北京楼市，被切成了两半

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

9月3日，北京土拍市场出现了罕见一幕。

朝阳区驼房营JT-629地块，中海新城、中建智地+太古联合体、华润置地三家房企报名。

到了现场，只有中海新城一家领了竞买号牌。

中海取号后，规自委现场宣布：暂停出让。

同一天，后沙峪地块83亿正常成交，华润174轮竞价如愿到手。

当晚20点55分，市规自委官微发文，给出了官方答案：

驼房营地块暂停挂牌交易，"将结合8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件"。

花姐翻译：这宗75.21亿元起拍的宅地，要回炉了。重新上架时，大概率写进现房销售的条款。

一份文件，哪来这么大的刹车力？花姐把地产新政的原文翻了出来：

"通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。"

8月28日，就是北京楼市的楚河汉界。

之前拿到规划证的，还能走预售的老路；之后没拿到证的，房子盖完，才能卖钱。

别小看这一行字。

预售改现房，回款节点从"开盘"推到"竣工"，资金占用时间拉长2-3倍。这一刀，切在资金命脉上。

顺带还有一刀：往后想预售的，单体建筑得封了顶才能卖。

2026年拿地的幸运儿

花姐把2026年北京土拍成绩表，挨个数了一遍：

截至9月5日，成交的34宗宅地里，8月28日之前（含当日）拿地，领到建设工程规划许可证的，一共15个。

这15个盘，是828新政的"存量既得者"，更是幸运儿：预售老规则、老资金监管，一个字都不变。

最特殊的有两宗，领证日期都是8月28日——新政公布当天，双双压哨。

分别是，华润丰台万泉寺0007项目，和保利丰台太平桥0001项目。前者4月30日拿地，后者5月19日诞生。

从拿地到拿证，这两家央企都很拼。

是巧合，还是抢跑？花姐不敢妄断。但，时间点耐人寻味。

另外，还值得点名是中建智地：亦庄国贤府8月7日领证，怀柔国贤府6月12日领证，两座府双双抢在新政前面。国贤府IP，又一次跑赢了政策。

金茂满昱更是厉害。5月29日，3#楼单栋先拿证，走的是《北京市城乡规划条例》第三十八条——综实方案的绿色通道。

悬在半空的504亿

剩下的，就没那么幸运了。

花姐算了一笔账：2026年成交的34宗宅地，总金额约797.6亿元。

除了8月28日前领证的15个项目之外，还有19个项目，拿地金额合计约504.5亿元，全部悬在"优先现房销售"的政策线下面。

换句话收，今年北京每成交100亿元的地，有63亿元，还压在规划证前面。

这504.5亿元里，有一半攥在两家开发商手里：

1、中海，三宗155.8亿元：酒仙桥0013项目、广渠路0409-10项目、刘娘府1604-674项目，全都没报规；

2、中国，四季青西冉村项目97.61亿元，也没报规。

还有一宗挺特殊：通州同仁堂6037地块，金隅8月27日竞得，溢价27.2%。

新政8月26日印发、28日公布，它刚好卡在中间——新政公布前最后一宗成交宅地。

最"冤"的，是厦门国贸丰台桥南9001项目。6月18日抢来的地，9月2日刚公示设计方案——就是那个抬板飘出红线两米、给北京造"骑楼"的方案。

公示墨迹未干，新政落地。报规反馈意见还没出，先撞上了828政策。

再往前翻，还有几宗睡了多年的老地：城建长沟地块，2021年10月13日拿地，快满5年，报规图至今没影；长阳02、03地块，2024年4月拿地；祈年大街路西危改，2025年11月拿地。

