一贷40年！中国房贷变了，新加坡呢？

40年！

这是中国个人住房贷款的最新上限。

2026年8月28日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布新规：把个人住房贷款的最长期限，从30年延长到了40年。

有什么变化？

就是你贷款买房，同样一笔贷款，你可以贷更久了，然后每个月可以少还一些。

按100万元、年利率3%、等额本息来算，30年期月供约4216元，40年期月供约3580元。

从4200多降到3500多，看起来挺不错的。

但先别急着高兴。

我们不妨问个问题：把房贷拉长10年，真的等于“买房更轻松”吗？

01

中国的房贷新政

到底改了啥？

8月28日的新规，核心变化有三个。

头一个是期限，从30年变40年。

看看新规原文：

《个人住房贷款管理办法（试行）》第十三条写明——贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。具体期限由购房人和银行协商决定。

这里要记住一点：40年是上限。

每个人都能自动拿到40年吗？不一定。因为你要和银行协商，银行则要看你的具体情况。

第二个变化，房贷收入比例设了限。

新规要求，月房贷支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在60%以下。

这一条值得琢磨。

一边是把贷款期限拉长，一边是适当放松债务比例要求——并不是“大”放松，说明这不是简单地把房贷全面放开。

你要是欠债比较多，比如每个月工资刚到手，还债都要还个七八成，那就很难拿到想要的贷款，甚至根本拿不到贷款。

第三个变化，项目竣工，再放贷。

这个变化最有趣。

新建住房里，现房销售的贷款在销售备案后发放；预售住房的贷款，要等项目竣工备案后才发放。

以前期房很多，房子还没交付，贷款已经开始还了。现在是房子盖好了，才给你放款。

这等于是实实在在地降低大家的买房风险。

02

40年

真的划算吗？

很多人看到“月供少了”，觉得赚了。但把账摊开算算，就明白不是那回事。

做一个计算假设。

100万的房贷，30年还，月供4216元，总利息是51.78万元。40年则是月供3580元，总利息71.83万元。

看起来月供少了636元，实际利息多付了约20.05万元。

总利息多了20万，40年并没有帮你省钱。你只是把一部分今天的还款压力，挪到了未来。

债务周期多了10年。

很多人可能意识不到这个问题。

想象一下，你24岁贷款，还到64岁。而你在35或40岁的时候，可能直接被优化掉。

即便你能工作到退休，中间也不能生大病，或者中断几年工作。

从这个角度来看，其实风险蛮大的。

03

在新加坡买房

能贷多久？

他山之石，可以攻玉。

新加坡买房，能贷40年吗？

不能。

目前新加坡的房贷期限，按贷款类型分成三档。

HDB贷款，最长25年。

HDB明文规定，还款期限取三者中最短的那个：25年、65岁减申请人年龄或平均年龄、剩余租期减20年。

举个例子。

你45岁，要用HDB贷款买一套剩余屋契为65年的组屋。先用65减去45得到20，然后再用剩余屋契的65减去20，得到45。

在20年、25年、45年中选最小的，就是20年。

银行贷款买HDB，最长30年。

这是新加坡金融管理局（MAS）为公共住房设下的硬性上限。

30年的期限很长，但也没有那么长。

主要考虑还是拉长普通人的还款周期、减轻月供压力，同时把贷款风险控制在合理范围内。

银行贷款买私人住宅，最长35年。

私人住宅不是公共住宅。贷款多出的这5年，是对更高房价的回应。

35年的长周期能让买家贷到更多钱，有更长的还债时间，本质是用更长的负债周期来换取更高的购买力。

同时又考虑到了退休之后的收入和偿还能力。

中国当前是40年，新加坡私人住宅是35年，银行HDB是30年，HDB贷款则25年。

对比来看，新加坡的贷款期限是比较短的。

不过，光看年限还不够。新加坡真正的“刹车”，藏在另一套规则里。

04

新加坡为什么不愿意

把房贷拉长到40年？

出台严格的LTV，不让你借太多

新加坡早在十几年前就想明白了一件事：长期贷款，可能让借款人借得太多，从而加重债务负担。

LTV是什么

就是贷款与价值比率，全称是Loan-to-Value ratio，是你可以借到的钱，占房子价值的百分比。

比如说，你去买一套100万新元的房子，银行允许的最高LTV是75%，那么你最多可以贷款75万新元。这决定了你买房时要付多少首付。

严格的LTV限制

2012年，MAS把住宅贷款最长年限压在35年，对超过30年的贷款，还套上更严格的LTV限制——

所有新住宅房产贷款的最长年限统一限制为35年。

贷款年限超过30年的借款人，LTV限制更严格，比如首次购房者，LTV上限从80%（现在是75%）降至60%，已购房的二次购房者，LTV上限从通常的60%（现在是45%） 降至40%。

