北京
上海周末二手2195套700套这条线关键在哪
9月8日复盘上海上周末的表现，几个数字挺提气：9月6日那天二手房成交1205套，比前一天涨89.5%。9月5日和6日两天，新房分别成交280套、256套，合计536套；二手分别成交1205套、990套，合计2195套，日均约1098套。而此前的工作日，二手日均也就600套上下。周末冲上来了，问题是能不能站住。
为什么机构盯住700套这条线？因为工作日日均700套，是判断上海二手房冷热的分水岭。算一下：一个月按22个工作日算，日均700套就是1.54万套，加上周末的贡献，月成交能到2万套以上。而2万套以上，才谈得上价格稳定。反过来，如果工作日只有500套，一个月撑死1.3万套，价格就还有下行压力。
上海8月的表现其实已经很不错了。8月二手累计网签23137套，同比涨16%，连续6个月站稳2.3万套。1到7月二手累计170365套，同比涨14%，是近五年同期的高位。你看，2.3万套这个量级，上海已经保持了半年，说明市场的底部确实在抬升，不是某个月的偶然。
另一个条件是挂牌量。机构的意思是，如果挂牌量能回落到31.8万到32万笔这个区间，成交就有望维系。挂牌量是供应的另一面。上海二手房库存从12万套降到8.07万套，这个降幅相当可观。卖掉的多、新挂的少，池子里的水在减少，价格自然就有了支撑。
价格数据也对得上。上海二手房价格连续5个月环比上涨。房东开始上调报价，有的人干脆惜售不卖了，市场从以价换量转向报价修复。这个转变很重要。前两年是买家说了算，砍价砍到心疼；现在卖家心态硬了，议价空间在收窄。你再去谈，可能就没那么好谈了。
还有个细节值得注意：外环外成交占比环比提升2.4个百分点。这说明什么？说明刚需在外围区域加快入场。外环外的房子总价低，对预算有限的年轻人友好。政策调整让一部分人够得着了，这部分需求先释放出来，是合理的顺序。先有刚需进场，改善才轮得动。
那接下来要盯什么？就两条线。一条是工作日的二手房成交能不能稳在700套以上，一条是挂牌量能不能继续回落。这两条同时成立，上海的这波行情就能延续到10月。任何一条掉了，都说明后劲不足。周末冲高容易，工作日站住才难，这是常识。
对买房的朋友来说，这个阶段该怎么做？说实话，别抱着捡漏的心态。上海的价格已经连续5个月环比上涨，房东报价在修复，幻想再回到之前的低点不现实。真要买，就把精力放在选房上：通勤时间、周边学校、小区物业、房龄，这些比纠结那三五个点的价差重要得多。
还想说一句，上海这一轮的热度，跟深圳不太一样。深圳是新政刺激出来的脉冲，上海更多是市场自身修复到了临界点。前者的持续性要看政策力度，后者要看供需关系。两种路径，哪种更稳，你心里应该有数了。9月接下来的三个周末，会是很好的观察窗口，值得耐心等一等。
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