济南华山这一次又火了

和朋友聊天，说起股市行情，一位朋友感叹，“轮动行情，大盘指数没啥意义了”，关于这一结论我不好下判断，但是这句话我感觉挺合适当下的楼市。

现在的楼市，一如股市的大盘指数，宏观来看很难做出具体城市和楼盘的研判。像前段时间，北京、上海等一线城市，纷纷通过放松限购来释放市场的善意，而这背后是市场的冷静与些许萎靡。

但是，另一面却是地王频出。今年北京、上海、深圳等地拍出不少地王， 像深圳20天内曾连出3宗现象级地王。

而在销售端也是如此，单就济南而论，有的楼盘卖到现房，销售依然举步维艰，门可罗雀；而有的楼盘开盘就是热销，就在今天，中海山湖璟和开盘，又是90%的热销佳绩，首开金额高达3.8亿元。

其实，无论是地王频出，还是热销传奇，背后并非运气使然，我感觉更多的是楼市回归理性的底层逻辑在起作用。

所以，我们看到：

开发商拿地，只抢核心城市、核心地段、有稀缺供给的确定性地块。

购房者买房，不再为虚无缥缈的概念买单，唯有真正具备稀缺价值的资产，才能打动购房者。

何为真正具备稀缺价值的资产？具备稀缺价值的楼盘，首先就要有稀缺的地段。

稀缺的地段可以是城市核心，讲究的是对繁华资源的占有，比如济南省博西的豪宅就是对城市核心繁华资源的占有；可以是对城市稀缺景观资源的占有，比如对大明湖，千佛山，华山湖等不可再生的自然资源的占有；前些年还有对顶级学区的趋之若鹜，这两年学区的溢价光环虽在，但已不再如往日般绝对。

像中海山湖璟和的热销，我感觉购房者首先看中的就是对华山公园的占有。这里有华山、卧牛山、华山湖、小清河，是亚洲最大城市湿地公园，绝对称得上是对稀缺资源的占有。济南不缺山也不缺水，但多是只占其中一种，大概只有华山片区山水相依、两者皆享。

更值得一说的是，中海山湖璟和对微观选址还有着相当的讲究。

我们知道，济南许多楼盘都是在山北侧，面山而居；济南的河流多是南北走向，只能是临水而居，大概只有小清河是东西走向的河流。

而中海山湖璟和却是背靠卧牛山，南向直面小清河，这种山南水北的格局，在古代便是风水宝地。即便放在今天，这种依山傍水、顺应自然肌理的选址，依然是市场公认的好地段。没办法，就像有些人带着风水大师选房一样，很多人就信这个。

这样的地段优势，大概这也是山湖璟和能够在这种市场环境下，如此受追捧的重要原因。

当然，中海山湖璟和的地段优势并不简单的是山水环境，城市配套也很丰富。历经12年的建设，华山片区本身就自成一城，各类配套丰富。如山湖璟和紧邻的齐鲁不夜城，还有附近的环宇城、富华里等商业综合体林立；周边还有济南医院（三级综合）、济南外国语学校等医疗与教育资源。

在交通上，距奥体西路仅约450米，有着直达奥体CBD的便捷；在建的地铁9号线也在附近经过，通车后更是有着通达全城的便捷。

在济南，有山或者有水的地方不少，但像华山片区这样能将山湖大境与城市烟火完美融合的，却屈指可数。一半山水一半城，这种进退自如的从容，大概也是山湖璟和备受追捧的底气。

具备稀缺价值的楼盘，地块素质还必须够硬，第一指标就是低密度。

如今的市场，几乎每个改善型楼盘都在标榜低密度。但很多购房者未必真正读懂，低密度到底意味着什么？它绝不仅仅是销售说辞里那个冰冷的容积率数字，而是这个数字带给居者实实在在的生活体验。

我们可以算一笔最直观的账：

一栋33层高层，3个单元，两梯四户，合计496户，按照每户4口人计算，单栋居住人口约1984人；

一栋18层小高层，3个单元，合计108户，居住人口约432人；

一栋11层小高层，3个单元，合计66户，居住人口约264人；

一栋6层洋房，3个单元，仅36户，居住人口约144人。

而中海山湖璟和，容积率仅仅只有1.02，规划14栋6-7层纯洋房，合计351户，也就是说一个社区还不如一栋33层3个单元两梯四户的高层住宅的户数多。

这就是容积率高低差异带来的最直观的体现。

这成倍递减的数字背后，是对社区公共资源的重新分配，是对儿童游乐场、园林景观、电梯等待时间的“平权”。简单来说，同样大的一个广场，100个人在活动和10个人在活动，舒适度是不一样的。

