陕西兴平：物业任性谁来管？纺织花园小区管理引质疑

来源：新财金

两套拆迁安置房交付后空置至今，从未装修、无人居住，业主却被物业公司追讨四年各类费用一万余元。近日，陕西咸阳兴平市西吴街办纺织花园小区(又称咸阳高新区纺织花园小区)牛姓村民收到二审终审判决，上诉被依法驳回。即便房屋长期空置，其仍需承担折扣后的物业费、电梯费、公摊水电、基础采暖等费用共计五年五个月1.17万元（包含近千元水费）。
一桩普通的空置房收费官司，看似只是业主与物业的民事纠纷，实则撕裂了基层安置小区多年沉疴痼疾：物业服务敷衍失责、收费依据模糊混乱、公益性收益账目常年不透明，叠加属地权责不清、职能部门监管长期缺位，令失地拆迁农民长期陷入被动缴费、维权无门的困境。

空置房“费从何来”：十年空置无人居，万元账单引质疑

涉事房产为咸阳兴平西吴街办马村拆迁安置房，2017年春节前夕完成交付。至今十年，两套房屋始终保持毛坯状态，无任何入住和生活使用痕迹。

（十年空置房，五年半背了万元物业费，其中包含近千元水费）

负责小区管理的四川东晨物业发展有限公司咸阳分公司，就此提起民事诉讼，追讨业主2017年12月至2024年5月期间全部物业相关费用。诉讼明细涵盖物业费、电梯费、垃圾清运费、公摊电费、水费、基础采暖费及违约金，诉求总额达13669.02元。

一审法院结合当地空置房物业服务政策，认定空置房屋可按七成标准计收基础物业费，对原告诉求金额予以酌情调整，将物业费核定为3259.6元、违约金下调至700.3元，另外根据当地政府对拆迁安置小区物业费免缴一年政策，最终判令业主(2019年1月---2024年5月不到五年半)总计缴费1.17万元。

判决落地，法理虽然有据，却难解村民心中疑惑：房屋常年封闭空置，无生活起居、无水电消耗记录，近千元水费的产生依据、计费基数、损耗范围，物业始终未能给出合理解释。

依法承担基础公共费用村民尚可理解，但一笔笔说不清、道不明的杂费账单，让业主难以释怀。

业主十项公开诉求遭搁置知情权长期难保障

诉讼过程中，业主依据《民法典》《物业管理条例》，正式向物业提出书面质询，列明十项信息公开诉求，直指小区收费、服务、账目、收益等核心问题，要求物业逐项公示答疑。

诉求具体包括：出示物业服务合同原件、公开各项收费标准与明细、公示十年维修基金使用台账、提交人员工资表、基础维保、住宅大修费用及审计报告、服务清单；披露小区公共收益与门面房租金账目、公开历年收费税务票据、公示物业招投标资料、说明门面房收益去向、解释空置房异常水费来源、明确服务不达标对应的费用减免依据。

十条诉求直面小区多年管理乱象，也是全体业主最基本的知情权诉求。然而二审法院认定，账目核查、信息公开、收益和支出审计等诉求，与本次物业费诉讼不属于同一法律关系，不在本案审理范围。

这也意味着，在现有司法框架下，村民只能被动履行缴费义务，想要核查物业服务是否达标、收费是否合规、公共支出收益是否透明，均需另行起诉、单独维权。

繁琐耗时的司法流程、高昂的精力成本，让普通村民的合法知情权，长期处于难以落地的尴尬境地。

小区收费乱象丛生：票据不规范、水费双标、公示缺位

记者核实发现，该小区多年收费模式极不规范，多项问题长期存在，村民常年处于糊涂缴费、被迫缴费状态。

收费票据管理混乱，十年鲜有正规发票。业主留存的2025年缴费凭证显示，物业收费仅出具手写收据，无税务监制章、无正规发票编号，仅凭企业公章入账。按照国家发票管理相关规定，经营性收费必须依法开具增值税发票。该小区长期以普通收据甚至手写收据替代正规票据，收费流程不合规，税源监管存在明显空白，国家财政税收流失至商家现象极为严重。

（手写物业费收据）

水费定价存在明显价差，同水不同价问题突出。业主群聊天记录显示，纺织花园小区与西吴街办西一、西二等村同源供水，水源、管网完全一致，但村民用水单价高达3.8元/吨，比邻村高出1.3元/吨。更令业主费解的是，长期空置、无人使用的房屋，每月仍产生固定吨数水费，远超管道正常损耗范畴。物业从不公示水表读数，仅单方面通知缴费金额，计费过程、水表基数、读数全程不透明。

