闲置楼改成养老院，难在哪？如何改？｜ 申观察

作为上海老龄化程度最高的区，虹口区60岁及以上人口占全区人口近一半。老人越来越多，专业化养老机构照护服务需求也越来越多，需求与供给之间的矛盾日益凸显。但在寸土寸金的中心城区大量新建养老机构并不现实，如何破解这一难题，成为虹口加速推进养老服务体系建设的关键所在。

既然新院难建，老楼改造就成了突破点。日前，虹口区一批存量房屋资源转型建设养老机构的项目已经进入收尾阶段，即将对市民开放。这些酒店、商务写字楼是如何被改造成养老院的？过程中遇到怎样的挑战？改造效果是否达到预期？带着问题，记者近日来到现场进行探访。

改造中的雨花大酒店

停业酒店焕新大改造

在虹口区四平路851号，有一栋12层的高楼，它就是曾经的雨花大酒店，在多年前停业后一直闲置。直到三年前，虹口区启动了一项民生工程，决定将酒店原址改造为养老机构，这栋大楼才迎来了新生，即将在近期以人寿堂雨花颐养院的新身份再度开业。

酒店改成养老院可行吗？颐养院负责人表示，可行，但难度很大。三年前他们第一次进入场地时，发现这家停业的酒店已经破败不堪，而且没有煤气管道，缺乏原始图纸，施工条件也较为艰难。最关键的是，这栋建筑不是专为养老院设计的，要根据相关标准进行提升，例如项目近1/3的成本用在了建筑结构加固上，使其能够达到养老机构的抗震标准。

虽然过程艰难，但在虹口各相关部门的大力协助下，项目还是得以顺利完成，颐养院总建筑面积达8132平方米，总共拥有240张床位，在机构养老资源稀缺的中心城区，这一增量可谓雪中送炭。

“作为曾经的酒店，这栋建筑的区位优势非常明显，地处核心板块，交通非常方便。”负责人表示，因为地铁站就在边上，颐养院也被称为“地铁上盖养老院”，这在上海并不多见。在设施配置方面，该养老院全部房间都是如今最受欢迎的双人房，对老人的私密保护和生活环境非常友好。此外，作为虹口区重点公建民营保基本养老机构，该机构的价格也非常亲民，符合条件的老人还可以享受补贴。

在养老院的一楼，设有社区食堂，既为院内老人提供餐饮服务，同时也对社会开放；机构设有认知症专区，在健身活动区域、全院全域铺设高标准适老化配套设施，打磨每一处适老细节，从无障碍通行、防滑防护、安全扶手到休闲康养区域，全方位规避老年人安全风险，为长者打造安全、舒适、便捷的居住环境。

颐养院的运营团队，是在康养运营体系上有着多年经验的上海人寿堂养老服务公司，配置了经验丰富的一线护理员，以及高水准的管理团队，其中甚至还有几位转行养老行业的空乘。“我们希望为入住老人提供航空级别的优质服务，让老人开心满意就是最重要的工作。”

虽然优点很多，但酒店改造养老院还是有一些缺点，例如没有室外活动场所，老人要是想散散步，只能在走廊活动，或者由工作人员陪同去旁边的和平公园。“总体来说还是瑕不掩瑜，改造非常成功，目前已经有老人前来看房，他们的反馈是非常满意，在市区能找到这样条件与性价比的养老院实属不易。”

改造后的石油大厦

商务楼变身养老综合体

“如果没有政府部门的大力支持，我们的项目是肯定无法落地的。”看着焕然一新、即将开业的养老综合体，上海康而寿养老服务有限公司总经理余国强感慨不已。从闲置的商务楼宇到养老服务标杆项目，这个过程极为不易。

余国强告诉记者，这栋建筑前身是中山北二路上的石油大厦，原为央企名下商业办公楼宇，改造前已空置4年。在虹口区城市更新政策指引下，以及相关部门支持下，企业通过租下大楼计划将老旧商业办公楼宇转型为养老综合体。“在中心城区，要想新建大体量的养老综合体，很难从零起步，时间成本和经济成本巨大，花多少钱暂且不论，时间至少要3年，旧楼改造几乎是唯一可行的方式。”

整个改建周期历时接近2年，旧楼改造难度极大，原有建筑为商业办公属性，改造为养老护理机构，消防等标准需要全面升级。项目推进过程中，得到虹口区规划、民政、卫健委、住建委、绿容局、教育、交通、消防等多部门大力支持，以集成式模式推动项目落地。“整个过程就像是打怪升级，遇到问题解决问题，政府部门就是我们最可靠的后盾。”余国强说，最大的问题是该建筑的属性还是写字楼，理论上不能用于提供养老服务。为了解决这一问题，虹口区根据上海市级相关政策，临时改变了该建筑的用途，使得项目顺利推进。

