没有金九银十

9月第一周的数据出来了，周日数据还没确认，现在是北京时间9月7日8点15分，咱们边写边等（数据在后面，9:52数据出来了）。

一般来说，数据到“周成交”这个维度，已经非常精确又不失整体性了（不会因为某一天的突然变多和变少影响判断）。

我先说下去年9月的周成交数据：

W36

（第一周）

W37

W38

W39

1,718

1,771

1,833

1,572

顺便可以看下去年10月的周成交：

W40

（第一周）

W41

W42

W43

833

1,611

1,894

1,780

（以上均为L断型大中介数据，能最快最敏感反映实时市场）

如果单纯对比两年的周成交，可能还不够客观，那好我深挖自己压箱底的135万条成交，按照把每条数据叠加，周成交维度又算了一版（此跨度数据全网唯一，看到就是缘分，放弃版权，谁爱抄谁抄）：

看完这个数据，大家有什么感受？

金九银十是骗人的！

过去十五年里，单周成交过2000套的，只有2014、2015、2016、2020这四次。

（这里插一句：2020年-2021年北京有个涨幅，平均大概15%，所以2020年的9-10月成交确实是不错的，2014-2016下面分析）

要知道，先不说金和银，如果单周成交连2000套都过不去，那你连每年的12月、1月成交量都比不了，更不用说超过常规小阳春的单周2500+的成交了！

那金九银十是怎么谣出来的？

如果老玩家深浸在市场一线多年，应该还有记忆，金九银十真正被大家深信不疑，是2016年全国楼市那一波暴涨，反映在表格里，就是2014年-2016年的九十月成交高峰（2017年317后市场就凉了，所以2017年W36-W43的数据非常难看，另外W40一般是国庆周，所以成交往往会少）。开发商们就喜欢借势宣传一波！

我再说一遍，没有所谓的金九银十！

这就有点像当年的双十一，那不过是商家定的一个促销日。

当年双十一刚开始的那几年，你去某宝买东西，确实便宜，搞来搞去搞到现在，有几个人相信双十一的东西便宜了？

破除一个旧观念，是想帮大家建立一个新的、正确的逻辑。

没有金九银十，九十月成交好，是有自己的规律。

咱们再回来看这张图，你再仔细看看，还能看出来什么端倪？

是的，遥想2012年的北京楼市，惨烈程度不比北京差多少，房价整体也有30%以上的跌幅了，2013年底开始陆续企稳，2014年基本筑底完成，到了2014年的四季度，已经出现头部和肩部资产的明显翘尾行情了。

我经常在直播间说，今年并不像2015年，结合前后数据和政策导向，今年最像的年份，一定是2014年。

【行文至此，今年9月第一周数据出来了：2038套】

已经如期站上2000套标志性点位。

有兴趣也可以对比历年8月份的成交，今年同时也要比过去几年同期高15-20%左右，这里就不浪费篇幅了。

即便如此，我还要说，这不是金九银十的功劳，这就是市场综合发育到一定程度，应有的结果。

（因素包括但不限于价格、金融宽松度、预期、租售比、城市信用、当代士大夫的觉醒等等）

有人还可能还会说，这是因为出了政策吧？

说这样话的人，我说句话您别不爱听，还是奴性太重。

你对政策就真那么XX么？

那好，咱看看北京过去几年9月附近有没有政策：

2023年9月，史上重磅901认房不认贷政策突袭（上一次出这个政策还是距此节点的9年前）；

2024年9月，降利息+史上最低首付15%出现+取消非普线（上一次15%首付应该是11年前，非普线取消也要追溯到10年前）；

2025年8月五环外限购放开（针对北京资格），还有几个零碎政策都都比不上五环外不限套数具有历史性（这是继北京2010年以来，首次在购房套数门槛上直接一步到位）。

2026年8月，北京公积金贷款提额+全国房贷30年变40年。

对比一下，过去三年，哪一个9月附近的政策，不比今年8月的政策更有历史轰炸性，那怎么就今年9月第一周成交就硬起来了呢？

朋友们，没有金九银十，政策影响不了市场，大方向影响市场的，是2026月1月26日做到那个决定（自己查），小方向影响市场的，是市场本身（价格、供需比、租售比），就算没有8月政策，北京今年9月也一样会成交变好，不要有奴性。

而且我在之前文章里说了“目前比较担忧的，就是未来7-8个月持续成交下的第一波压力”，文章是8月27日发布的，还没有8月28日的新政。

这里我再具体说下，今年四季度，对刚需来说，需要担心的根本不是成交量持续变多、甚至都不太需要担心价格略微翘尾，对刚需来说，最需要担心的是“有效房源变少”。

刚需买一套，动不动就十年不换的。

比如某个户型，中高楼层这种好楼层，和底层差价40万，你肯定毫不犹豫买中高楼层，因为你要住10年啊，每年多掏4万，让365*10天多4个小时阳光，还免去被外面窥探及噪音的困扰， 这个钱花得是值的。

那如果这俩楼层差100万呢，你怎么选？

你选高了也不是，选低了也不是。

高了心理不舒服、低了身体不舒服。

这就是四季度最直观要发生的事，去看房，去了解，不是躺那刷短视频听啥也不懂的胡咧咧。

现在市面上有几个明显的误导：

①828新政后，现房销售了，新房减少了，所以新房稀缺了。这是偷换概念。

②新房减少后，利好二手房，二手房都会涨价？这是误导部分卖房者。

③现房销售后，看似月供晚两年交了，现状交房好了？那这个成本谁来出来？这是对买房者使坏。

适逢9月场沙龙时间已到，恰好市场已有明显转折，我将会在本周六开启一场题为《北京四季度市场有利/不利因素分析》的沙龙。这一次，我将从宏观到微观，全面细致梳理“北京即将到来的四季度市场有利和不利因素”，教会大家怎么辨认真实正确的市场，同时也会略有涉及明年市场。

本次沙龙承诺：现场绝无带货、全程都是干货。