长期以来，小区所有公摊能耗、垃圾清运、日常杂费，均无标准化公示流程。收费金额、计费周期、核算依据从不公示告知，完全依靠物业单方通知，安装水表的管道井钥匙由物业日常掌控，业主无从对账、无从核验，特别是水费收费金额有没有主观随意性？业主茫然无知。

物业服务严重缺位：安全隐患丛生，基础配套长期缺失

与刚性收费形成鲜明反差的是，常年缩水、敷衍、缺位的物业服务，小区公共管理乱象积重难返。

消防维保流于形式，安全隐患突出。楼栋消防设施配件缺失，部分消防箱仅有水带无水枪接头，无法应急使用。但设施箱体依旧张贴每日巡检合格标识，属于典型的虚假维保、欺骗性检查。小区配设非机动车集中充电设施布局不良，比例不协调不便民，经常有人“飞线”充电，有的裸露线缆贴近燃气管道，重大消防安全隐患常年悬而未决，物业一直视而不见。

消防监控陷入真空：监控室锁闭，夜间无人值守

消防监控是住宅物业的核心安全义务，四川东晨物业发展有限公司咸阳分公司纺织花园小区小区物业办没有消防安全观念，未尽落实义务。依法，该小区物业理应受到相应惩处。

小区居民夜间抽查发现，小区未设消防控制室；小区物业夜间监控室大门紧锁；有无通电运行火灾报警控制器不得而知；夜间楼道无人巡查，未见佩戴标识的值班员，未见值班登记台账与交接班记录，存在消防专职值班与日常检查制度空转问题。

《中华人民共和国消防法》、（公安部第120号令）《消防监督检查规定》明文规定，住宅区物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。“对未保持消防设施完好有效、未落实二十四小时值班、未建立消防档案等违法行为予以警告、罚款乃至责令停产停业的行政处罚；消防救援机构和住建主管部门应对该物业及责任人依法处置。”

《中华人民共和国消防法》、公安部第61号令要求：小区消防监控运用消防物联网技术对建筑消防设施运行状态实施远程监控、实时监测；要求“建立消防档案”、“确定消防安全管理人”、“开展每日防火巡查”并填写“巡查记录”。

《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）明确要求：“设有消防控制室的单位应当实行二十四小时值班制度，每班不少于两人；值班人员须持证上岗，熟悉消防设施操作与应急处置流程，能够在接到火警信号后三分钟内确认火情。”

尽管有一系列法律法规给予住宅小区消防安全保障，赋予物业维护业主消防安全重大责任，而该小区物业既无消防安全管理人公示，亦无任何巡查、检查、维保台账。偌大物业整层楼没有标识牌显示物业设置了消防控制室。

据业主反映，该小区日常安保管理形同虚设，小区大门人脸识别系统、单元门禁常年失效，外来人员随意进出。监控设备多处于瘫痪、黑屏、未录制状态，多次发生电动车、电瓶、私人物品失窃事件，均因无监控溯源无法侦破，居民居住安全感持续缺失。

业主还反映，由于小区公共环境长期失管，导致多处绿化荒芜、杂草丛生、黄土裸露，个别住户无奈开垦绿地种菜。

同时，小区无老年休闲场地、无儿童游乐设施，基础民生配套严重不足。老人只能聚集马路边打麻将休闲，孩童在小区车行道路上追逐嘻闹，长期存在安全隐患。

物业来历神秘有无耐人寻味深厚背景？

物业来历不明，选聘程序合法性存疑。该物业公司后期入驻既未经公开招投标，也无业主共同决议选聘手续，不符合《物业管理条例》关于安置小区物业选聘的法定程序。业主反映，相关物业协议系在拆迁现场被动签署，未经业主真实表决授权，入驻依据不足。

十年物业管理对业主合理合法诉求和关切置之不理，我行我素“灯下黑”收费；随心所欲打折扣服务；肆无忌惮偷漏税……

不少业主表示，如此物业十年未受惩处，“难道真是传说中的来头不小有背景有后台的民营企业吗？”

监管权责交织悬空十年乱象无人纠偏

(十年维此一张监管作为的痕迹工作照片)

按照物业管理相关条例，住建、市场监管、税务、属地街办等部门，对小区物业履约、收费公示、票据合规、日常监管负有明确职责。

纺织花园小区因地处行政区划调整过渡区域，长期陷入监管真空。咸阳高新区住建、市管监管体系作为新成立单位与基层群众似乎还没有完整的与管理对象链接融入，群众比较陌生。兴平市住建部门以属地划转为由不予介入，形成权责交叉、多头不管的局面。

