吉林
为进一步提升房地产开发企业建设工程项目合规管理水平，增强工程合同风险识别与争议防范能力，近日，北京天驰君泰（长春）律师事务所建设工程与房地产专业委员会主任王颖律师应邀为长春筑业房地产开发集团有限公司开展《建设工程施工合同司法解释（二）核心要点解读》专题培训。公司相关管理人员参加培训。
本次培训立足房地产开发企业作为发包人的管理视角，围绕司法解释的价值取向和规则变化展开。王颖律师指出，司法解释进一步强化了招标投标、承包人资质审查、工程质量控制和价款结算等环节的合规要求，其中发包人对借用资质情形是否“知道或者应当知道”，将直接影响责任承担。企业应当把风险防控前移至项目决策、招标采购和合同签订阶段，并贯穿项目建设全过程。
在招标投标与资质管理部分，王颖律师结合“先定后招”“明招暗定”、资质出借等典型情形，分析了中标合同效力及发包人“知情”责任的认定标准。她提示，开发企业应严格核验承包人的营业执照、资质证书和安全生产许可证，规范授权委托、履约保证金缴纳和工程款支付流程，避免与无资质主体直接洽商、直接结算或者直接发出施工指令，切实留存能够反映交易主体和履约过程的完整证据。
围绕实际施工人制度的重大变化，王颖律师重点讲解了借用资质、转包和违法分包等不同情形下的权利救济路径，以及代位权制度与农民工工资保障制度的衔接。她结合司法案例说明，转包、违法分包关系中的下游施工主体原则上不能突破合同相对性直接向发包人主张折价补偿，但符合条件时可以依法行使代位权；与此同时，建设单位和施工单位仍应依法落实农民工工资支付保障责任。
在工程价款结算方面，培训聚焦固定价格合同的风险分配、合同解除后未完工程的比例法结算、无效合同折价补偿、审计评审合理期限等实务难点。王颖律师提示，固定价格并不当然排除合同约定的调价机制和法定情势变更规则；固定总价合同解除后，应当重视已完工程质量、计价依据和比例系数的确定；如约定以审计或者财政评审结果作为结算依据，还应明确审计期限并持续跟踪，防止因长期拖延引发司法鉴定风险。
针对合同解除、施工退场、质量保证金和工程质量修复等高频争议，王颖律师强调，发生履约僵局时，应及时通过书面通知、现场交接、工程量确认、公证或者诉讼证据保全等方式固定施工界面；发现质量问题后，发包人应先行通知承包人在合理期限内修复，承包人拒绝修复或者逾期未修复到约定标准的，再依法委托第三方修复并完整留存费用凭证。培训还对建设工程价款优先受偿权的范围、折价行使条件、债权转让、物上代位及起算时间等规则进行了系统解读。
结合房地产开发企业的业务特点，王颖律师从招标、合同签订、施工、结算和争议解决五个阶段提出全流程合规建议：前端严控交易主体与程序，中端强化书面指令、付款路径和现场资料管理，后端重视结算时限、催告送达和证据闭环，以制度化、标准化管理降低项目履约风险。培训内容紧贴开发企业经营管理实际，既有规则梳理，也有案例解析和操作提示，为企业依法推进项目建设、妥善处理工程争议提供了有益参考。
北京天驰君泰（长春）律师事务所将继续发挥建设工程与房地产领域的专业优势，持续关注行业规则与裁判实践变化，以高质量、精细化的法律服务助力企业完善合规体系、提升风险治理能力，为房地产与建设工程行业健康稳健发展提供专业支持。
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