MAS考虑是不让借款人高估自己的偿债能力，避免借了自己扛不住的金额、陷入债务风险。

中国是在延长债务周期，降低当期月供，提高购房者短期支付能力，等于是用延长时间消解还款压力。

这是新加坡和中国政策的最大不同。

新加坡的“刹车”不止一道。

第一道，LTV与贷款期限联动。

贷款超过30年（私人住宅）或25年（HDB），或者贷款期限延伸到借款人65岁以后，就会触发更低的LTV限制——55%。

从75%降到55%，差了20%。相应地，你需要准备的首付比例则从25% 提高到45%。

这可能就是几十万新元的差距了。

35年多出的5年，不是白送的。

第二道，TDSR。

TDSR是总债务偿付率，全称是Total Debt Servicing Ratio。MAS规定你每月需偿还的所有债务总额，不能超过你月收入的55%。

在新加坡，TDSR框架适用于所有个人房地产贷款。

而且房贷、车贷、信用卡、个人贷款，所有债务的每月还款都会算在一起，它们的总额不能超过月收入的55%。

要是超过了，你想贷款买房，那基本没戏。或者你能贷到钱，但条件很苛刻，可能根本满足不了你的需求。

第三道，MSR。

这是HDB买家必须过的另一道门。

MSR是Mortgage Servicing Ratio的缩写，意为房贷偿付率。它是MAS为购买组屋和执行共管公寓（EC）而设的硬性要求。

简单来说，它就是一条红线：你每月用于偿还这套房子贷款的金额，不能超过你月收入的30%

TDSR看的是总债务，而MSR只看你这笔房贷。

这意味着，你即便能在银行贷款，但只要踩了红线，你还是买不了HDB。

05

对在新加坡买房的人来说

有什么意义？

中国房产贷款新政策，牵动不少人的工作和生活。对于新加坡人来说，同样如此——要弄明白政策对自己意味着什么。

如果你准备买HDB。

你真正要盯住的，是你自己的MSR是多少、LTV是多少、CPF够不够。

HDB贷款最长25年，月供不能超过收入的30%。利率再低，你的收入决定了你能借多少、买得起什么价位的房子。

所以，如果想要买更好的HDB、用更心仪的HDB贷款，关键是提升自己的收入。

买私人住宅呢？

35年不等于人人能轻松拿35年。年龄、LTV、TDSR、首付、利率，哪一样都别漏。

你要是快40岁了，35年贷款可能延伸到75岁，这会触发更低的LTV，你得准备更多首付。

这些规则要弄清楚，不要拖到最后，让自己失去用贷款买房的最佳时机。

已经背上了房贷。

别因为月供低，你就断定贷款“更便宜”。

40年房贷政策最直接的提醒是：长期贷款最容易让人忽略的，是总利息。

同样是100万新元贷款，30年和40年的利息差可能高达十几万新元。低月供的代价，是更长的债务周期、更多的利息支出。

明白了这些，你在购房的时候，会更从容，也更理性。

必须明白，房贷不是越长越好。

40年房贷，看起来是给了购房者更多选择。换个角度想，它也是把一部分今天的压力，推给了未来。

而我们的身体、工作、收入并不是稳步上升或一成不变的，许多人到了中年老年就会大幅下降。

目前，中国正在用更长的时间，换更低的月供。

新加坡则花了十多年，把房贷期限、LTV、MSR、TDSR，一层一层加上“安全阀”。

两条路，截然不同。

这没有绝对的对错，因为政策的出台，必然是符合各自当下国情的。简单的对比，只能得到片面和不切实际的答案。

但对每一个准备在新加坡买房的人来说，把这套规则摸清楚，比羡慕“40年”实在得多。

你觉得40年房贷是福利还是陷阱？你在新加坡买房最头疼的是什么？留言区聊聊。