最近开发商拿的地开始有点烫手了

很多事情

你想是没有用的

只有做过了，经历了过程

你才会知道这里面的起承转合到底是什么

可能你听过一些故事

关于828新政之后

有些开发商开始放弃了拿地的计划

本来可能提前谈好了土地，在这个阶段下选择纠结选择迟疑

但是这个也是片面的

也有开发商在这个时候开始沉着冷静，想要在这个市场空窗期拿些好地

真正觉得烫手的

不是因为828政策

而是因为

现在不同城市的市中心小地块，很多开发商发现不会做了

是的

你没看错，那些市中心的小地块

很多开发商不会做了

我最近找了几个开发商碰头聊了个天

大家都对此苦不堪言

01

毫无疑问，未来市中心的地块会越来越小

伴随着政策的落地，如果真的要求现房销售，足够小的地块才能控制资金总量，尽量降低投资门槛

而在另一个维度

越核心的地块越小也是必然的趋势

城市更新在未来也会越来越微雕越来越迷你

能够在这种空间上出现的土地也必然趋小

这看上去做项目无非从一个大项目变成一个小项目

或者很多人觉得，小项目可能还更简单一点

其实这还不是难还是简单的问题

而是这两种土地本质上是两种完全不一样的能力

首先第一点

小地块一定会有硬伤的存在

这是天然存在的

未来就不会存在完美的小地块

期待一块完美的地块本身就是不切实际的想法

道理也很简单

第一，市中心地块大多数不规整

而且整体开间进深的数据指数也不是很完美

这就意味着对于排布而言天然就没那么容易

除此以外，更加需要注意的是

这样的小地块周围的干扰一定非常多

不论是周边小环境的氛围，还是四至的采光遮挡，以及各种不利因素等等

这些在过去的近郊完整大地块出现的小概率事件

如今在市中心小地块普遍存在着

一家民企老板和我开玩笑，说：如果市中心的地块没点硬伤，你可能还会有点错愕难以相信

所以首先一点

如何处理小地块的硬伤，这成为当务之急

往往在很多企业内部这是最后需要思考的模块

如今已经前置到第一要务

如何通过规划来处理地块劣势

这个问题不解决，可能就不适合做市中心的小地块

当然

对于这些硬伤，能不能把劣势发挥成优势也是一个能力

给大家举个例子，我在很多次的内部培训和大家分享过

我吃饭的时候看到的一张图

“所有菜品全部现炒，如赶时间可以退菜，谢绝催菜。”

