2026新政：焦点在“二十二条”与“现售定金制”

2026年新的“房地产信贷三支箭”，相比于2022年的“金融三支箭”，要来得猛得多。市场把焦点集中在“按揭贷款40年”上面，实际上是有所偏颇，真正的焦点在于“二十二条”，其次才是按揭贷款延长。

回顾调整以来的历史，这一次的三份文件，是房地产行业及市场供应端的重大政策转变。在2023-2025年之间，政策更多以取消“五限令”行政监管作为主抓手，而从本次开始，政策更侧重将主抓手重新转移到房地产信贷层面（供应端）。当然，这也侧面也证明了一点：行政监管经过了3年的持续解除，已经走到尽头，再也不起作用了。

这在多大程度上会改变房地产尤其是房价的走向？

从简单的市场反响观察，我认为资本市场、房产市场的大部分买家已经趋于“理性”。人们的认知是：呃，这是个挺猛的变化，但是又如何呢？

我个人的看法是：这的确是一项重大的政策改变，也是重要的市场利好，但不足以改变当前房地产市场的运行方向。我们依然维持几年前的判断，楼市“长L型”的走势很难逆转。

首先，焦点在二十二条。

最重要的焦点其实是在二十二条：“所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放”。

结合着其它文件，未来卖房买房的完整逻辑是：1、预售要在楼盘主体封顶之后（这一点深圳先前是主体建到2/3）——买家的预售资金完全监管，竣工备案后才解除（即是开发商不能再像之前那样可以分阶段按比例提走预售款，这是导致本轮大批楼盘烂尾的直接诱因）——预售楼盘需要到竣工备案验收时才可发放按揭贷款（楼盘竣备，是满足入伙条件的意思，也即是买家到楼盘满足入伙条件时才会展开月供，比之前足足后延了2年以上）；2、未来新出让土地推行现售（这一点深圳已经推行）——现售楼盘可推行定金制（注意：这一点将非常重要）——现售楼盘要在销售备案后才可发放按揭贷款（现售楼盘取得销售备案的前提条件即是完成了竣备，满足入伙条件，和预售盘条件一致）。

这里解释一下定金制，住建部文件第二条第三款写明：实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。

建筑工程施工许可证属于传统里房地产预售五证之一，在开发商取得销售许可证之前的倒数第二个，意味着楼盘可以合法施工了。但从这里到竣工验收备案，一般还需要2-3年的建设时间。也即是说，政策允许未来的现售楼盘，开发商可以通过收取“定金”的形式“提前回款”，买家可以通过支付“定金”的形式“提前锁定房号”。依民法典，这个定金最高可以在房价的20%以内。如此，这个“定金”事实上也许依然可以理解为：首付。这样来看，现售在政策理论上依然还是可以“卖楼花”，和先前的预售制一样。

看起来这像是给现售政策开的一个“口子”，缓解开发商的资金压力，让现售盘和预售盘的条件其实是拉平了，或者说，“和国际接轨了”。我们知道，中国香港、英国、美国等等海外市场，重点并不在预售或现售，而是推行“按进度付款”。按照我们这样的政策涉及，会否有开发商很快也开始推行“按进度付款”——开发商取得建筑工程施工许可证可以收取定金后，对外销售，让买家每隔一段时间（6-12个月）按5%比例支付“购房定金”（付个2年，到达20%，这期间通过邮件展示或者组织买家到楼盘现场观看建筑进度），直到楼盘竣工验收交付之前买家开始向银行申请按揭贷款。

这是我认为的重点所在，意味着市场现在对“取消预售、推行现售”的理解可能存在一些偏差，认为现售就一定是盖好楼了才能卖。我更倾向于上述理解，和国际通例接轨，不一定是楼盘全盖好了才能卖。所以，它对供应与资金减少的影响，肯定有，但或许没有想象的那般大。

市场在未来一段时间，可能会分歧明显——也许这解释了为什么资本市场对此的反响是那么波动，但我相信会有开发商选择“试水”，到时候我们再看看会如何。

其次，按揭贷款破天荒的40年该怎么看。

按揭贷款推到40年，和特朗普打算把美国的按揭贷款推到50年，本质上一样。给到更长的贷款期限，让你“提前享受”的成本更低（但总利息更高）。

关于长期贷款，实际上相当多甚至是大部分人的理解应该说是趋于两极了。在我看来：长期、低息贷款，其实是一桩非常美好的事。尤其是房子，人类历史上没有针对一件商品给到那么长期的贷款的。如果不给贷款，绝大部分人在大城市是没能力拥有自己的住房的。你要提前享受到，某种程度上就要接受波动。拥有很长期的贷款，就是“长周期的预期稳定”，相比于短期贷款，正确理解长期贷款并加以善用，是一个人快速积累财富非常重要的功课（它的本质就是杠杆，就是股市里的“融资”）。

