进展：最高院介入核查，广东高院电话释明

2026年8月11日，广东高院出具《执行申诉处理告知书》，认定“本案办理符合法律规定……诉求理据不足，不予支持”。盛兴公司不服，先后向最高人民法院寄出提级督办及严查监督申请。

最新的短信记录显示，这一申诉已得到实质性回应：

· 最高人民法院立案二庭回复：“（2015）粤高法执复字第25号案件的执行问题，本院依法正在核查中，请耐心等待处理结果。”

· 广东省高级人民法院回复：“你司向中央巡视组申诉反映的诉求，本院已电话向你司释明。”

此前，中山中院执行局相关负责人曾建议走国家赔偿程序。当事人反驳：标的物并未灭失，法院可通过协商、引入第三方等方式解决；其核心诉求是经济补偿，“不针对人，只针对事”。

结语

16年前，一份规划咨询函将45米的楼按24米卖掉；16年后，虽然法律认定该函“不影响权利义务”，但6幢楼依然矗立，不能过户、不能复工。66岁的当事人黄某光身患多种疾病，但他仍在等待一个说法。随着最高院“正在核查”的回复到来，这宗困局能否迎来实质性的破局，有待观察。

注：本文依据当事人提供材料、公开法律文书及最新短信记录整理，不代表账号立场，真实性由当事人负责。