陕西
距离8.28楼市政策发布已经一周时间，这一周大家是怎么渡过的？
反正不管是朋友圈里，还是大家见面，讨论最多的还是这个政策。
在其它城市，这一周已经出现了土地出让要求现房要求、开发商解散销售团队等现象。
而具体到西安，实际上大家慌了。
大家慌的是：政策到底怎么落地，开发商原有节奏被打乱，接下来该怎么办……
01
何时落地？细节如何？
8.28楼市政策，涉及到很多。
核心内容主要包括：项目开发公司制，拿地必须是自有资金，预售项目开发贷最长不超过5年、现房销售项目最长不超过7年，推进商品住房现房销售，封顶才能预售，竣备才发放个人住房贷款，个人住房贷款年限由最长30年延长至最长40年……
这些政策，对于整个地产行业来讲，是一次重构。
而8.28楼市政策中的一些内容，有的是全国统一执行，例如个人住房贷款由最长30年延长至最长40年，很多银行已经开始执行。
有的政策，则是由各地根据情况执行。
例如：住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》中，规范预售条件这一条的表述为“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。”
因此，封顶才能拿预售证这个政策，西安到底如何执行？目前还要等待西安具体的细则出台。
还有，“推进商品住房现房销售”西安到底执行不执行？目前没有答案。
还有一点就是，8.28楼市政策中的很多内容，新政策、新规定的执行到底是以什么时间为区分节点？拿地时间还是建设工程规划许可证时间，还是建设工程施工许可证时间？这一点目前也没有明确，也需要等待细则。
也就是说，现在实际上处于一个政策落地执行的空窗期。到底该怎么办，谁也不知道，只能继续等。
02
开发商节奏被打乱
过去的这种开发模式、预售模式，开发商已经干了几十年了。
因此，公司内部的组织架构，投拓部门和成本部门的测算，财务部门的资金预算计划，销售部门的销售计划等等，都是按照过去这种模型来搭建和计算的，已经形成了成熟的模型。
但现如今，8.28楼市政策直接打乱了开发商的资金回笼、滚动计划。
以前，拿地后快速开发，快的话三四个月时间就能开盘卖房，首付款立马就能拿到，随后按揭款也会陆续放款，从而形成资金回笼确保项目开发建设。
现在，封顶才能预售、竣备才能拿到按揭放款执行的话，开发商拿到首付款基本得1年后了，拿到按揭款得2年后了，直接将资金回笼时间推迟了很多。
在这个过程中，则需要凭借自有资金、正规融资来确保项目开发，对于资金有了更高的要求，资金成本也提高。
还有项目公司制、主办银行制，直接将集团层面跨项目调动资金的空间被压缩。
开发商销售团队的组建，此前是按照拿地后几个月开盘卖房来计划的，现在1年后才能预售，预售后还得等1年才能拿到按揭款，此时还不如等2年后卖现房，直接可以省下销售团队2年时间的薪资支出，从这个角度也就不难理解深圳有项目已经解散销售团队的原因了。
所以，8.28楼市政策，把开发商很多节奏打乱了，大家慌了！接下来，大家在梳理手中项目加速去化的同时，在拿地这件事情上节奏也会重新调整。
03
不止是开发商，还有上下游
8.28楼市政策影响的不仅仅是开发商、购房者等，还有地产行业上下游。
新的预售条件、按揭款发放节点之下，开发商必然要赶工期，对于施工方的施工速度提出了更高的要求。
施工方，既要保质量，还要提速度，此时就需要通过优化组织、技术和管理来提速。
还有推广公司、媒体、活动公司等等，接下来一两年必然面临项目数量减少、业务量下降。
卖房的渠道公司，也会受到影响。按揭发放是竣备后，意味着拿到佣金的时间也会推迟。
接下来，卖房的大家可能会集中涌入二手房市场。
地产行业高速发展的很多年，作为地产从业者大家已经习惯了。8.28楼市政策突袭，接下来半年左右时间大家必然面临很多的不适应与调整。
此时，就看谁能扛到一两年后了，这才是真正的“剩者为王”！
整个地产行业，经历过去几年的从业人员锐减之后，接下来预计又会迎来一波裁员、辞职潮，很多人要失业了。
从现在开始，缩衣节食，今天少吃1个菜，冰峰就不喝了~~
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
