广东
8月31日，金九前的最后一天。
广州没有安安静静收官，反手就把一块重磅宅地推上了桌——
琶洲南区AH090401地块，正式挂牌！
30.1亿起拍，起拍楼面价4.38万一平，容积率2.2，不要求现房销售，不接受联合体报名。
说白了就一句话：别想组团来捡漏，要拿就自己上！
为啥这么硬气呢？因为它有底气呀。
一方面，401这块地两年前还是容积率6.0的商办地，今年7月才正式调整成低密居住组团，把密度砍掉三分之二，等于把利润空间主动让出来，就为了做出一个真正能打的产品。详情可回顾：
另一方面，就在上周五，华润刚用80.56亿元、201轮竞价拿下琶洲南石榴岗地块，详情可回顾：
也就是说，401的出现，更像是琶洲刚刚完成一次价值定价之后，广州紧接着抛出的第二道题：
在刚有一块地成交的前提下，开发商还愿意为这个未来中心押多少筹码？
具体来看这块地的信息。
4.38万的楼面价，放在广州什么水平？你看看旁边的华润琶洲南石榴岗地块，楼面价6.14万，冲进广州历史前五。401地块起拍价只有它的七成，门槛砍半，
而且这块地的配建要求极少，不用修路不用建学校，就一个6班幼儿园加一点公建配套，总共1850平。对比广州很多地块动不动让你配建学校、配建市政道路，这块地干净得像个意外。
但干净的背后有代价。
它要求中间搞一条24小时向公众开放的绿地通廊，不能围蔽。还涉及远期23号线地铁的地下空间协调。还要做有盖空间、多层平台花园。
翻译一下，地虽然卖给了开发商，但城市不允许开发商把整块地围起来，变成一座与外界无关的“豪宅孤岛”。
你要做住宅，也得给城市留下路、留下绿地、留下公共空间。
这其实很符合这两年广州“好房子”的逻辑。
豪宅越来越贵，但城市要的已经不仅是贵。说白了，这也非常考验开发商的综合实力。
最后，还有个细节，非常值得关注。
8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局刚刚发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。
现在很多文章标题直接写成“全面进入现房销售时代”，容易让人误以为以后新地块一律不能卖期房。
但其实三部门明确提出的是，新出让土地商品住房项“优先选择现房销售”；同时，新项目仍然保留预售路径，只是预售条件明显提高，实行预售的单体建筑原则上要完成主体结构封顶。各城市还需要制定自己的实施细则。
而今天401的挂牌条件里，并没有直接把“现房销售”写进去。
这说明虽然广州开始尝试现房销售，但怎么试、哪些区域先试、不同地块怎么搭配金融和土地条件，显然还会有一套自己的节奏。
琶洲，显然不适合作为试点。
原因很简单，这里不是普通板块。
它承担着广州未来产业中心、会展中心、城市门户的角色，每一块核心土地背后，都牵动着区域建设节奏。
如果开发周期明显拉长，影响的不只是一个项目卖快卖慢，而是整个片区商业、住宅、公共配套的推进速度。
更重要的是，广州愿意在这么核心的位置，把原来容积率6.0的商办地，重新整理成约2.2的低密住宅。
这个动作本身，已经在重新标定琶洲南的价值。
最后的最后，上周五的土拍现场相当火爆，华润和保利越秀联合体相继出价。
你猜，这次上桌的，又会是谁？
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