政策要闻丨住建部印发第二批“好房子”经验做法（8.31-9.6）

摘要：

住建部印发《“好房子”建设经验做法（第二批）》，引导住房品质提升；住建部发布《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》，构建三级规划编制实施体系。上海印发《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》，统筹部署城市更新、宜居安居等重点任务；青海、湖北发布城市更新“十五五”规划，湖南、厦门支持“原拆原建”；郑州、广东等地出台盘活存量配套政策，郑州打通保租房REITs资产处置路径，广东推进低效用地再开发；南京、哈尔滨多地优化公积金政策，南京公积金异地贷款范围扩大至全国。

中央：住建部印发《“好房子”建设经验做法（第二批）》

要闻一：住建部印发《“好房子”建设经验做法（第二批）》，引导住房品质提升

9月1日，住房城乡建设部印发《“好房子”建设经验做法（第二批）》，系统总结推广各地在“好房子”建设中的经验做法，涉及上海、福建、山东青岛等省市，供各地结合实际学习参考。

经验做法共分九大类别：一是完善标准体系，如上海构建“1+N”“好房子”技术标准体系，以修订地方标准《住宅设计标准》为统领、配套制修订一批技术标准与文件，对住宅设计品质提出底线要求。二是提升设计水平，如重庆引导勘察设计招投标向“方案招标”“团队招标”转变、建立以设计品质为核心的评标机制。三是加强好材料推广应用，如四川实施绿色建材“建圈强链”行动、分2批遴选12家链主企业。四是保障建设品质，如重庆深化BIM技术全过程运用、河北唐山立足钢铁产业优势探索钢结构住宅。五是提升运维服务水平，如上海开展物业服务质量提升行动、聚焦“公示率提升、履约率提升、投诉率下降”。六是强化科技赋能，如江苏分2批发布32项重点推广应用的“好房子”新技术。七是推动既有住房更新改造，如浙江开展老旧住宅改造焕新微改革，支持5个县（市、区）先行先试、设区市试点全覆盖，引导家装企业提供“一站式、高品质、短过渡、优价格”的装修服务。八是完善产业支撑，如山东推行“链长制”“链主制”协同推动装配式装修与智能建造。九是加大政策推动力度，如杭州围绕九大方面推动住宅品质提升并厘清七大环节部门监管职责，广州将“好房子”建设要求纳入土地出让条件、要求新出让居住用地项目符合“好房子”评价标准基本级要求。

要闻二：住建部发布《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》，构建三级规划编制实施体系

9月1日，住建部对《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》公开征求意见，旨在规范城市更新规划编制工作，指导全国市、县城市更新规划编制。标准建立“城市更新专项规划—片区策划—项目实施方案”三级编制实施体系，明确四个核心专业术语，并对编制主体与审批流程作出规定：城市更新专项规划由住建部门牵头编制、报城市政府审定实施，片区策划、项目实施方案由地方政府确定编制单位、报属地政府审定实施。三级规划各有侧重——城市更新专项规划作为市级纲领性综合文件，结合城市体检确定目标、任务、项目、片区和保障措施，内容涵盖城市体检、规划目标、八大类重点任务、城市设计、更新片区划定、项目库管理及实施保障等，规划期限一般5年；片区策划针对划定更新片区开展综合策划，坚持运营前置，统筹空间、功能、资金并生成片区重点项目；项目实施方案为具体项目落地文件，依据片区策划明确设计、运营、资金和实施计划，对每一处建筑明确保护、保留、整治、改建、拆除、重建、新建的具体措施。标准同时强化“体检更新一体化”，明确城市体检成果直接作为规划编制基础，并要求搭建城市更新与体检信息平台、开展实施效果动态监测评估。

地方：上海印发住房“十五五”规划，统筹部署城市更新、宜居安居等重点任务

要闻三：上海印发《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》，统筹部署城市更新、宜居安居等重点任务

上海公布《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》，提出至2030年基本形成现代化超大城市住房和城乡建设管理体系，推动城乡融合、城市更新、宜居安居、治理精细、转型升级、韧性安全发展。城市更新方面，攻坚推进城中村和旧住房成套改造，至2026年底全面启动城中村整体改造项目并全面完成整治提升项目，至2027年底全面完成整体改造项目前期改造；2026年底力争全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造，2030年底力争基本完成不成套职工住宅改造；接续实施老旧小区改造3000万—4000万平方米，实现公房、售后公房类小区全覆盖修缮，并逐步扩展至混合类、早期商品房小区；有序推进商办楼宇更新提升，推进150栋商办楼宇更新，分类引导小陆家嘴、虹桥国际中央商务区、漕河泾、五角场等商务单元更新；统筹推进重点片区提质焕新，建立城市更新“专项规划—片区策划—项目实施方案”规划实施体系，推进外滩第二立面、吴淞创新城等重点片区更新项目实施。住房发展方面，稳妥有序推进房地产开发、融资、销售基础性制度建设，新增供应商品住房2500万—2800万平方米，培育专业化、规模化住房租赁企业；推动住房保障扩容提质，至2030年新增供应保障性租赁住房25万—27万套（间）、新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位12万张以上，面向新就业大学生等青年群体强化普惠性青年安居专项支持、面向重点单位急需紧缺人才实施“房补联动”，有序推进住房保障轮候库建设；有序推进“好房子”建设，实施房屋品质提升工程，完善预看房、工程质量保险、竣工验收等制度；充分发挥住房公积金支持效应，稳步推进灵活就业人员自愿缴存，聚焦多种住房消费场景扩大提取支持范围、丰富贷款品种，研究拓展公积金资金投资、融资渠道，探索建立资金保值增值新机制。