但在某些时候，这个杠杆是很可怕并且很残酷的，因为它是债务。在熊市、明斯基时刻、资产负债表衰退阶段、通缩时期……等等，怎么说都可以，人们倾向于持有现金，现金为王。债务会随着资产价格的下跌，而“膨胀得越来越大”。

现在就是这样的时刻，所以，在这个时期延长到40年，方向上是正确的，但是边际上的收效也是不大的。

简单算术计算，30年贷款延长到40年，贷款人的月供压力下降了15%。在失业率上升、收入预期下降的情况下，属于“聊胜于无”的压力缓解。进一步具体到微观市场分析的话，我们也能发现，它的惠及人群可能没有想象的那般广泛。

当我看到这项政策的时候，我第一时间计算的并不是月供减少了15%，而是年龄和楼龄。银行显然不会一刀切把贷款给你延长10年，这里面，贷款年限+贷款人年龄≤70岁，是银行的风控守则；以及，楼盘的楼龄程度也会严重影响银行的贷款期限评估，有些楼盘剩余年限都不足40年，显然无法得到这么久的按揭期。

这两项风控，最终，让这项政策对于年龄在30-35岁以下、购买新房的购房者更友好，越年轻越好。而除此之外，惠及面都会显著缩窄。

结论就是：1）30年和40年的差别，没那么大；2）主要只惠及于“低龄”人群，惠及面也没那么大。这两个因素，决定了这项政策对贷款以及房地产市场的拉动，会有，但不会很乐观。我认为，未来的买家在买房时，这个40年的考量占比会很低，市场的“K型”特征还是不会变化——最贵的和最便宜的最好卖，中间的主流最不好卖。

回到开头，综合看这一次的“三支箭”，它更多是房地产销售制度设计以及房地产信贷政策的变化，其中的“二十二条”将会在未来10年里对房地产市场产生重要的结构化影响。和去年开始的“新国标”政策联动起来，将会共同构成中国商品房新的制度模式——走向两端，新建的商品房越来越高端化，较低收入群体会通过保障房来满足，中间的大量人群则会流向二手房市场。

但是，显然它有缺环。市场最为呼唤的房地产按贷款利率设计，没有包含在内。承接先前的多次首付降低所引发的市场反馈，我们可以很清楚：买房人现在厌恶贷款，而渴望利率能有更为显著的下调。事实上，这既是合理的，也是可行的。我们在2008年推出过房贷一律7折的巨大动作，今天的市场调整超过那次，但是折扣力度却不及那次。当然，也可以效仿美国面对2008年次贷危机的做法，当时他们进一步强化了30年固定按揭利率制度，给到了买房人稳定的供款预期。如果我们此时面向买房人宣布一个未来10年的固定低利率，会有更好的市场效果。

从资本市场和房地产前端的反响看，整体显得很“理性”——这可不是政策期待看到的。对于房奴群体，当他们看到因为这“三支箭”，地产股大跌而银行股创下历史新高，则表现出更加的失望。

随着时间推移，这三份文件的行业和市场影响会逐渐深化，在未来的历史记录中，“二十二条”也将会占据重要的一席之地。但相对于已经在房地产大调整中苦苦挣扎了5年的群体而言，他们似乎并没有觉得，这次重要的政策变化能对房价起到V型反转的作用。这和之前屡次放开限购所引起的市场讨论对比，很不一样，值得关注。

就个人实操而言，要首先承认这是一份非常重要的、具有历史意义的政策，但不能期待太高了，认为它能够改变房地产市场的运行方向，我认为现在各方都没有这么想。我说的这个方向，是指向较长周期而非眼下的半年甚至未来的1年。短期的预测，判对很困难，关键是无意义，预测就要去做大周期的预测。尤其是房地产，这是一个人类史上最长周期的资产，一旦这个周期过去，无论是什么巨大的、人为的政策改变，都需要时间。在资产负债表修复没有走到“接近完成”那个拐点之前，市场难以出现方向性的大逆转。

面对这个难熬的时间，从投资的角度我的思路不变，继续保持观望，做“好随时推翻自我”的开放心态；而从刚需的角度，我的思路也不变，该买就买，控制风险——按照“10倍左右的房价收入比+3%以上的租金回报率”两个指标去选择自己的房子。这两个条件，刚需买房完全可以算得过账，不要再把房子视作单纯的投资资产，思路会清晰得多。

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