这个告示是什么意思

很明显就是在说这家饭店出菜很慢

这在很多人眼里是缺点

但是对于另一些人来说，意味着吃的肯定不是预制菜

本质上楼盘开发也是如此

你没办法讨好所有人，只要让喜欢你的人认同你就可以了

所以没有必要回避所有的缺点

很多细节坦坦荡荡说反而是个优势

比如市中心经常出现的三角地块

如果用围墙围起来只会让区域显得更加压抑和逼仄

如果彻底的打开敞开

和红线外的城市融合在一起，三角区可能就会彻底的变成了宏大的完整门头

但是打开之后的仪式感怎么保证，红线外的处理能不能统一，私密性如何保证

这些又是很考量设计的力量

02

与此同时，小地块算的成本账不一样

一个民企总裁对我说

如果用以前的账本来算现在这本账，那么肯定算不过来

首先是沟通成本

小地块的沟通不仅仅是对专业对市政对客户，更多的还需要对周边

和地块周边的邻里老旧社区的沟通

这一块的边界会非常长

很多人拿小地块的时候期待就是希望地块的整个周转时间能够快点

但是不少人做完之后发现并没有

甚至比想象的要更长

这就是低估了沟通的时间成本

与此同时，也会带来一定程度的其他投入成本

包括整个开挖、施工，都不能简单地按照传统公司的成本测算，这里的过程只有做过一次才会真正懂得

第二，图纸红利消失了

或者说出图纸几乎没有用了

人、建筑、土地因为空间的小变得更加敏感

而这些在图纸上根本感觉不出相邻关系

完全需要现场打磨

这种趋近于工艺品的打磨精神，反而是无数开发商所不具备的能力

另外，也因为地块小

产品上的容错能力极低

需要拥有把产品一次性做对的能力

越小的地块越少的业主，错误就越容易放大

又要适度领先市场又要具备自有化标签又要一次性做对

这在顶层需要果敢的拍板和决策

03

当然，除此之外

客户对于居住需求的要求一点都没降低

反而因为是市区客户，要求更多

所以不能因为小地块整体的生活尺度和社区功能就有所降低

既要又要还要就是一个必然的趋势

那如何在小地块做出大持续，如何在小地块做出仪式感做出松弛感

这非常考验团队的能力

传统开发商如今的产品力打造都集中在材料的堆砌以及风格的浮华

这还是基于宏大尺度下的叙事方式

转向微雕地块就必须学会在小里面做大，把小里面做耐看

另外，建筑也更加需要“摆放”

以前三专业独立的时候

建筑排布几乎都是粗放的，要么朝南，要么根据地块形状做一点微调

现在对每一栋建筑的摆放都需要微调

这里不仅涉及朝向，更加涉及景观和功能配套的融合

三专业统一已经成为基础

更重要的是三专业的客户视角和人视角

三个部门在一张图纸上作业已经跟不上节奏了，三个部门现在需要的是全部扎根工地来审阅建筑

这里存在着大量非标的工作

而与之带来的非标落地，供应商是不是能力也能匹配的上

说实话当下房企几乎所有的供应链都是标准化时代的供应链

包括营销阶段的各个合作伙伴

后面跟上的都是供应链的洗牌

但是能不能找到非标能力的供应链来处理市中心的小地块

也是决定了这个单盘最后卖的好不好的关键

当然

专业的能力边界也不一样

这种小地块现在虽然不需要捆绑什么持有物业商办指标，但是往往需要承担一定程度的城市更新的需求

比如转角的口袋公园，比如红线的处理，比如景墙和城市的关系

这关系城市界面也关系社区氛围

有没有专业能力的供应商能够处理这些问题，这些不是属于景上添花，而是属于当务之急

04

这些决策也直接导致了

开发商对于单盘的算账能力要重塑

对团队的能力要重塑

不然也直接在战略层面决定了一家开发商要不要拿市中心地块

这几乎是生死局

因为以后就是这样的市中心小地块

要不要拿，用什么账本来拿，用什么团队来承载

这些都是问题

所以我觉得现在对于房企的单盘主义本质上就是现场主义

老板要下一线

老板要去工地

老板要拍板做一些没做过的事情

这些都成为解题的关键

这反而是现在很多大公司的短板

最近我们在招募年度十大单盘主义项目

申报开启 | 第三届全国十大单盘主义榜单

后台报名出乎我意料

有很大程度的民营企业的项目报名，并且他们都在当地获得非常不错的业绩和口碑

我想这或许也是这一轮趋势下个体企业或者民营企业的机会

大公司在于资源整合和宏大叙事

小公司就在于这种既要又要还要的不妥协精神

你说哪种会成为主流我不知道

但是毫无疑问

第二条这个分支也会慢慢发展从涓涓细流变成波涛汹涌

05

地块的烫手

本质上这是当下不同人的体感，但也可能是时代趋势的发展

地块的烫手

来自有些事情超过我们的预期

但是对于未知或者不可测，或许就是这个阶段下产品力发展的主旋律

所谓单盘主义根本就不仅仅是一个口号

是一个对于时代、客户无比敬畏的情绪下

重视每一个过程，在现场解决问题的过程

未来，你会觉得哪家开发商的产品力会优先突围

我看到的是

有人踌躇满志有人跃跃欲试

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第6702篇原创文章