要闻四：青海、湖北发布城市更新“十五五”规划，湖南、厦门支持“原拆原建”

青海印发《青海省城市更新“十五五”规划》。目标到2030年建成10个省级重点片区、完成城镇老旧小区改造15万套、加装及更新改造电梯1000部、打造完整社区20个以上，D级危房全面动态清零，城市生活垃圾资源化利用率达65%；有序推动老旧片区更新改造、既有建筑改造利用（危旧房屋排查、C/D级危旧住房和非成套住房改造、原拆原建）、城镇老旧小区改造、完整社区建设、基础设施建设改造等8大类重点任务，并建立体检评估、多元资金保障等城市更新管理机制。

湖北印发《湖北省城市更新“十五五”规划》。目标到2030年初步形成以城市为单元的投入产出总体平衡与良性循环的城市更新新模式；持续推动城镇老旧小区改造3850个、5000万平方米，加装更新电梯1.5万部，完整社区建设覆盖率达到35%，实施危旧房自主更新项目100个，改造地下管网管廊约2.5万公里；打造“好房子＋好服务＋好系统”，加快构建房地产发展新模式。并印发《关于支持城市更新行动的若干措施》，从规划管控、盘活存量、资源资产组合供应、不动产登记服务、审批流程五方面提出21条措施。优化容积率核定，鼓励以民生公益贡献为导向的容积率奖励；中心城区划拨工业用地可不经收回直接办理用途兼容、规划条件优化及划拨转出让手续；用好过渡期政策（5年内不改变用地主体和规划条件）；支持零星土地开发利用（城中村改造零星土地原则上不超过项目总面积10%）；鼓励危旧房自主更新改造；开展城市更新范围土地协议出让试点；推行规划许可豁免清单制度。

湖南印发《关于支持老旧住房自主更新的通知》，更新范围明确为三类住房：经鉴定属C级、D级危险住房的、无独立厨房卫生间等非成套住宅、年久失修安全隐患较大的其他老旧住房，同时严禁以自主更新名义拆除改造历史文化街区、文物、历史建筑，禁止拆真建假、变相建设别墅和私家豪华庄园。更新模式分为原拆原建、改扩翻、整治提升三种，由产权人自主选择。政策支持上，整治提升项目无需办理用地手续、参照城市微更新项目免予办理规划许可，原拆原建、改扩翻项目在用地性质、范围和土地使用权属不变前提下可用已有用地手续办理相关手续；允许适度增加建筑规模，专项用于建设公共服务及配套设施、原有住宅合理扩面，新增规模优先满足原住户安置后仍有富余的，经全体产权人同意可统筹用于建设保障性住房或出售（租）房屋实现项目资金平衡；支持分区分层设权、按宗地范围或空间分层办理分割登记，剩余土地使用年限较短的支持结合项目审批同步办理土地年限续期。资金方面坚持“产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充”原则，鼓励政策性银行与商业性金融机构提供中长期、低息专项贷款，对经济困难且无其他住房的产权人施工期间可通过配租保障性住房保障基本居住需求；鼓励项目采用装配式建筑方式，外墙面积可不计入容积率核算，不计容面积最高不超过总建筑面积的3%。

厦门出台政策文件支持和规范城镇老旧小区自主更新改造。一是印发《关于调整城镇老旧小区自主更新改造有关政策的通知》，明确项目建筑面积原则上以产权证书登记的面积为准，日照等条件允许前提下可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施、10%用于原有住宅按套扩面（扩面不足6平方米的可按6平方米改造）；原有住宅按套扩面需补交土地价款的，可按申请受理时点市场评估价的70%（且不低于地块所在级别基准地价修正值的70%）补交，未补交的登记时在产权证及登记簿中注明增加面积、保留划拨用地性质。二是印发《厦门市支持城镇老旧小区自主更新改造项目若干措施（试行）》，围绕居民实际需求提出13条支持措施，涵盖公积金使用（提取、贷款及以在建或建成住房两种担保抵押方式办理公积金贷款）、共有资金使用（专项维修资金、公共收益经全体业主表决同意后转入项目共管账户）、银行信贷支持与融资担保、财政补贴（二类费用补贴最高600元/平方米、室外工程补贴最高200元/平方米、电梯未获批中央补贴的由市按每台12万元补贴，市区按5:5承担）、智能建造容积率优惠及人防费用减免等6个方面。三是制定《厦门市城镇老旧小区自主更新改造实施细则（试行）》，明确建筑使用年限达40年以上、经危险性鉴定为C级或D级危房、经全体业主同意且权属清晰的多层或高层住宅楼可申请自主原地翻建，细化“前期筹备、制定方案、建设审批、组织实施、交房登记”五个实施流程。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供"十五五"城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。