此外，针对项目方在前期图纸深化设计、工程报建资料准备中存在的原始资料缺失、消防登高面现状不符合现行设计标准要求等困难，区民政局、区规划资源局牵头，协调区建管委、区绿容局、区房管局、区教育局、区消防支队、区交警支队联合实地勘察、现场办公，就项目方案设计调整、绿化调整申请等事项形成指导意见，解决堵点难点，加快项目落地进度。

在克服重重困难之后，成功改造的效果令人惊艳。该养老综合体由福虹养老院与福虹护理院组成，集养老、护理医疗两大板块于一体，共计设置500余张床位，完全按照养老行业的高标准设计建造。

记者在现场看到，这一养老综合体融合了中医诊疗、西医病房、康复训练、社区食堂、高品质养老房、银发经济展示、乐龄空间等，并为大量智能化养老科技设备提供了落地场景，体现了上海在专业养老照护机构进化理念上的最新成果，围绕营养、环境、医疗、服务、精神文化、管家服务六大维度建设，为老人的整个老龄周期提供高品质、全方位的服务。

在综合体楼下，有一个精致小巧的中医主题口袋公园。施工结束后，彩钢板将被撤除，公园将成为面向市民开放的公共空间。“这个口袋公园也是我们回馈社会的一份礼物。”余国强表示，在如此多的支持托举下，项目终于即将落地，唯有兢兢业业服务好长者，为社会探索出一条机构养老新路径，方能不辜负这份信任与期待。

养老房非常温馨

盘活存量打造“虹口样板”

“虹口区遇到的问题，并非简单的养老资源不够，而是养老资源自身也在‘变老’，需要焕新升级。”虹口区民政局养老服务科科长翟非南告诉记者，面对人口老龄化程度较高、土地资源紧张的区情，虹口区立足实际，依托市级存量设施改造养老机构相关政策，走出“闲置楼宇转型新建+原有机构提档升级”双轨并行的养老发展路径，充分盘活辖区闲置载体，持续完善区域养老服务供给。

2024年，市发改委、市民政局、市规划局等部门联合出台文件，支持利用存量设施改造建设养老机构。虹口区以此为抓手，由区民政局牵头统筹推进项目建设，创新采用临时改变建筑使用用途模式开展改造。该模式下楼宇原有产权证属性保持不变，建筑产权性质不会发生永久变更，仅通过多部门出具工作联系单，满足项目报建需要。如未来建筑不再用作养老机构，房屋将恢复原本属性。

翟非南表示，这批改造楼宇大多建成年代久远，普遍存在原始图纸档案缺失、消防条件不符合现行养老规范、出入口通行条件不足、户外配套空间待优化等现实难题。针对堵点难点，虹口设立区级层面的“存量资源转型养老项目工作专班”，推行多部门现场联合办公机制，统筹多个职能部门上门研判，就地协调解决项目建设各类问题。

在“软件配置”上，区民政局高度重视运营主体的专业能力和品牌效应。通过公开、公平、公正的遴选机制，优先引入信誉好、实力强、经验丰富的知名养老服务机构或社会企业作为运营方。确保新的养老机构在服务品质、管理水平、可持续发展能力上满足老年人多元化、高品质的养老服务需求，形成“好房子+好服务”的叠加效应。如上海人寿堂养老服务（集团）有限公司目前在上海运营养老机构18家，其中护理院6家，在虹口区共计1600张床位，此次参与运营雨花大酒店和宝隆宾馆项目。

“通过这批更新项目，我们希望不仅仅是多几家养老机构，而是希望它们能够成为高品质养老服务延展的阵地。”翟非南表示，所有项目都是按照为老服务综合体的目标打造，向周边社区提供养老、日托、医疗、餐饮、家床服务等，将一个点位的升级进化红利向区域进行辐射。

据介绍，截至目前，虹口区民政局已先后通过存量房屋资源转型的模式，完成雨花大酒店、热带雨林酒店、宝隆宾馆、石油大厦四处存量资源改建养老机构的立项工作，四处设施总建筑面积约29400平方米，改建完成后拟可提供养老床位966张。

未来，虹口区将继续探索城市更新背景下存量房屋资源临时变更用途、转型建设养老机构的新路径，为上海大城养老提供可复制、可推广的“虹口方案”。

原标题：《闲置楼改成养老院，难在哪？如何改？｜ 申观察》