从 “我们仨” 到绿都悦府：一家房企的八年沉浮与回归

来源：市场资讯

（来源：地产观察）

2016年，应该是绿都地产最全国化的一年。

那一年，在上海东方艺术中心的聚光灯下，一场主题为“我们仨”的品牌发布会被全行业所瞩目。

那是三个几乎站在行业最顶端的男人，冯劲义、周德康、赵男男，三人在龙湖时就配合默契，业内早有“龙湖三剑客”的说法。

那一天，三人正式宣布入职同一家河南的本土民营房企，绿都地产。

那场发布会成了当年地产圈的现象级事件。一家河南本土车企旗下的房企，一次性集齐三位龙湖系明星高管，以合伙人机制操盘，所有人都在看：这会不会是下一个跑出的黑马？

发布会结束两个月后，绿都落下了全国化战略最关键的一步棋：集团总部从郑州正式搬迁至上海虹桥。

随之一起变动的是绿都的战略路线：收缩河南省内非核心城市布局，只保留郑州、洛阳两大根据地，集中重兵杀入长三角、华南、京津三大都市圈。

那段时间的绿都，像上满了的发条。苏州、上海周边、华南核心城市的土拍现场，频频出现绿都的身影。

但好景不长，随之而来的2017年，新一轮房地产调控层层加码，绿都的高歌猛进瞬间变成了成本包袱。

仅仅两年后，三剑客先后离职，随后，绿都集团总部从上海搬回郑州，战略重新收缩回河南本土市场。

其实，回过头来看，这并不是一个对错的问题。

职业经理人的全国化图谋是想给企业找一条更宽的路，但绿都骨子里的稳健、务实，恰恰与这种冒险是冲突的。

在行业上行期，增长会掩盖这种冲突，但不幸的是他们遇见了行业从黄金跨入白银迈进黑铁的拐点。那个靠明星团队、靠快速扩张就能突围的窗口期，已经关闭。

但行业可以巨变，明星团队可以离场，但企业不能够撒手，每套房的背后都是一个活生生的家庭。

绿都高歌猛进的那些年，在全国拿了很多地，有很多项目都是需要企业善后的，尤其是那些合作开发的项目，很多头部合作伙伴都已经离场。

所以，这些年的绿都一直都只在做一件事。

沉下心来，把过往的每一个项目都踏踏实实的做完，做好。

也就是在这时，绿都终于发现还是这种一步一个脚印的务实更适合他们。

所以，在沉寂多年后的绿都悦府，我看到了一个不一样的新绿都。

绿都悦府这块地，最初批复的容积率是2.5。

但绿都项目团队做了让很多人匪夷所思的决定：主动申请把容积率降到2.0。

这不是拍脑袋的情怀决策，而是一套极其扎实的制造业式调研推导出来的结论。

2024年项目定位阶段，团队拉通了郑州主城区近20个改善项目，按套均面积、产品形态、客群结构做了全维度分档研究，最终得出一个清晰的判断：

管城区不缺房子，缺的是真正的低密改善。

片区内遍地是百米大高层，小高层与洋房几乎是市场空白；整个主城区除了北龙湖，找不到第二个2.0容积率的在售改善项目。

更关键的动作在拿地前：团队做了150组客户深度访谈，每组访谈时长一个半小时到两个小时，所有项目经理必须全程参与。从家庭结构、居住痛点到功能偏好，不是走形式的问卷调研，是坐下来听客户讲真实的生活。

最后统计下来，客户的入住意向率达到了68%。

绿都的逻辑是：先搞懂用户需求，再定义产品，再投入生产。

所以才有了现在绿都悦府的极致改善属性。

约41亩的土地上，绿都只做了9栋建筑：4栋8层纯洋房+5栋17层小高层，没有二三十层的大高层，没有为了货值拉高容积率的刚需小户型。

1.99的超低容积率，换来的是30-38米的宽绰楼间距；是全系一梯一户的设计，每户都拥有独立的电梯前厅；是最小129㎡起的户型，最高133%的得房率；是洋房的南北双露台。

但绿都最让人感受踏实的，是绿都悦府的会所，从开盘第一天起，就在真实运营。

洗车服务由秩序员兼顾，给点补贴当零花；茶室请了固定的茶艺师，业主随时可以来坐；健身房和泳池由第三方公司代运营，人很多，已经开始盈利；业主食堂由物业自己运营，不追求盈利，只做家常便饭，解决业主日常的简餐需求。

这件事说起来简单，放在整个地产行业，能做到的项目屈指可数。大多数项目的常规操作是把会所当做售楼处，是营销道具。

绿都的逻辑刚好反过来：开盘销售时是什么样，交付后就必须是什么样。所以他们在选会所功能的时候格外克制，近两千平米的空间，没有堆那些听起来高大上、实则根本运营不下去的噱头。

每加一个功能，都要问两个问题：第一，业主是不是真的需要？第二，这个功能未来能不能长期、稳定地运营下去？

这本质上是一种反营销的产品观：不用夸张的配置吸引眼球，不用无法兑现的承诺撬动销售，而是用可落地、可持续的真实体验，一点点建立客户的信任。

所以，绿都悦府才会在首开当天，以175万的起步门槛，拿下113套的去化，说明客户是真心认可。

这也是我们把中原好房子颁给绿都悦府的原因，因为在绿都悦府的身上藏着下一代房企的样子。

有足够的资金实力、项目独立运营、真正把长期主义烙印在每一处：把房子真正当成一件产品、把客户当成长期的用户、把运营当成产品的一部分。

新政已过，行业终于迎来了水落石出的时刻。