从“擦边球”到官方推广：上海写字楼正发生一场静悄悄的内容革命

你敢信吗？上海内环的5A级写字楼里，现在正在做生物实验、搞AI硬件打样、甚至跑小批量生产线。

放在五年前，这简直是天方夜谭。西装革履的金融精英、互联网大厂的产品经理，怎么可能跟离心机、实验台、中试设备挤在同一栋楼里？那时候的写字楼，大堂要够气派，电梯要够快，楼下要有星巴克和便利店，租客非金融、咨询、互联网不接。

但现在，规则变了。

2026年二季度，上海写字楼整体空置率已经到了22%，部分外环外区域甚至超过50%。不少写字楼已经窘迫到“不收租金，只要你交物业费和水电费就能进来”的地步。

图源：高力国际

7月31日，上海发布《上海市加强土地管理“十五五”规划》，明确“十五五”期间全市严控商办用地供给，重点转向推动存量商办空间的提质增效。

那么，怎么个“提质增效”法？答案并不意外——把写字楼，改成垂直产业园。

闵行区在配套规划里直接写了：打造具有制造业研发功能的特色经济楼宇，支持符合条件的楼宇改造为研发中心、实验室，拓展中试、小批量组装等功能载体。

图源：今日闵行

一栋楼，就是一个竖起来的产业园。

其实，这背后并不是简单的空置率危机自救，而是两股更深层的力量正在交汇：

一股是技术，AI和新科技正在让二产和三产的边界彻底消失；

另一股是制度，中国产业政策的真实演进逻辑——“擦边球”跑通，变成官方规则。

一、产业变“轻”，所以能进高楼了

先问一个问题：为什么过去产业园都在郊区？

因为传统制造业需要大厂房、大层高、大荷载，需要大货车进出，需要大量工人，有噪音有污染，天然跟城市中心的写字楼格格不入。

但现在的产业，不一样了。

就拿上海最火的两个产业——生物医药和人工智能来说，它们的“单位浓度”极高，但“吨位”极轻。一个几十人的AI团队，几台服务器，就能做出估值几十亿的大模型公司；一个医疗器械研发团队，一层实验室，就能搞定从设计到小试的全部环节。

它们不需要大厂房，不需要大物流，甚至不需要太多工人。它们需要的是好的区位、方便的交通、周边的临床资源、产业链上下游的近距离交流、还有体面的办公环境——这些，恰恰是市中心写字楼的优势。

徐汇西岸的“模速空间”就是最好的例子。从外面看，这就是几栋漂亮的江景写字楼，跟普通的CBD没什么区别。但走进去你会发现，楼里有大模型研发团队，有智能硬件原型实验室，有新品展示直播间，甚至还有直接面向消费者的体验店。

下图：从外面看，“模速空间”就是几栋漂亮的写字楼（图源：北方网）

AI耳机、智能护眼设备、居家健康监测设备，就在楼里完成算法迭代、样机试制、检测认证，坐几层电梯下楼，就能直接卖给消费者。用户反馈当天就能传回研发团队，第二天就能改方案。

从实验室到货架，过去要几个月甚至几年的流程，现在在一栋楼里几天就能跑完。

下图：“模速空间”运营团队和入驻企业讨论产品研发工作进展（图源：清风徐来汇正气）

下图：去年11月28日，作为全国首个专业化、市场化集3C于一体的机器人“卫星实验室” ，模速空间具身工坊开业（图源：上海徐汇）

这就是为什么徐汇区要提“研发-认证-试用-销售”全链条楼宇闭环。这不是拍脑袋想出来的概念，而是技术发展到这一步，产业形态自然演化出来的结果。

截至2026年4月，模速空间已经吸引了超过300家大模型企业入驻，带动整个徐汇区集聚了1700多家AI企业，上海60%的备案大模型都在这里诞生。

谁能想到，三年前这里还只是几栋普通的传媒港写字楼？

更典型的是黄浦区的中港汇。这栋226米高的52层摩天大楼，紧挨着瑞金医院，早期是五星级酒店加散售办公，定位混乱，硬件老化，最惨的时候出租率只有14%。

按传统思路，要么降租金，要么重新装修接着招金融和互联网公司。但运营方反其道而行之，花了近2个亿改造，直接把这栋楼改成了“垂直生命港”。

下图：从外面看，黄浦中港汇就是一栋漂亮的写字楼（图源：AEGISTAR）

酒店的会议室改成了学术交流中心，部分客房改成了办公空间，二楼整层做成了共享实验室和孵化空间，还引进了P2级生物安全实验室。楼上是药企总部和研发中心，楼下是共享实验平台，出门走几步就是瑞金医院，医生的科研成果下楼就能转化，小试样品直接送临床。

下图：位于中港汇大楼内的共享实验室（图源：上海永业集团）

下图：位于中港汇大楼47层的医润博康和上海市数字医学创新中心（图源：笔者拍摄）

结果呢？出租率从14%直接干到85%，租金比周边同档次写字楼还高15%，成了黄浦区有名的“亿元税收楼”。连酒店都跟着沾光，87%的出租率里，15%的订单来自医疗行业，70%的会议室被医学会议包了。

