北京
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很多粉丝在问0002地块，地块我盯了有段时间了，建发加越秀联手把0002地块拿下了，楼面价3.66万一平，比隔壁龙樾海序整整贵了4600一平。
这笔账我算了好几遍，开发商肯多掏这钱，肚子里肯定有点数，这年头没谁是拿着真金白银当水花的。地块5到18层小高层混洋房，1352户分两期开发，78㎡两居、95到108㎡三居、122到139㎡四居都齐全，从刚需到改善一网打尽。这价差是怎么来的，接下来咱们一层层拆。
先说位置
这块地紧贴西三旗，西二旗、后厂村、望京上班的这批人，基本绕不开。我认识不少在大厂上班的粉丝，天天在西二旗和望京之间打转，聊起买房，第一反应就是往东小口这边靠。理由特朴实——下班能早点到家吃口热乎饭。
再看硬指标
容积率2.45，比龙樾海序的2.8低不少，这数字看着不起眼，落到实际居住体验上差别不小。楼间距宽一点，采光好一点，出门碰见邻居的概率都能少一点。
同样在东小口这片地，地价贵、密度还低，摆明了产品线要往上抬一档，这个信号我一看就明白，这是冲着“住得舒服”这个诉求去的，不是奔着走量甩货去的。
生活配套这块儿也不用等
步行能到西三旗万象汇，购物吃饭看电影都齐活，东小口城市公园、奥北森林公园就在旁边，周末带孩子转转不用开车折腾半小时。
交通上有霍营站8号线、13号线接驳，13B东小口站还在建，通了以后能省不少事。眼下这个阶段，纯指望地铁零距离的先别急着上车。
按地价倒推，开盘均价大概率落在5.5到5.8万，临街低楼层能到5.3万左右，楼王高楼层可能冲到6万。
总价上，两居440万起步，三居500到630万，四居能到800万往上，这个区间大家心里可以先有个数，别到时候被现场氛围带着冲动下定，售楼处那种热闹劲儿，很容易让人脑子一热就签了字。
硬伤也不藏着掖着。南侧规划了12年一贯制教育用地，没办学主体、没开工时间、没招生政策，纯远期预期。
之前有个粉丝专门私信我，说销售跟她说这块地未来肯定是重点小学，问值不值得为这个多加价？
我跟她说规划从来不等于落地，招生政策一天不出，谁也不敢打包票，这话我该提醒还是得提醒。
另外中间有市政道路把社区一分为二，临街楼栋噪音和视野都受影响，选房子的时候这几栋楼得留个心眼儿，看房的时候多问问销售具体是哪几栋临街，别到时候住进去才发现天天听车流声。
开头说开发商这笔账算得明白，多花的4600块楼面价背后是有底气的。其实落到咱们买房人身上,道理是一样的,这地儿值不值,得看你自己心里那本账——预算够不够、通勤能不能接受。
开发商的账帮你拆完了，有啥拿不准的，大家可以评论区留言，我都掰开揉碎讲给你听。
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