北京
土地财政依赖度高的城市，转型的路在哪
9月1日看各地的财政数据，一个老问题依然突出：部分城市的土地出让收入在地方财政中占比过高。当土地市场转冷，这些城市的财政压力立刻显现。
土地财政的形成有其历史背景。分税制改革之后，地方的事权与财权存在缺口，土地出让收入成为弥补缺口的重要来源。同时，土地出让收入不列入一般公共预算，使用相对灵活。
在城镇化快速推进的阶段，这套模式运转顺畅。土地增值带来出让收入增长，收入用于基础设施建设和公共服务，城市和产业随之发展，又进一步推高土地价值。这是一个正向循环。
但这个循环有前提条件：土地要能持续卖出好价钱。当房地产市场进入调整期，土地需求下降，溢价率回落，循环就难以为继。
对依赖度高的城市，眼下的压力有几层。头一层是收入减少，土地出让金下降直接可用财力。第二层是支出刚性，基础设施、民生保障、债务偿付，这些支出不会自动减少。
第三层是债务压力。过去不少地方通过城投平台举债，还款来源与土地出让收入挂钩。土地市场转冷之后，还款能力下降，债务风险上升。
第四层是投资能力下降。城市建设、产业升级、公共服务都需要投入，财力受限之后，这些投入不得不压缩，又反过来影响城市的吸引力和长期竞争力。
转型的方向在哪里？头一条是盘活存量。城市里有不少低效利用的土地、闲置的厂房、闲置的商业物业，把这些资源重新利用起来，能创造新的价值。
第二条是发展产业。产业是税收的源头，也是人口的吸引力。新兴产业集聚能带来稳定的税收和持续的住房需求，这是摆脱土地依赖的根本出路。
第三条是优化财政支出结构。压缩不必要的开支，提高资金使用效率，把有限的财力用在刀刃上。这需要精细化的管理能力，对不少地方是挑战。
第四条是拓展收入来源。国有资产的运营收益、国有资源的有偿使用、特许经营权出让，这些都是可以挖掘的空间。
第五条是推进城市更新。存量房屋的改造提升、老旧小区的更新、公共服务设施的完善，这些工作既能改善民生，又能带动投资和消费。
从房地产的角度，土地财政依赖度高的城市在政策选择上会更纠结。一方面希望通过松绑政策激活市场，另一方面又要防止市场过热带来新的风险。
这就解释了为什么这类城市在推进现房销售时格外谨慎。现房销售会降低开发商的拿地意愿，土地出让收入可能进一步下滑。推进的节奏需要与地方财政的承受能力匹配。
对购房者，土地财政依赖度是一个值得关注的指标。依赖度高的城市，房价下跌时地方托市的意愿更强，政策宽松的可能性更大。但同时也意味着这类城市的房价对政策更敏感。
怎么判断一个城市的土地财政依赖度？可以查当地的财政预算执行报告，里面有国有土地使用权出让收入的决算数，与一般公共预算收入对比就能看出大概。
从长期看，土地财政的转型是必然的。随着存量房交易占比上升、新增建设用地规模收缩，依靠卖地获取收入的模式难以为继。早转型的城市，在未来的竞争中会占得先机。
对在这些城市生活的人，转型期的公共服务可能会受影响，但长远看，摆脱土地依赖、建立可持续的财政结构，对城市的健康发展是有利的。
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