所以说，低密度的真正优势，在于让业主从拥挤的公共空间中解放出来，获得更从容、更体面的生活质感。

像中海山湖璟和这样的低密度纯洋房社区，在市场上更是稀缺的。

我们也用数据说明，在济南主城区，自2016年以来的近十年间，共出让723宗住宅地块，但容积率低于或等于1.02的，仅有寥寥5宗。

从这些数据中，可以感受到低密度的稀缺了吧。

对于华山，这种有山有水的片区，其实更需要低密地块。很多人也感叹华山如果有低密地块就好了。有，确实有，但那都是之前的楼盘。

在产品力不断迭代的当下，历经12年开发的华山已无新盘供应，而中海山湖璟和1.02的容积率，宛若横空出世，确实让市场惊喜！

不必说在济南主城，放眼全济南，这么低的容积率，这么均好性的6-7层洋房社区，到哪里去找，这就是物以稀为贵。

低密度的稀缺，最终转化为了楼盘价值的稀缺。

如果说地段和低密是骨架，那么产品力则是血肉。当下的新房市场，产品迭代的速度令人目不暇给，特别是四代宅风靡全国，从南方到北方，四代宅是楼市最热的词汇，在济南四代宅也是遍地开花。

尽管市场上对四代宅在北方气候下的适应性时有争议，但购房者依然用脚投票，四代宅在市场最受热捧。毕竟，在城市钢筋水泥的森林中，拥有一方属于自己的空中庭院，是多少人的梦想。

而中海山湖璟和在济南四代宅中，有个最突出的优势，那就是目前市场上没有哪个四代宅能有它的容积率低，没有哪个四代宅有着全部6-7层洋房的均好性。

可以说，在济南楼市，目前能同时集齐“洋房+四代宅+山湖景观”三大标签的，唯有中海山湖璟和，相信许多购房者也是看中了这一点，所以选择了山湖璟和。

四代宅带来的除了空中花园，还有更低的公摊，比如中海山湖璟和，据说几乎做到了“0公摊”。当然，这个数字并不新奇，当下济南楼市这样的楼盘也有一些。

0公摊意味着什么呢，以建面约133㎡的户型为例，其实际使用面积几乎等同于建筑面积；而在过去，一套160㎡、公摊22%的二手房，实际使用面积仅有124.8㎡。

所以，如果单看单价，可能新房要贵一些，而如果综合计算使用面积，新房的性价比却更高一些。所以，当下楼市，以低公摊对老旧二手房形成降维打击，也是新房市场的一大杀手锏。

所以，即便你从150㎡的二手房，换到133㎡的新房，看似面积小了，舒适度可能更高了。

中海山湖璟和的面积段，也是综合考虑多种需求，比如除了133㎡三室两厅两卫，还有178㎡四室两厅三卫，220㎡四室两厅三卫，四面宽，大宽厅，双主卧等，每个户型都有自己的优势，共同优势就是都有约100%的空间使用率。

并且中海山湖璟和在产品配置上也有定制化的提升，比如最南侧的两栋楼，南向窗户升级为四玻两腔夹胶断桥隔热铝合金窗，LOW-E玻璃，内部填充双氩气，极大减少了南向道路可能带来的噪音影响。

此外，山湖璟和的产品力还体现在诸多细节之中：整盘约1000多㎡的架空层邻里中心，设有会客厅、书吧、棋牌室、健身房等，全部免费向业主开放，这比华而不实的豪华会所更具生活温度。

项目还因地制宜，打造台地式园林、顺着地势打造三百米山湖景观中轴，复刻山形水势；芙蓉门庭、钻石穹顶大堂、云台之境，一步一景，把华山的山水意境融入社区每一处细节，归家的仪式感也瞬间拉满。

并且，中海山湖璟和与中海玖昌源邸、中海时光之境一样，搭载中海Living OS好房子系统，双向流新风、全屋净水、同层排水、燃气泄漏自动推窗等一系列科技配置落地，从安全、舒适、绿色、智慧等方面，诠释着“好房子”应该是什么样的。

这些不只是销售说辞里面的话术，而是已经全部实景呈现。没错，在开盘前，中海山湖璟和已经全维实景呈现了约6000㎡的示范区，这也是打动许多购房者的地方。

而就在昨天（8月28日）有新闻报道，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。而中海山湖璟和项目，在现房销售政策之前，不但已取得规划许可证，而且基本全面封顶，是未来为数不多的能保证有供应的楼盘。

央企中海的实力，也给了购房者一份确定性，所见即所得、稳步施工、稳健交付，看得见，摸得着，让购房者心里多了一份确定性的答案。

回望当下的济南楼市，我们真的缺购买力吗？或许并非如此。真正的原因是，房子不再像十年前那样稀缺，供不应求的时代已经彻底落幕。

当买房从“解决有无”变成“追求优劣”，购房者的眼光自然会变得无比挑剔。他们不再轻易为平庸的产品妥协，而是要在能力范围内，选择那个最中意、最优越、最能代表未来生活方式的居所。

在这样的市场逻辑下，一个楼楼盘卖得好不好，便有了最合理的解释：不是市场不行，而是你的产品行不行，扛不扛得住市场周期？只有真正的好楼盘，才能穿越迷雾，脱颖而出。