要闻五：郑州打通保租房REITs资产处置路径，广东推进低效用地再开发

郑州就《保障性租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金的资产处置办法（征求意见稿）》公开征求意见，支持符合条件的保障性租赁住房项目发行REITs。郑东新区、高新区、经开区及市内相关区范围内，使用划拨城镇住宅用地建设、已取得保租房项目认定书并经市政府批准的存量项目，拟发行保租房REITs的，需将房屋分摊土地使用权由划拨变更为出让，补缴土地差价款=房屋分摊土地面积×现行住宅基准地价×5%；保租房实行“只租不售”，严禁分拆确权、分拆转让、分割售卖、以租代售；通过转让项目公司股权方式完成REITs上市发行的可豁免限制性条款、无需另行专项审批，REITs发行后资产用途不得变更；发行失败继续按保租房监管、属性不变。该办法打通了保租房项目发行REITs的存量资产处置路径，为“以金融工具盘活保租房存量”提供了制度示范。

广东就《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》公开征求意见。文件聚焦支持城市更新行动和“百县千镇万村高质量发展工程”，从五大方面提出18条措施，主要包括：有序推进政府收储改造，鼓励农村集体经济组织自行改造（商品住宅除外），支持工业项目增资扩产、国有企业盘活存量土地；支持单一主体归宗改造、探索土地置换；推动工业用地通过“以地换地”“以物业换土地”方式向园区集聚；鼓励土地混合兼容、支持存量建筑功能转换，完善过渡期支持政策（5年内不改变用地主体和规划条件）；分类处置历史遗留用地，创新土地出让方式，完善增存挂钩机制，并通过专项债收储、投贷结合等拓宽项目筹资渠道。

要闻六：南京、哈尔滨多地优化公积金政策，南京公积金异地贷款范围扩大至全国

南京发布《关于进一步扩大住房公积金异地贷款范围的通知》，将住房公积金异地贷款范围扩展至全国，全国范围内公积金缴存人在南京购房均可向南京公积金中心申请贷款。

哈尔滨出台两项公积金惠民新政，一是新增自住住房装修与物业费提取，装修提取按建筑面积1000元/㎡标准一次性提取、夫妻双方合计最高10万元，物业费提取市区家庭年度上限3000元、县（市）2000元；二是调整优化“以旧换新”公积金贷款政策，在哈市出售自有住房并在一年内购买自住住房的缴存职工家庭，最高贷款额度上限上浮20%。

佛山拟优化公积金政策，新增装修自住住房提取（按1500元/㎡计算、最高21万元，取得不动产权证书满8年后可提取一次）与支付物业费提取（每年一次，最高4536元）；规范单位及个人缴存比例5%—12%；明确灵活就业人员统一按本市提取、贷款规定执行，注销账户不再受连续足额缴存满6个月限制。

武汉取消首套自住住房使用公积金偿还个人住房商业贷款“每12个月提取一次”的频次限制，仅使用商贷的缴存职工正常还款6个月后即可办理、之后每月可提取一次，累计提取金额不超过个人住房商业贷款金额；加大异地购房公积金贷款支持力度，全国公积金缴存职工在汉购买自住住房均可申请公积金贷款。

政策汇总：重庆、武汉等地发放购房补贴，汕头规范“三旧”改造配建保障房和人才房细则

本周，重庆、武汉等地发放购房补贴，重庆举办秋季房地产交易会，中心城区首次购房居民给予新购住房成交总金额0.5%的购房补贴，生育二孩、三孩家庭分别给予2万元、3万元购房补贴，“卖旧买新”最高可享1.5%购房补贴；武汉对长江新区、东西湖区等区域购买新建商品住房的家庭，按总房价款1%给予补贴；汕头发布《汕头市“三旧”改造配建保障性住房和人才住房实施细则》，明确中心城区政府主导改造的商品住宅项目按不少于可建住宅建筑面积2%配建保障性住房和人才住房，其他项目原则上不少于1%。

表：近3月主要政策类型出台频次

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

资料来源： 中指研究院综合整理

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：8月31日至9月6日房地产市场重点政策及事件汇总

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