它们不急，但新政不等人，越睡，离现房销售越近。

老证还是新证，三本糊涂账

新政按"是否取得规划证"划线。

但，北京楼市里恰恰有三类项目，站在划不清的地方。

1、8月28日之后才拿证的。绿城门头沟0114项目9月1日领证、建发昌平东小口0002项目8月31日领证、电建良乡大学城0028/0029项目9月3日领证。

政策施行那天，它们手里还没证，按文件属于"优先现房"的范围；可如今证也拿到了，算"已取得规划许可证的项目"吗？

"优先"和"鼓励"，两字之差，差出两三年的资金成本。

2、领了证又调规的。比如大兴义和庄052地块、大兴经开区0021/0022项目，调规之后都没领新证。

那么，它们手里的老证，还算不算数？

3、领了证不动工的。如大兴西片区0007项目，早在2024年10月13日就已领证，但至今没动工。

规划证有有效期，它要先面对的，可能还不是828新政后怎么算，而是证件是否过期问题。

关于上述三种项目怎么办？要等北京的执行细则。

但，花姐注意到一个关键细节：8月28日之后，规自委的发证没有停——8月31日、9月1日、9月3日，三证照发。

这说明报规审批的通道，还开着。细则真空期里，窗口还在。

对手里有地没证的开发商，答案已经写在墙上了：能报规的，赶紧报规；能拿证的，赶紧拿证。万泉寺和太平桥的8月28日，就是最直白的示范。

低密，成了优质财务模型

回到9月3日那场土拍。同一天，驼房营急刹，后沙峪却抢疯了。

顺义后沙峪SY00-2101-2001、2002地块：用地20.22公顷，建面20.42万平米，容积率1.01，起始价70.71亿元。

华润置地和金隅+懋源联合体，举了174轮，华润以82.993亿拿下，溢价率17.37%，楼面价约4.12万元/平米。

为什么一宗近83亿元的地，敢在新政落地第6天，抢成这样？

答案，就藏在"1.01"里。

参照北京润园，它的“洋房+双拼+独栋”产品，层数少、工期短，洋房和叠墅还能毛坯交付，从拿地到竣备的周期，比高层大盘短一大截。

现房销售的资金沉淀，扛得住。北京润园已经验证过市场，华润置地熟门熟路。

反观驼房营：住宅地块容积率2.5、限高80米、建面12.13万平米的高层大盘，还要无偿代建6万平米体育场馆，移交朝阳区体育局，住宅起拍楼面价约6.2万元/平米。

现房销售一来，资金占用翻倍，账就算不平了。

如果驼房营029地块，是因中建内部没协调好的缘故，就是财务模型分了岔。

预售时代，低密是情怀；现房时代，低密是优质的财务模型。

往后的土拍文件里，容积率这一个数字，会越来越贵。

先行者的现房账本

北京其实不用猜现房时代什么样——五年前，它就先做了实验。

2021年10月13日，中铁+兴创以37.84亿元+5.4万平米现房销售面积，竞得大兴黄村地块，北京第一个"竞现房"项目——中铁兴创·逸境诞生。

到了2022年，北京集中供地里，近半数地块涉及竞报现房销售面积。

这批"被迫现房"的项目，有的交了卷，有的正在交卷。花姐把账本摆出来，这些现房，有三行账、三个教训：

1、现房没有溢价。绿城晓风印月的现房均价76415元/平，比自家期房便宜3615元/平米；中海富华里卖完的那栋现房78208元/平，比指导价每瓶低了近7000元。

当初"现房销售指导价往往高于期房"的设计，现实是，市场只认一个价。

2、现房卖得动，但卖不快。以城建龙樾合玺为例，213套现房，一年的去化率，只有46%。

3、现房是清盘利器，不是利润利器。最明显的例子是崔各庄三兄弟：龙樾合玺、晓风印月、和光悦府，如今清盘价跌到每平6万出头，比当年开盘价跌了三成。

再来看看华曦府，则从7.5万/平的指导价，跌到了5万出头。

这些案例充分说明，当下的现房能卖，但卖不出溢价。

而828新政最锋利的地方：它把"所见即所得"，给了买房人；把"资金全周期沉淀"，留给了开发商。

花姐点评：

828新政这一刀，切的不是新房和旧房，是资金的时间价值。

预售制卖的是想象力，现房制卖的是兑现力。以前拼周转，以后拼家底；以前赌图纸，以后赌交付。

驼房营029地块的暂停，是给高容积率、高配建、长周期地块的一次地价重估；后沙峪2001地块的174轮，则给低密短工期地块，一张溢价通行证。

同一个政策，两种命运。中间隔着的，是一张财务模型。

至于悬在半空的504亿元，花姐的判断是，抢跑的已经跑了，没跑的，只剩两个选择：要么抢在细则出台前把证拿下；要么把现房的账，重算一遍。

驼房营029地块重新上架那天，大概率会看到现房条款写进出让文件，地价也可能松一寸。

在楼市里，买房人，从来没这么占理过。

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