零中介费之后，乐租租能走多远

研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：零中介费只是入场券。过往案例显示，免费租房尝试往往难以穿越从获客到长期运营的周期。乐租租手里多了一张前人都没有的牌——国资的信用和耐心。但耐心不是无限。

近日，深圳市属国企安居集团旗下安居乐寓上线租房平台“乐租租”：租客零中介费，房东首年免费入驻，81家实体门店逐一核验房源，向全社会房东开放挂牌。一时间，舆论的焦点几乎都落在“中介的饭碗还端不端得稳”上。

但这个问题，十二年前就有人验证过。2014年，爱屋吉屋在上海喊出“租客佣金全免”，却只撑了五年便停运清算。只不过，爱屋吉屋是纯商业资本驱动，今天的国企平台有政策托底。

免费做租房，从来不是新故事。真正的新问题是：一个不向租客收费、不向房东收竞价排名费的平台，凭什么活过第二年？

图片来源：安居 乐租租小程 序

别人做公示栏，它做交易场

继广州“白云e租房”、武汉“安居链”之后，深圳成为又一个由国企搭建零中介费租房平台的一线城市。但乐租租与多数官方平台不同：别人做信息公示，它做交易闭环。这一步很重，也很慢。

它的打法可概括为三张牌：

真房源：依托安居乐寓在深圳全市布局的81家实体门店和400余名一线工作人员，对所有入驻房源进行严格的实地核验，从源头遏制虚假信息；

零中介费：平台承诺不向租客收取任何中介费，也不以“竞价排名”方式向房东赚取流量费，主动放弃两条成熟收入来源；

数字化：针对深圳当前仍有约94%的城中村个人房东、40%的城中村二房东依赖纸质合同的粗放管理现状，免费提供专业SaaS系统与标准化合同模板，把房源上架、管理、签约搬到线上。

图片来源：安居 乐寓服务号

支撑这套模式的，是安居乐寓三年来攒下的运营底盘：截至目前，已运营房源超6.3万套（间），覆盖深圳110个城中村及社区，整体出租率稳定在94%以上，累计服务超19.2万人次。

平台还全面接入“深梦扬帆”（应届毕业生15天免费住宿）、“深梦启航”（租金优惠、押一付一等权益）等公益IP，预计至年底可滚动上线超5000间“深梦扬帆”房源。

但底盘的厚度，不等于平台的厚度。目前平台上的房源，仍以安居乐寓自营房源为主，个人房东和第三方公寓还在逐步接入。租房市场是典型的双边市场：租客越多，房东越愿意入驻；房源越多，租客越愿意使用。“冷启动”难题如何突破，仍待验证。

鲶鱼入池：房东省钱、租客省心、中介原地爆炸

乐租租的真正冲击，不在于免费本身，而在于它开始从底层改变租客、房东与中介三方的博弈关系。

对房东，“首年免费”加SaaS工具，直接降低获客成本和管理门槛；对租客，零中介费和真房源承诺，意味着少花钱、少踩坑；对中介，信息不对称和中介费这两根支柱被同时动摇。一旦个人房东和第三方公寓大规模入驻，传统中介的市场份额将面临直接挑战。有深圳中介从业者坦言：“如果大量个人房东都搬到这个平台上去，我们确实不知道该怎么办。”

更深远的影响在行业层面。乐租租把租赁备案、标准合同、信息报送从合规负担变成平台默认动作。本身是好事，不备案、不核验、不规范的中小渠道，将在同一个流量池里被自然筛掉。但对从业者，这是真实的生计压力。

免费的入场券，第二年的考题

但免费这件事，第一天是新闻，第二年是考题。过去十年，这道题已经考倒过好几拨人。

2014年，爱屋吉屋在上海喊出“租客佣金全免”。五年后，烧掉约20亿元，2019年1月停运清算。链家为狙击它而生的丁丁租房，同样主打租客免佣金，上线前两个月就亏掉1亿元，烧完3亿多元后，2016年6月关停。免费这张入场券，过去很少有人靠它走过长期运营的周期。

乐租租的免费，成本并不比前人低。它押注的是最重的那条路——81家门店、400余名一线工作人员、逐套实地核验。这些恰恰是爱屋吉屋们当年极力想省掉的环节。互联网改造中介的逻辑是“用算法替代门店”，乐租租的逻辑却是“用门店为算法背书”。方向相反，赌注更重。

而公开账本显示，平台背后的运营方并不轻松。根据深圳安居集团债券年报，2023年集团合并租赁业务毛利率−38.88%，同年新纳入合并的安居乐寓因租赁准则记账要求亏损3.79亿元，拖累集团合并净利润及归母净利润转亏（年报载明该亏损对现金流影响不大）。至2025年，租赁业务毛利率回升至−2.53%，但仍未转正，且改善主因是城中村改造业务模式调整并入服务业务，而非业务本身的扭转。

