恒大虹桥国际项目流拍！买受人需补缴3亿元出让金、承担重建风险，八折再上架仍存悬念

恒大虹桥国际项目。 图源：阿里资产平台

本报记者 李贝贝 上海报道

9月1日，位于上海虹桥商务区核心地段的恒大虹桥国际项目首轮司法拍卖因0人报名正式流拍。该标的起拍价为78.43亿元。不过，竞买公告显示，买受人须自行承担对既有建筑、设备及配套设施进行加固、维修乃至拆除重建等相关风险与费用，需补缴约3亿元土地出让金，实际接盘资金门槛超过80亿元。而首拍遇冷后，拍卖平台迅速上线了该标的的二拍链接，起拍价同步下调至62.74亿元，定于9月16日10时再度开拍。

对于一拍流拍的核心制约因素、二拍降价的确定标准等问题，《华夏时报》致电该项目破产企业上海虹源盛世投资发展有限公司（下称“虹源盛世”）管理人，对方称二拍价格为前次起拍价的八折，但未直接说明流拍及降价的具体原因，仅表示“受市场因素影响较大”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，项目首拍起拍价78.4亿元与评估价完全持平，实质上构成了“劝退价”。在其看来，此次流拍并不意外，而是“定价策略与市场信心脱节的必然结果”。

高门槛与多重风险并存

8月31日至9月1日10时，上海恒大虹桥国际项目土地使用权及在建工程正式进入司法拍卖周期。直至拍卖结束，整场拍卖累计获得20819次围观，并有403名意向用户设置了拍卖提醒，但未有竞买人完成报名。

恒大虹桥国际项目。 图源：阿里资产平台

公开报道显示，恒大并非该项目原始开发者。2011年，红星美凯龙联合深圳盛世万象等成立虹源盛世，以30.67亿元竞得该地块；但2015年结构封顶后停工三年。直到2018年，恒大通过收购项目公司股权接手并更名为“恒大虹桥国际”，但恒大持股比例不到10%。

根据竞拍信息，该项目的破产企业即为虹源盛世，名下登记有两宗土地使用权，合计面积约9.21万平方米。其中，宗地一“闵行区华漕镇147街坊3丘”使用权面积为5.55万平方米，宗地二“闵行区华漕镇147街坊2丘”使用权面积为3.66万平方米。土地使用年限自2012年2月22日起算，其中商业用地为40年，办公用地为50年，娱乐用地为40年，均至2052年2月21日届满。

虹源盛世公司在此地块上开发建设的恒大虹桥国际项目，地处虹桥核心商务区，具体范围为东至申长路、西至申武路、南至苏虹路、北至通虹路。项目整体分为A、B两区。其中A区共8幢，总建筑面积约14.25万平米，已于2018年10月8日取得商品房预售许可证，另保留自有面积2337.4平米；A区配套地下室总面积约12.74万平米。B区共5幢，总建筑面积约12.14万平米，尚未办理预售证；B区配套下沉式广场总面积约7.72万平米。

目前，主体结构已经封顶，外立面装饰完成，但室内装饰装修部分安装工程尚未完成，且项目于2020年3月停工。根据北京中企华资产评估有限责任公司出具的开发成本市场价值评估报告，土地使用权及在建工程的市场评估价值约为78.43亿元。若以项目总建面口径粗略折算，单价约1.67万元/平米。

不过，看似低廉的价格背后，隐藏着令潜在买家望而却步的多重风险。根据竞买公告，目前虹源盛世公司名下土地使用权及在建工程已为盛京银行股份有限公司上海普陀支行设立抵押权，经法院裁定确认的有财产担保债权金额为102.72亿元。竞买公告显示，买受人全额付清拍卖款后，管理人将配合办理抵押涤除及查封解除手续，管理人对办理手续所需要的时间不作任何承诺。

更为关键的是，由于项目停工已逾六年，竞买公告特别提示，恒大虹桥国际存在工程资料缺失，补办可能对续建复工、竣工验收等造成风险和成本；同时部分建筑、设备及配套设施等可能存在损坏的情况，买受人需自行承担对建筑、设备、配套设施进行加固、维修甚至拆除重建等风险和费用。

