40年房贷落地广州 现房销售细则成房企关注焦点

中房报记者 曾冬梅 广州报道

“8·28现房销售”等一系列重磅政策落地10余天，广州的银行已开始执行部分政策要求。

“房贷可以做到40年，但是对申请人的收入要求比以前高。”9月7日，广州工商银行个贷中心的一位工作人员告诉中国房地产报记者。中国银行、建设银行、农业银行也透露可以办理40年的房贷申请，但均有年龄等相关要求。

还未申领预售证的存量项目，是否均按照新政要求在竣工备案后或销售备案后发放个人住房贷款，则是房企们关注的焦点。截至目前，广州尚未公布相关实施细则，银行亦未公开明确这个问题。

“对企业来说，现房销售是巨大的挑战，存量的项目都要重新算账，要考虑钱从哪里来、没钱是否还开发。”9月8日，某房企内部人士表示，希望各地的执行细则能为存量土地的开发留出一定的灵活空间或者缓冲时间。

部分银行已执行个贷40年

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会等五部门发布了3份主文件和5份管理办法，从销售制度、信贷体系、资本市场三个端口协同发力，为房地产新模式填补上了关键的基础制度“拼图”。

其中，中国人民银行和金融监管总局发布的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》将个人住房贷款期限由此前的最长不超过30年，调整至“最长不超过40年”，给予了借贷双方更大灵活度。

广州工商银行个贷中心工作人员表示，申请40年期限的房贷，需要提供流水、结息等信息，证明申请人的收入有所增长，“不管存量还是新贷，都一样”。此外，申请人的年龄+贷款期限不超过84年。

农业银行一位个贷经理向中国房地产报记者提供的信息显示，该行的个人住房贷款最长可贷40年，要求是贷款年限不超过抵押物规定的土地剩余使用年限，楼龄+贷款年限≤70，年龄+贷款年限＜85。

中国银行对40年房贷的要求也是年龄+贷款年限不超过85年。建设银行则要求二者相加不超过75年，“目前是有政策可以调整至40年，但具体能不能调整成功，还要以审批为准”，该行的工作人员表示。

“广州的部分银行已经执行，其他银行应该也会陆续执行。”广州大源按揭总经理郑大源介绍，要落地40年房贷还有一个技术问题需解决，“以前的系统为了防止输入错误，限制了录入年限，导致无法输入40年，所以需要内部发文修改系统，才能真正执行新政。这个需要一点时间。”

他表示，不同银行对贷款40年的年龄要求不同，申请人的年纪必须是18周岁至70周岁，但是年龄+贷款年限可以申请到多少年，则没有明文规定，以前默认是＜70年，目前最高可以申请到85年。这意味着一个69岁的退休人员还可以申请16年的房贷。

房企望明确新老划断问题

在8月28日发布的一揽子政策中，《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》）被认为是房地产基础制度的历史性变革。加上配套的资金监管和贷款发放等措施，地产行业经营逻辑被彻底改写，房企的投融资、开发、销售、运营全链条面临系统性重构。

本次改革采用“新老划断”，8月28日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售，实行预售的，规范预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全。

《通知》自发布之日起施行，要求各市县要制定实施细则。截至目前，广州尚未公布相关实施细则，新政后挂牌的土地未提及现房销售的要求，住建部门也还在消化政策。

政策公布当天，广州恰好成交了3宗宅地，其中1宗已在挂牌文件中明确将现房销售，竞得另外2宗土地的开发商均对中国房地产报记者表示，尚未确定项目是否执行新政要求，“我们也在等新的细则安排”。

某大型房企内部人士表示，该公司从去年开始研究现房销售，无论思维模式、组织变革、管理重塑都进行了适应新模式的调整，基本每次开会都有这个话题，但最终政策的力度和出台时间还是超乎预料。“措手不及，我们原来预计会有一个政策过渡期或者缓冲期，没想到是立即施行，现在一线很迷茫，不知道该怎么做。希望在新老划断这个问题上，细则能进一步明确。”唯一值得庆幸的是，由于准备较早，该公司上半年新购入的土地有不少拿到了建设工程规划许可证，还可执行原有的预售政策。

“我们这里还没出地方细则，但一些银行已经开始加码执行了，比如不以建设工程规划许可证为节点划分，而是以预售证为节点，要求竣工备案后才放款。”广东一家民营房企的负责人告诉中国房地产报记者，按照过去的预售政策，该公司的项目普遍在6个月至9个月可回款、实现现金流回证，现房销售后回款将延后1年以上，利润率下降5个百分点，IRR（内部收益率）从20%跌到1%，预计未来销售规模会继续压缩。“我们希望土地款的分期支付能够拉到竣工备案阶段，这样能缓解部分现金流压力。”

一家出险房企则从新政里看到了自救的希望，“以前项目要绑定主体信用，现在实行主办银行制，对资金进行封闭管理，主要看项目资质，可能更有利于项目摒除主体信用的干扰、拿到融资。”

据中国房地产报记者了解，北京、广州等地已经在为细则的落地做准备，多次召集房企座谈了解项目详情、落实计划和政策建议。