更刺眼的是资金端的可持续性。据《瞭望》新闻周刊2025年4月对安居乐寓董事长周柏新的采访，在城中村改造政策支持下，安居乐寓已与国开行、四大行开展合作，一些贷款期限长达13年，整体融资成本控制在3%以内；通过将大单间、两房、三房户型拆改为以小单间为主、一房一厅为辅，增加房源套数摊薄投入，这一改造模式动态投资回收周期为14.5年，全投资内部动态收益率为4.5%。

这表明该模式对低成本长期资金、出租率和改造效率较为敏感。若融资成本上升、出租率不及预期或回收周期拉长，项目收益空间可能收窄。这是对单一改造模式的风险提示，不宜据此否定整体可行性。

三年账本，最能说明问题：

数据来源：公司债券年 度报告，睿 和智库整理

会计亏损是一回事，商业模型能否在外部支持收缩后自我造血，是另一回事。

这正是乐租租与前人最大的不同，也是它最大的悬念。爱屋吉屋、丁丁租房靠风险资本烧钱，资本失去耐心就死；乐租租背靠国资，融资成本更低、耐心更长，还有城中村改造和保租房的政策使命托底。但国资背书只是拉长了试错周期，并不等于成本结构已经跑通。免费模式最终是靠公共服务补偿、集团协同或增值服务实现成本闭环，还是需持续投入维持，目前均缺乏披露，尚待验证。

免费模式能否穿越资本周期，仍躲不开三个问题：

第一，首年免费之后，第二年收不收费？收，平台与中介的差别还剩多少？不收，线下核验、门店、SaaS的成本由谁持续承担？一个不靠中介费、不靠竞价排名费的平台，至今没有公开回答它靠什么养活自己。

第二，规模与质量如何兼得？81家门店能核验6.3万套房源，可一旦社会房源大规模涌入，逐套实地核验的承诺还能不能守住？守不住，真房源这个立身之本就会动摇。

第三，也是更本质的：当“免费”成为一种政策供给，它到底是可持续的模式创新，还是一次性公益投入？性质不同，结局也不同。

如果入口变成基础设施

从广州到武汉再到深圳，国资或官方背景的平台正在进入住房租赁的房源核验、交易服务与资金协同环节。

在广州，2022年上线的区属平台“白云e租房”，截至2026年6月已纳入全区达94.95%出租屋，提供真实房源、零佣金服务。

在武汉，武汉城建集团控股的“安居链”于2026年1月上线“公积金租金直付”功能，截至2026年3月已完成全市93家运营企业、208个人才项目、4万余套房源的数据维护。

在深圳，乐租租则在尝试打通交易闭环。这些案例表明，国资或官方背景平台正更深地介入住房租赁服务环节，但是否能形成统一的租房入口，仍需更多城市和持续运营数据验证。

这一模式若能持续运营，它真正的价值或许不在免中介费，而在数据。

当租房入口变成公共基础设施，最分散、最难标准化的租赁流量，会经由统一管道沉淀为可审计的数据——真实的租金、出租率、合同履约记录。对保租房REITs等金融工具而言，这些数据提升了底层租赁资产的运营透明度、估值可验证性和REITs尽调效率，是此前市场长期缺失的关键基础设施；对城市治理，这是实现人来登记、人走注销的重要抓手。

但数据资产是结果，不是起点。能不能成立，取决于商业闭环能否跑通，也取决于免费之后的服务质量能否守住。

结语

回到开头那个问题：中介的饭碗还端得稳吗？

答案可能不在今天，而在乐租租第二年的那张账单上。过去十年，几次试图用免费改写租房行业的尝试，都没有走到长期运营阶段。乐租租手里多了一张前人都没有的牌——国资的信用和耐心。这张牌能让它免费得更久，却不能替它回答那个最朴素的问题：钱从哪里来。

如果它跑通了不靠中介费也能持续的模式，拆掉的就不是某一单生意，而是信息不对称加中介费这套定价逻辑，行业要为此重新洗牌；如果它长期依赖外部补偿，或转向收费，其公共服务定位与市场化运营边界仍需重新评估。免费究竟是制度创新还是阶段性支持，仍有待账本回答。

深圳这套模式，给所有城市出了一道共同的考题：租房的入口，到底该由谁来把守、靠什么维持。而租客能不能长期、稳定地不踩坑租房，才是这道题唯一的标准答案。

数据口径与说明：本文所涉数据均来源于企业公开披露、政府公开信息及行业研究机构发布的公开榜单，统计口径以各发布方定义为准。