2026年1月，这栋楼以20亿的价格整售退出，成了存量商办改造的标杆案例。

所以说，这就是产业升级到了今天，研发、中试、销售这些过去必须在郊区工厂里干的活，现在可以、而且更适合在市中心的高楼大厦里干了。

二产和三产的边界，就这么消失了。

二、更有意思的，是政策怎么来的

但比技术演进更值得琢磨的，是政策的演进路径。

很多人以为，上海这次“商办楼宇产业化”是政府自上而下的规划。其实正好相反——是先有市场的自发探索，而且最早还是在政策的灰色地带打擦边球，跑通了，做成了，政府才回过头来总结经验，变成文件，向全市推广。

还是看中港汇的例子。

在写字楼里建生物实验室，放在几年前，这是典型的“违规”。商办用地的性质就是办公，你搞实验室，环评过不过？消防过不过？荷载够不够？监管部门凭什么给你批？

最早的时候，中港汇的改造其实就是在走一步看一步。业主方、运营方、黄浦区政府，大家一起摸着石头过河。哪些能做，哪些不能做，P2实验室可以，P3绝对不行，小试可以，大规模生产绝对不行，都是在实践中一点点试出来的边界。

结果做成了。出租率上去了，税收上去了，产业集聚了，企业满意，政府也满意。

然后呢？

黄浦区专门出台了《关于商办楼宇在一定时期内功能兼容转换项目审批流程的实施办法》，把这些摸索出来的边界，变成了标准化的审批流程。再然后，2025年7月，上海市政府办公厅印发《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，把“功能兼容转换”这个事，正式变成了全市层面的政策。

图源：深圳小黄鞋大宗资产交易平台

到了2026年7月的“十五五”土地规划，直接把“推动存量商办空间提质增效”写进了全市纲领性文件。

从企业的“擦边球”探索，到区里的审批办法，再到市里的实施意见，最后变成全市的五年规划——这才是中国产业政策最真实、也最有活力的演进路径。

不是坐在办公室里的专家先画好蓝图，告诉市场应该怎么做；而是市场里的人先闯、先试、先把事做成了，政策再追上来，给你背书，给你确权，把你的经验复制推广。

模速空间也是一样。2023年9月，徐汇区用38天就改完了一栋楼的5层空间，搞出了全国第一个大模型生态社区。那时候哪有什么“大模型产业园”的标准？哪有什么“AI垂直孵化器”的政策？都是先干起来再说。

干了三年，300多家企业进来了，产业生态起来了，然后就成了工信部认定的全国首批14家“卓越级孵化器”之一，成了全国学习的样板。

下图：在全国首批14家获评的“卓越级孵化器”中，上海的模速空间，作为其中唯一聚焦人工智能方向的垂直专业孵化器，凭借其领先生态的产业系统构筑能力，成功跻身国家最高级别创新策源梯队（图源：上海徐汇）

可能很多人喜欢吐槽政策滞后，吐槽审批繁琐，吐槽这也不让干那也不让干。但你仔细观察就会发现，真正有生命力的创新，都不是等政策完全放开了才开始干的，都是先在灰色地带里跑，跑通了，证明了这东西确实能创造价值、确实能解决问题，政策自然会给你开路。

小岗村的手印是这样，义乌的小商品市场是这样，互联网平台经济是这样，今天的写字楼产业化还是这样。

真正的创新，永远跑在政策前面。而好的政策，永远是在后面追着现实跑，把已经被证明是对的事情，合法化、规范化、制度化。

三、当空间规则被重写，接下来会发生什么？

技术和制度这两股力量，就这么在上海的写字楼里交汇了。

技术让产业变轻，让研发和生产可以垂直分布在高楼里；制度则承认了这种变化，给了它合法身份，让它可以大规模推广。

这是一个信号——AI时代的城市空间规则，正在被重写。

过去我们对城市的认知是分区的：这里是CBD，搞金融和办公；那里是开发区，搞工业和制造；另一边是住宅区，用来睡觉。功能分区是工业时代的遗产，因为大工业生产必须跟居住和商业分开。

但现在，AI和新科技正在消解这些边界。

你很难说清楚模速空间里的那些公司，到底是第二产业还是第三产业。它们写代码，是服务业；它们做硬件打样，是制造业；它们楼下直接卖货，是零售业。一个公司里就同时包含了二产和三产，你怎么给它分区？

下图：在“模速空间”的“AI黑科技体验中心”，品牌体验官给体验者介绍前沿智能产品（图源：清风徐来汇正气）

你也很难说清楚中港汇那栋楼到底是什么。是写字楼？是酒店？是实验室？是医院的转化中心？都是，也都不是。它就是一个垂直的产业生态，各种功能混合在一起，产生了1+1>2的化学反应。

这才是未来城市的样子。

不是一个个孤立的功能区，而是一个个混合的、垂直的、高密度的产业生态节点。工作、生活、研发、生产、销售、交流，都在步行可达的范围内，甚至就在同一栋楼里。

而这一切的起点，居然是因为写字楼空置率太高了，逼得大家不得不去想新的出路。

“危机”这两个字，同时包含“危险”和“机遇”，而“危险”恰是创新的催化剂。当旧的模式走不通了，原来的租客都没了，你才会被迫去想：这栋楼除了给金融白领当办公室，还能做点什么？

上海现在已经完成了46个商办楼宇更新项目，改造面积超过110万平方米。但这还只是开始。

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长 严含

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