不仅如此，拍卖标的物的过户所涉税、费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、印花税等）均由买卖双方依照法律规定各自缴纳并承担。据悉，虹源盛世公司在破产受理日前产生的历史欠税（如历史房产税、城镇土地使用税等）依法属于破产债权，税务机关已在破产程序中申报税款债权36.26亿元，税款债权将按《中华人民共和国企业破产法》明确的债权顺位受偿。而买受人不得以此要求管理人直接从拍卖成交价款中扣减，亦不得以此为由拒付拍卖尾款或主张撤销拍卖。

多重债务、工程遗留问题，共同抬高了本次资产接盘的现实门槛。受访人士认为，该项目首拍流拍在市场中属于意料之中的结果。

严跃进分析称，当前商办市场整体承压，大宗不动产资产流动性持续走弱，一拍底价未设置任何折扣，相当于把项目全部风险转移给竞买方。叠加0.5%的拍卖软件服务费，按一拍起拍价测算金额接近4000万元，再考虑在建工程续建投入压力、恒大品牌带来的资产折价等多重因素，竞买人综合测算收益成本之后，普遍选择观望。

恒大系资产加速出清

恒大虹桥国际项目快速转入二拍程序的背后，整个恒大系风险处置进程正在持续提速。

2026年8月20日，深圳中院对恒大集团、恒大地产及许家印一案一审公开宣判，许家印被判处无期徒刑，恒大集团判处罚金88.2亿元，恒大地产判处罚金70亿元；8月21日，广州市中级人民法院在全国企业破产重整案件信息网上发布公告称，该院已裁定受理恒大地产集团有限公司（下称“恒大地产集团”）破产清算一案。

根据公开信息，恒大地产集团为中国恒大集团（下称中国恒大，已从香港联交所退市，处于清盘程序）红筹架构下承担境内房地产业务的核心实体平台。恒大地产集团最后一份公开的债券年度报告显示，截至2022年12月31日，合并报表范围总资产为1.47万亿元，而总负债高达1.83万亿元。审计师对其2022年度财报出具了“无法表示意见”的审计报告，并认为恒大地产集团持续经营能力存在重大不确定性。

从主体处置进度来看，恒大地产控股平台公司广州市凯隆置业有限公司以及恒大地产广东公司、珠三角公司、粤东公司、深圳公司等4家区域公司已分别于2025年5月、2026年6月被法院宣告破产，凯隆置业的控股母公司广州市超丰置业有限公司在2026年3月被裁定破产清算，全国各地不少区域公司、项目公司也陆续进入破产清算、自行清算等程序。

同时，上市公司主体中国恒大于2024年1月被香港高等法院颁令清盘，历经多次清盘聆讯，由于在股票停牌18个月内无法满足复牌条件，其在2025年8月被香港联交所除牌退市；恒大汽车（00708.HK）则于2025年4月1日在港交所停牌，其要在今年9月30日前满足复牌条件，面临重重困难。

公开信息显示，截至目前已有900余家恒大系公司进入破产清算、破产重整、强制清算程序；另有1000余家主体通过自行清算、股权转让、权益变更等方式完成风险出清。

在推进破产清算的同时，恒大体系内尚具存续价值的资产项目，也正通过破产重整、权益变更、股权转让等多元路径积极盘活。

例如，创办于2011年的恒大足球学校，曾培养出大批青年足球人才，但自2021年之后经营陷入困境。2026年5月，该校被裁定进入破产重整程序，经公开招募选定广州体育学院作为重整投资人。据媒体报道，今年9月该校将迎来体育教育学院、休闲与数字体育学院、足球学院约1000名新生。

另外，海南海花岛项目也已进入破产重整阶段，据悉目前正在与重点意向投资人进行谈判磋商，推进重整投资方案的最终落地。而恒大集团的另一家港股上市公司恒大物业（06666.HK）此前多轮股权转让均未能落地，中国恒大清盘人仍在持续寻找买家，处置其持有的51.016%股权。

从司法拍卖降价求接盘，到破产重整盘活存量项目，恒大系风险化解仍处在攻坚阶段，大宗资产能否找到合适投资方，依旧考验市场承接能力。