底色难改！楼市修复熄火

以价换量还在继续。

8月继续回落

虽然深圳楼市处于继续温和修复的过程中，但8月市场数据显示，修复韧性仍偏弱。

二手房网签数据揭晓，在经历四五六月的成交修复期后，7月以及8月深圳楼市住宅网签套数重新回到了5000套以下。

尤其8月，二手住宅网签，相较于7月少了520套。

深圳8月二手跌破5000套，说明市场观望情绪重新抬头，之前的修复更多是价格下跌带来的脉冲式成交，内生购买力不足。

而新房住宅方面，由于控供应增量以及去库存，8月新房住宅仅网签2589套，相较7月少了将近千套。

与此同时，深圳二手住宅成交均价及挂牌均价，继续回落。

根据乐有家数据，8月深圳二手住宅成交均价约5.78万元/㎡，环比回落约3.7%，同比则下滑约3%。

业主报价方面，数据显示，议价空间持续收缩，8月深圳二手住宅挂牌均价约5.83万元/㎡，环比微跌0.3%，同比下降7.46%。

这意味着深圳二手房业主挂牌价格延续下探的态势。

同时也说明，深圳二手住宅价格下探趋势并未真正扭转，市场仍旧以价换量。

实际的交易案例中，仍可看到市场典型的标杆性小区，成交价格8月继续回落。

如位于南山区核心的华润城润玺一期，8月31日成交一套中楼层东北朝向约119平户型，总价约1450万，折合单价约12.18万/㎡；

而小区6月30日同户型同朝向低楼层，成交总价约1472万，折合单价约12.37万/平，7月21日同户型同朝向同样是中楼层，成交总价约1514万，折合单价约12.73万/平。

（来源：小鹿选房）

（来源：链家）

比如位于南山华侨城的天鹅湖三期，8月25日成交一套高楼层西南朝向约123平户型，总价约1500万，折合单价约12.2万/㎡；

而小区7月30日同户型同朝向中楼层，成交总价约1550万，折合单价约12.58万/平，7月同户型同朝向同样是中楼层另一套房源，成交总价约1518万，折合单价约12.41万/平。

（来源：小鹿选房）

（来源：链家）

（来源：乐有家）

比如位于福田景田的中旅国际公馆二期，8月17日成交一套中高楼层南向约157平户型，总价约2210万，折合单价约14.08万/平，而小区5月同户型不同朝向中楼层，成交总价约2270万，折合单价约14.41万/平。

（来源：小鹿选房）

（来源：乐有家）

这是市场标杆小区，实际成交仍在微弱调整，说明市场的修复并未到位。 这是二手住宅方面的市场量价表现，相较之下，新房住宅方面的以价换量，更为明显。

一些典型的新房小区8月依旧存在工抵房促销信号。

在个别新规，新国标新房销售热度下，以工抵房名义促销的小区几乎被市场所忽略。

比如位于龙华民治的中海明德里，7月底，中海明德里一口气拿出多套房源进行促销，便宜的434万/套，贵的516万一套。

（来源：网络平台）

这个小区2021年9月获批预售，665套82~115平住宅，备案均价约7.1万元/㎡，单价区间约6.57万—7.62万/㎡，总价区间约551万—870万。

比如位于罗湖的茂业德弘天下，8月拿出一批工地方面进行促销，一口价最低460万起，单价约6.1万元/㎡起。而小区2020年开盘，开盘均价约9.77万元/㎡；

（来源：中介朋友圈）

再比如位于南山赤湾的开云府，7月放出两套工抵房，136平总价约669万，折合单价约4.81万/平，而小区2023年10月开盘，备案均价约8.9万/平，最低单价约7.65万/平。

（来源：中介朋友圈）

进一步侧面印证，进入尾盘，或本身去化不畅的新房住宅，工抵房促销并不罕见。

以价换量，仍然是当前深圳市场基调。

优于深圳市场

而广州楼市的节奏也基本相似，但表现要优于深圳市场。

深圳楼市二手成交套数，回到5000套市场的基准线以下；而广州则仍然站在市场成交量枯荣线之上。

根据市场预估数据，8月广州二手房成交约8728套，虽然相较7月同样成交套数有所回落，但仍站在8000-9000套市场的平衡线之间。

而新房成交5236套，相较于7月环比增加约9.2%，同比增加18.86%。

基本上8月广州新房签约量都依靠黄埔、番禺、花都、南沙、增城的贡献。

新房相较5月、6月的成交量，表现不算有多亮眼，但8月出现了逆转，说明8月广州新房在政策利好、开发商“以价换量”策略、置换链条激活等叠加作用下，加上非核心区几个典型新房集中网签，说明广州外围区的低价房源依旧是广州新房市场的主力军。

价格方面，广州二手房市场整体成交趋势仍未改以价换量背景。

中指研究院数据显示，8月广州二手住宅均价约32537元/㎡，环比下调0.62%，同比下滑7.64%。

但核心区核心板块如珠江新城、金融城、天河公园，越秀的东风东、海珠广场、环市东，北京路，海珠区的琶洲、滨江东、广州塔，冷热不均，延续了不同程度的分化修复。

如位于珠江新城板块的中海观园依旧下探。

8月7日成交一套约284.94平高楼层西南朝向的户型，总价2228万，折合单价约7.82万/平，而6月底小区同户型不同朝向中楼层成交一套房源，总价2318万，折合单价约8.14万/㎡；

（来源：链家）

同位于珠江新城板块的星汇云锦则表现出修复。

8月29日成交一套约98.04平高楼层东南朝向的户型，总价615万，折合单价约6.27万/平，而7月底小区同户型不同朝向中楼层成交一套房源，总价520万，折合单价约5.311万/㎡；

（来源：链家）

同样位于珠江新城的嘉裕公馆，8月8日成交一套约152.47平高楼层东南朝向的户型，总价1890万，折合单价约12.4万/平，而4月底小区同户型不同朝向低楼层成交一套房源，总价1660万，折合单价约10.51万/平。

（来源：链家）

再如位于珠江新城的尚东君御雅苑，荔湾保利东郡二期等，都出现修复情况。

所以，8月广州楼市的表现，相比深圳，修复情况要好一些。

不仅仅因为两个城市成交底盘拉开差距，更是因为两个城市内部市场的分化程度不一。

深圳8月没守住5000套枯荣线，但广州二手房守住 8000 套以上，置换链条相对更通畅，“卖旧买新” 需求持续释放，市场缓冲垫更厚。

而深圳哪怕是核心改善盘，成交价格的调整也更明显，承受的价格压力也更大，广州的市场则切割更清晰，外围刚需盘是主力，核心区域小区则更抗，强者恒强的格局更加突出。

所以，深圳修复动力偏弱，广州整体底盘相对更稳。

作者 | 骑猪英雄