湖北
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2025年12月4日取证的东二环顶豪建国门9号（菁澜嘉苑），到2026年9月9日只网签2套，数字已20天未动。
两套房均位于1#楼，成交均价11.62万/㎡、合计6643.22万元，相对住建委拟售价统一约72折——270㎡拟售15.26万/㎡、成交11万/㎡、总价2985万；301㎡拟售16.82万/㎡、成交12.1万/㎡、总价3658万，单套让利超千万。
地段是顶配，账本是倒挂。
项目原为2004年天鸿集团1.27亿元竞得的华侨村二期5号地，2005年并入首开，2018年底才拿施工证，2025年底入市。
首开股份2025年报列计划投资71.31亿元，用地2.05万㎡、总建面9.4万㎡、计容5.5万㎡，折算开发成本近13万/㎡；住宅97套、备案均价15万+、总货值约61亿，但加商业办公也难完全覆盖71亿投入，且在建工程及土地已抵押给首开股份。
股权一半国企一半跨界资本。
项目公司北京东银燕华：旺泰地产（北京）集团持49%（穿透为民营加油站运营商旺泰能源），首开系燕华置业40%+首开亿信11%合计约51%。这种“49:51”结构下，民企要回款效率、国企要合规与安全，定价僵局是8个月零网签的暗线。
岳洋上任不是来扛价的，是来破冰的。
2025年底法定代表人、经理由解勇变更为岳洋——首开17年老将、跨普宅/豪宅/棚改的“救火队长”，董事长仍为孙宪海。
两套房整齐划一72折，不像个客谈判结果，更像操盘手主动“递刀”：先让市场看到“东二环长安街近20年唯一新盘有人签、可谈价”，给剩余95套（406㎡、519㎡楼王、893㎡顶复）留去化锚点。
产品代差才是硬伤。
270/301㎡得房率约79%、519㎡楼王约70%；406㎡面宽进深比仅0.69，远弱于新顶豪1.2+；容积率4.17/4.62、住宅写字楼商业混排、2004年拿地致产权缩水、临北京站与二环噪声——买家不是不认地段，是不认“15万备案价+老周期产品+22年地块信任成本”。
直白表述：若后95套继续硬扛15万+，可能重演8个月零签。
若全盘跟72折，住宅货值从约57—61亿塌到40亿级，抵押回款与股东报表都要重算。
岳洋的2套网签，不是北京顶豪回暖信号，而是历史沉没成本项目在现房/期房监管收紧、润园/宸园/京华玖序分流3000万+客群时，用价格把“绝版地段”重新定价。
二环孤本依然孤本，但2026年的顶豪买家，不再只为大平层上的“建国门”三个字付溢价。
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