房企破产后,房屋预告登记权利人能否主张强制过户？

编者按

司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。

房企破产后，房屋预告登记权利人能否主张强制过户？

房地产开发企业进入破产程序后，已网签、已办理房屋预告登记但未过户的房屋，极易被管理人纳入破产财产处置、清偿全体债权人。核心实务争议：预告登记能否对抗破产效力？购房人能否突破破产概括清偿原则，要求开发商继续履行合同、办理过户登记？司法裁判并非绝对肯定，核心取决于房款支付比例、是否具备过户条件、是否属于消费者购房、是否影响重整计划四大要件。

裁判要旨

1. 合法有效的房屋预告登记具备破产保护效力，具有物权化排他效力，可限制破产开发商单方处分房屋。

2. 购房人全额支付购房款的，案涉买卖合同不属于“双方均未履行完毕的合同”，破产管理人无权依据《企业破产法》第十八条解除合同。

3. 满足消费者购房、全款付清、预告登记合法存续的，购房人可主张继续履行合同，要求破产房企交付房屋、办理过户登记。

4. 预告登记破产保护效力并非绝对：房屋不具备交付过户条件、严重影响破产重整整体利益、购房人未付清房款的，法院可否定预告登记效力，驳回过户请求。

案情简介

1. 购房人与房企签订《商品房买卖合同》，通过旧房抵账+现金补足的方式，全额付清案涉房屋总购房款，双方依法办理商品房预告登记，登记合法有效。

2. 合同履行期间，法院裁定受理房企破产重整申请。购房人向破产管理人申报权利，主张交付房屋、办理过户。

3. 破产管理人单方认定购房人付款比例不足50%，主张收回案涉房屋、纳入破产财产统一分配，拒绝继续履行合同。

4. 购房人提起破产债权确认及继续履行合同之诉。一审法院认定购房人全款付清、属于消费者购房、预告登记具备破产保护效力，判决房企继续履行合同、交付房屋。

5. 房企不服上诉，山东高院二审驳回上诉、维持原判，确认预告登记权利人的过户请求合法有效。

案件来源：山东省高级人民法院（2020）鲁民终712号

裁判要点及思路

1.购房人构成法定优先保护的商品房消费者

现有完整账务、抵账凭证、收款收据等证据，足以证实购房人已全额支付购房款，无证据证明案涉房屋为投资性房产。依据司法解释，全款购房的消费者权利优先级，优于建设工程价款优先受偿权、普通破产债权，应当优先保护居住生存权益。

2.全款付清排除管理人合同解除权

《企业破产法》第十八条管理人解除权，仅适用于双方均未履行完毕的合同。本案购房人已完全履行付款义务，仅剩房企单方交房、过户义务，合同不属于可解除范畴，管理人无权单方解除买卖合同。

3.合法预告登记具备完整破产保护效力

预告登记虽非正式物权登记，但已产生物权化排他效力，可限制房企擅自处分房屋。案涉合同未解除、债权未消灭、预告登记未失效，在破产程序中可有效对抗破产财产概括清偿规则，权利人有权请求继续履行、办理过户。

实务要点总结

1.预告登记过户胜诉核心四要件（缺一不可）

① 买卖合同合法有效，已办理规范预告登记（单纯网签备案无效）；② 购房人全款或绝大部分付款到位；③ 属于居住用途消费者购房，非投资、抵债、融资担保性质；④ 房屋具备交付、过户基础条件，不严重阻碍房企破产重整整体进程。

2.破产中预告登记失效、无法过户的典型情形

购房人未付清房款、合同被管理人依法解除、房屋未竣工不具备过户条件、预告登记超期未行权、名为买卖实为借贷担保、恶意规避破产清偿的，预告登记失效，仅能申报普通破产债权，无权要求过户。

3.网签≠预告登记

仅行政网签备案、未办理不动产预告登记的，无物权排他效力、无破产保护效力，房屋直接归属破产财产，购房人无权主张过户。

相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第二百二十一条第一款当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

《中华人民共和国企业破产法》

第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

实务结论

房企破产后，合法有效的预告登记+全款消费者购房+合同可继续履行，是主张房屋过户的唯一完整路径；缺任一要件，法院大概率否定预告登记破产效力，购房人只能通过普通破产债权参与分配，无法取得房屋所有权。

观点一：满足条件可强制过户（支持预告登记破产效力）

威海中院（2019）鲁10民初178号：购房人全款付清、合同合法有效、预告登记存续的，管理人无权解除合同，应当继续履行交房过户义务。

观点二：条件不具备、影响重整的，驳回过户（最高院限制口径）

最高院（2020）最高法民申6469号：预告登记破产保护效力不绝对。房屋未竣工、不具备过户条件、预告登记发生在破产前六个月、继续履行将严重阻碍重整计划的，认定合同可解除、预告登记失效，驳回过户请求。

观点三：未付清房款，管理人可解约、预告登记失效

湘西中院（2020）湘31民终643号：购房人未支付大部分房款、不属于优先保护消费者的，管理人可依据破产法解除未履行完毕合同，合同解除后债权消灭，预告登记同步失效，无权主张过户。

观点四：名为买卖实为借贷，预告登记自始无效

鄂州中院（2020）鄂07民终752号：以房屋买卖、预告登记为民间借贷提供担保的，属于虚假意思表示，买卖合同无效，预告登记无合法基础，无法主张过户。

观点五：仅网签无预告登记，无破产对抗效力

常州中院（2021）苏04民终1024号、威海中院（2020）鲁10民终1563号：单纯网签备案不产生物权期待权与破产保护效力，房屋属于破产财产，购房人仅能申报债权，不能请求过户。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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作者简介

李舒律师

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