同样是宁波，为何新房稳、二手房却跌得狠？

本文约2000字，阅读时间约7分钟，可点击上面“耳机”图标收听音频

人与人之间最大的差别不是智商，而是认知。

认知的另一种说法叫悟道，也就是明白了一个道理。有些道理我们可能很早就听说过，但悟到它却是要很多年以后。

老司机悟性比较差，很多道理都是40岁以后才悟到的。

比如成年人只做选择，不做说服。这个道理我很早就知道，但真正懂它也就是最近几年。

今年我发表了一系列对于房价相对乐观的观点，每次都会遭来同样的质疑。后来我慢慢发现，这些质疑的人始终停留在自己的逻辑里，对我的论据几乎视而不见。

所以我根本说服不了他们，我只能尊重他们。

既然说服不了，老司机为什么还要说呢？这就是在做选择。认同我观点的人会留下了，占比会越来越多；不认同我的人会取关，占比会越来越少。

老司机是个商人，我当然是服务于认同我的人，那些不认同我的人，除了跟我抬杠，没有任何价值。

关于房价，我们最常听到的一个说法：人口在衰退，房子只会越来越过剩，房价只会越来越低。

这句话听上去颇有道理，毕竟房子是给人住的，人都没了房子还值什么钱？

但这个理论有个致命的逻辑漏洞，那就是完全忽略了房子和人的比例，是不是所有人都已经有房子了呢？是不是房子完全饱和了呢？

对于鹤岗来说估计是饱和了，但对于大城市则完全是另外一个故事，不信去打听一下，宁波有多少人是在租房住，有多少人想着买房，但由于各种原因而没有买。

老司机模糊记得七普数据，宁波常住人口中，有45%左右在宁波没有住房，依靠租房。

放大到整个浙江省，城市租房率大概也有42%，我们可以模糊的认为在浙江的城市，有至少40%的人没有住房。因此，完全无法得出人口减少房子就要过剩的结论。

而且更为扎心的是，浙江的总人口不但没有减少，反而在增加，浙江已经是外来人口流入的第一大省，其中90%的流入人口都去了两个城市：

杭州和宁波。

人口减少和住房需求减少在时间上也有非常大的错位，我们常听到婴儿出生减少了多少，但我们有没有想过，婴儿现在买房吗？现在需要买房的人是谁？

是每年1200万+的高校毕业生，他们的人数还在增加。

所以，从人口减少这个理论来推导房价，我们可以得出三个结论：

第一、房子并没有饱和，很多人还缺房子，即便人口减少，房子也是不够的；

第二、浙江的人口非但每减少，反而在增加，特别是杭州和宁波；

第三、减少的是婴儿，但作为购房主力的高校毕业生，反而在增加。

我们常听到的第二个理论是，经济这么差，大家都没钱，房价怎么可能不跌？

这又回到了我前面说的那个问题，房子本身有没有过剩这个问题上。

老司机以宁波为例，这几年，宁波二手房均价下跌了不少，但新房价格基本没怎么跌，这是为什么？

如果经济不好会拉低房价，那么新房价格应该同比下跌才对。

导致新房和二手房价格分道扬镳的根本原因，是新房的供应量太少了。去年，宁波市六区新增商品住房仅仅9046套，而2021年这个数据是61300套。

供应量下跌了85%。

宁波市六区有多少人？大概120-140万个家庭，这一百多万个家庭的收入都减少了么？有没有可能有1%的家庭收入增加了？

根据二八理论，至少有20%的家庭收入是增加的，也就是20多万户，他们中的5%如果要买房，就能够买走这9046套新房。

所以普通人的收入减少，和房价又有什么关系呢？

那二手房为什么不行？因为二手房供应量太大了，2022年宁波市六区挂牌二手房超过11万套，缓慢下降到现在，也还有76000套。

在这个期间，二手房每个月还都有3000套左右的新增挂牌。

所以二手房的供求情况和新房完全不同，新房每年新增不到1万套，历史库存也不大；二手房每年新增挂牌超过3万套，而且历史库存超过11万套。

所以二手房下跌就非常迅猛。

现在的问题是，老司机为什么认为二手房也快见底了呢？

我要声明一下，我没说每套房子都见底了，我只是在说一个笼统的统计。具体某个小区某套房子跌不跌，那是个案，个案有特殊性。

上面也说了，宁波二手房库存从最高的11.9万套，下降到现在的7.6万套，库存压力减轻了不少，这是第一个原因。当然，7.6万套还是偏高，合理库存应该动态维持在5万套左右。

第二个原因是恐慌性抛售基本出清了，资金紧张的房东基本上跑完了，对后市极度悲观的也跑得差不多了，2018-2021期间短期炒作的跑走得七七八八了。

市场上留下的，都是些不肯降价的顽固分子，这份顽固的背后，是他们能扛得住的经济实力。

第三个原因是新房供应剧减，会导致2-3年后投放到二手房市场的次新房剧减，二手房新增挂牌量也会跟着减下来。

第四个原因是安置房的交付高峰已过。安置房对于房价有着摧毁性的影响，明湖的安置房能打到1.4万的价格，但随着交付高峰过去，这头灰犀牛后面会少多了。

房价说到底，是由供求决定的，本文近2000字，讲的还是供求。至于看完后你如何理解，老司机不关心，也不要跟我来抬杠。还是那句话，认同的欢迎留下，认为房价还会跌，等着捡便宜的，也真心建议取关。

打算买房的客户，老司机强烈建议了解一下我们的（见文末小标签）。VIP会员购房可享老司机本人一对一咨询，且不限次数；另外还可享中介费优惠，成交退还会员费，送永久VIP资格。