湖北
这两天和"房贷"相关的话题接连上热搜。一边是六大行上半年房贷余额缩水超5000亿元的半年报数据,一边是个人住房贷款期限最长期限由30年延长至40年的新规落地。把这两件事放一起看,普通购房者就能理解为什么当前楼市会出现"一边放贷、一边收缩"的奇特状态。
先说"缩水5000亿"。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大行最近披露的2026年半年报显示:截至上半年末,六大行个人住房贷款余额合计约24.63万亿元,比去年末减少5082.84亿元。建行和工行降幅最高,分别下降1349亿元和1352亿元,期末余额都跌破6万亿元;农行、中行、交行、邮储银行分别下降882亿元、744亿元、399亿元和358亿元。去年全年六大行房贷余额合计减少约6966亿元——今年上半年减幅已接近去年全年的73%。
为什么降得这么快?三个原因在同时发力。第一,部分存量房贷利率仍在4%以上,而当前稳健理财收益率普遍低于3%,利率倒挂促使家庭主动"借低还高";第二,新增购房需求乏力,上半年个人住房贷款余额减少7163亿元,新增按揭贷款尚未覆盖存量偿还+主动提前还款;第三,居民主动去杠杆延续,"无债一身轻"成为普遍心态。
再说"40年"这个新规。8月28日,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》,明确个人住房贷款期限最长不超过40年。所购新建住房实行现房销售的,贷款应在销售备案后发放;实行预售的,应严格在项目竣工备案后发放。这一次的"40年"是上限,不是强推,具体期限由购房人和商业银行协商确定。
建设银行是首家公开落地该业务的国有大行。建行执行规则有两道硬性约束:延长期限不得超过原贷款期限一半,原期限加上延期时长合计最高不超过40年;原30年房贷最多可申请延长10年,业务自8月28日政策发布当日生效。
有没有必要延期?以贷款100万元、年利率3.05%、等额本息为例,30年期月供约4243元,40年期约3609元,每月减少约634元,前五年累计释放近3.8万元还款空间;但40年期总利息比30年期多出约20万元。
刚需家庭一张现实的算术题:月供占收入比例偏高、未来几年现金流偏紧、又持有房产的人,延期能直接换"现金流通畅";收入稳定、还款无压力的人不必盲目申请。每个家庭"账本"不一样,新政给了灵活度,决定权也交回给了家庭。
把两件事放在一起,可以看出当前房贷市场的几个"反差":一是房贷余额连续13个季度同比负增长,上半年同比降幅甚至比2025年同期更深;二是政策端却在不断加码,从首付比例、利率到现在的"40年期限",工具箱基本都被摆出来了;三是银行端的盈利确实承压,净息差持续走低至1.42%的历史低位,但房贷不良率仍显著低于银行整体不良水平,资产质量风险整体可控。
也是银行在加速转型。房贷增长空间收缩背景下,工行个人消费贷上半年增加1096亿元、增长22%;农行、建行个人经营贷也实现双位数增长。这些非房个人信贷正在变成银行零售业务的新增长点。
对普通购房者来说,眼下最值得做两件事:一是把家庭账本仔细算一遍,月供压力确实大的可主动联系贷款经办行,了解所在地区具体的延期细则;二是对新房购买决策多一分谨慎,40年延期的红利本质上是把未来的利息空间换成眼前的现金流,如果未来收入预期走弱、利率进一步下行,这笔"交换"未必划算。
楼市调整远未结束,但和前几轮周期相比,这次的"工具箱"更全面,政策更精细,普通家庭手里的选择也更多。把数字拆开看,把账本合上算,这才是面对5000亿缩水+40年延期这两个数字时,真正用得上的姿态。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
