放风价两万七，中海·瑞文熙和凭什么？

名校学区的魔力，还好使吗？

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中海·瑞文熙和，出价了。

位于高新CID仁村板块的中海·瑞文熙和已经拿到预售证，网传放出约2.7万/㎡的均价，即将首开。

这是新政放开定价权之后首批「自主定价」的全新项目，也是CID时隔两年多之后再次有纯新盘入市。

说实话，刚看到约2.7万/㎡的均价时，我还是有点疑惑的，特意找中海方面求证了一下，对方没有否认这个价格。

瑞文熙和是CID最新入市的项目，但不是唯一在售的项目。虽然CID在中海这次溢价拿地之前已经很久不供地了，但瞳南瞳北目前在售项目确实不少。

目前瞳南板块的实际成交价是什么情况在地产圈不是什么秘密，大量特价房、工抵房已经把价格体系冲击的七零八落，哪怕就是价格比较坚挺的瞳北仁村板块，只要你实心买，价格也是可以谈的，而且都是现房和准现房。

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特意在贝壳上查了一下周边二手房的价格。

目前同属中海开发的中海·学仕里8月挂牌均价大概是27434元/㎡，成交均价约21955元/㎡，如果成交均价属实的话，业主成交的决心还是蛮大的。

当初和学仕里直接竞争的中建悦庐学府8月挂牌均价约27174元/㎡，成交均价约22727元/㎡，比学仕里略高。

碧桂园·高新云墅一期8月挂牌均价约28964元/㎡，6月成交均价约23296元/㎡，没有显示8月成交价。当然，高新云墅一期都是大户型精装交付，均价高一点也正常。

中天新希望·未来印8月挂牌均价约26548元/㎡，成交均价约20784元/㎡，目前是仁村板块6个已交付项目中挂牌和成交均价最低的。

还有两个刚刚交付的四代宅项目。

招商雲墨8月挂牌均价约27119元/㎡，显示成交均价约24023元/㎡，目前是仁村板块二手房成交均价最高的，也是挂牌和成交倒挂最小的。

越秀铁建·樽樾一批次已经交付，还有大平层房源在售。贝壳上目前还没有显示二手房成交价，只有几套建面约143㎡的房源挂牌单价在2.63-2.95万。建面约143户型是樽樾的门槛户型。

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据说瑞文熙和首开的时候会有一定优惠，不过目前优惠政策没有放出。

推测一下，既然已经允许房企自主定价，那么中海选择定这个价格，后期如果有优惠政策，相信也不会太大。

毕竟站在购房者的角度，如果你定价高，反过来又给大折扣，我反而不会着急入手，现在是买方市场，再观望一下，万一还能再降呢？

所以，现在我们来讨论一下，周边二手房乃至整个CID的价格都已经七零八落的情况下，中海为什么会定这样一个看起来比较高的价格？

首先自然是「地价」决定的。

这宗地是中海溢价拿下的，当时楼面价将近1.3万/㎡。如果按照惯例用楼面价反推，再加上合理的利润和些许溢价，这个价格要说也是合理的。

其次就是「学区」决定的。

我们在早期的《》和前几天发的《》中都有过明确表态：现阶段对西安主城区房价影响最大的因素有且只有一个，那就是「学区」。

剩下的地铁、商业、医院、公园等配套，对大多数购房者来说是锦上添花，影响居住舒适度和便利性乃至去化速度，但对新房和二手房的价格影响不是决定性的。

虽然中海·瑞文熙和目前还没有开盘，更不用说交付了，但明眼人都知道，这个位置就在两所学校中间，未来学区基本是高新31小和高新11初这两所学校没跑了，之前划分学区也一直在范围之内。

个人猜测这个因素也是中海本次定价如此自信的重要原因。虽然不能明说。

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再次就是「产品稀缺性」决定的。

中海·瑞文熙和总占地约81亩，容积率2.5，是目前周边最低的一档。所以规划里小高层占据绝对数量，总共15栋住宅，13栋小高+2栋高层，而且是四代宅。

最经典的就是“门槛”定的比较低。

如果只是为了孩子上学，你当然可以选择两万出头去买未来印、学仕里等项目，等孩子上完学再转手卖掉，至于到时候三代宅还能值多少钱那就听天由命。

或者你预算足够，既想要学区，还想住四代大平层，直接冲樽樾的准现房也没问题。樽樾目前剩下的房源都是大户型，即便价格有优惠，买房+装修的总预算也得在600万以上了。

但是瑞文熙和给大家提供了一个门槛比较低的上车机会，虽然我均价在2.7万左右，但是我面积小啊，起步户型面积只有建面100㎡左右，首开推出的都是建面约125㎡四室。

按照这个户型和放风价，叠加首开优惠，单套价格也就是300万左右。你买到手的是四叶草户型的四室，套内面积约140㎡，加上露台共计可以达到150㎡左右。

这就是「时间差」和「价格差」。

小户型四代宅+31小和11初双学区（学区只是推测，以每年实际公布为准），目前除了中海·瑞文熙和，再没有别的选择。

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最后就是「交付确定性」决定的。

中海作为头部地产央企，而且是中国建筑旗下，可以说不存在延期交付的问题，更不用说走到保交楼那一步。按照流程，看房→交钱→等交付→装修入住就行了。

作为地产界的“工科生”，中海的交付品质也一直维持在较高水平。

作为中海业主，也参观过中海在西安很多项目，最大的感受就是“中海很稳”。你说它哪个项目的交付能拿满分，好像没有。

中海的稳就是——我没有单科满分和另一科不及格这种刺激，但我每一科都是85或者90分。

而且我一直觉得，中海的园林是被低估的。

确实，和以前的龙湖，现在的招商、金茂、绿城相比，中海的园林看起来并不出彩，但是中海的园林住进去之后无论是视觉还是感觉都挺好。

还有一点，就是中海物业真好。这对于入住之后的体验是极大的加分项。

-正文完-

作者 | 王卜算

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

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