辖区西吴街办对安置小区十年来的物业乱收费、服务缺位、账目不公开、不予公示告知、以言带规随意平摊电费等侵害群众利益问题，也许碍于权限未予专项排查、督导整改。

市场监管部门对小区长期收费不公示、定价不透明、同一水源价差异常等乱象，未依法核查纠偏。税务部门对物业长期不开具正规发票、票据使用不规范的问题，始终未见介入稽查整改。

多部门常年监管松弛、履职缺位，让小区各类违规问题存续十年之久，始终无人整治、无人问责、无人纠错。

多年来政府管理痕迹只有一页张贴于小区楼道“高新区水务公司‘拆除用水设施’‘关阀停水’执法工作照片”，根据业主提供照片记者浏览了咸阳高新区管委会官网，查无高新区水利局、水务公司信息公示，无法得知水务系统联系方式，也无从核实其“拆除用水设施”、“关阀停水”执法权授权单位。

业主表示，十年来未见所谓高新区水务公司张贴水价许可信息，也未见任何宣传动员缴纳水费信息和其便民联系方式信息，只能见到一张又一张物业公司贴在门上的手写“水费”、“金额”为核心的水费通知单。

有业主表示：一边是民营物业公司上门张贴随意性极大的欠费金额通知，一边是政府背景的水务公司强

硬手段执法---拆除用水设施，“还要不要农民活了？”、不提供水费标准依据，不提供水表读数、基数，仅

仅随便写一个水费数字？“这和打劫有什么区别？”业主们心有余悸不无担忧：“下一步就剩驱逐出安置小区了！”

维权机制不畅村民权益长期失衡

本次诉讼中，诉讼业主从合同效力、物业履约、服务瑕疵、知情权保障、诉讼时效等多方面提出抗辩，主张物业服务不达标、收费存疑，应当予以费用减免。

法院审理认定，业主签字的交房协议、物业服务规约真实有效，双方服务关系成立。按照地方政策，空置房可减免部分物业费，但无法免除基础公共能耗及基础性物业费用，采暖、水费计费有协议及水表记录为依据，予以支持。

对于业主最为关切的公共账目、服务台账、收益公开、大修基金使用等知情权诉求，因法律关系不同，未纳入本案审理。

这也暴露出基层安置小区普遍存在的维权困境：缴费义务可强制落地，服务瑕疵难以抵扣，知情权维权门槛过高、渠道不畅。

行业深度追问：安置民生工程，岂能沦为监管盲区和个别人唐僧肉？

一桩万元小额物业纠纷，折射出县域拆迁安置小区普遍存在的治理短板和肠梗阻。安置小区本是保障失地村民安居权益的民生工程，是基层民生兜底的重要载体。

但在权责不清、监管松弛、履职缺位的环境下，部分安置小区出现了“收费按标准、服务打马虎眼、监管挂空挡”的畸形现状。

败诉村民表示：自己并非抗拒承担合法合规的基础费用，而是抗拒服务归零、账目糊涂、监管缺位下的单向收割。

本案判决已然生效，但长达十年的小区治理乱象、群众权益受损、监管渎职失察问题，不应就此终结。属地亟需厘清权属关系，各职能部门应主动履职、回溯整改：彻查小区十年收费合规性、核查票据使用情况、审计公共收益与门面租金流向、整改消防安防隐患、补齐基础物业服务短板等。

唯有监管真正归位、账目真正公开、服务真正达标、权责真正落地，才能守住安置小区的民生底线，让拆迁农民真正实现安居安心。

希望案涉物业严格遵守商业道德与法律法规，维护作为消费者的小区村民权益保护，兼顾责权利综合并进经营理念，将社会责任融入企业合规与信用体系；摒弃利益驱动导致虚假服务打折扣服务观念，切勿沆瀣一气视安置农民为一块多方共餐唐僧肉！

【后记】关于众多业主反映无良物业拒绝业主监督、野蛮收割侵犯群众利益如物业人员是否超编问题，工资标准是否合规问题、无证从业是否具备管理能力问题、办公室面积超标问题、物业办公奢侈耗电费用分摊问题、冬季夜间私窃、私关暖气阀门压缩经营成本等等关乎群众切身利益的焦点问题；关于各层面监管积极作为、坚决惩处违法违规问题，有关部门有无保护违法行为问题······