广东
天河又有“大动作”——柯木塱旧改正式定盘。
近日，广州规自局发布公示，天河柯木塱村广汕路以南片区控规进行调整优化。
从天河东北部楼市的角度看，柯木塱旧改的推进，就像在一池平静的水面投下巨石，短期激起涟漪，长期将重塑整个板块的价值。
根据规划，改造范围69.53公顷，规划总建面124.54万㎡，居住建面高达90.88万㎡，如按100㎡换算，柯木塱旧改仅南片核心区就将释放约9000套新房。
柯木塱旧改并非等到新房建成才影响楼市。旧改庞大的潜在供应量，将直接影响市场预期，让周边在售新盘感受到竞争压力。
近年通过“房票”或“安置房置换商品房”政策，大量村民的购房需求已提前涌入市场。如在2025年6月，天河区商品住宅成交660套，创下当时新高，其中慧源山庄、保利天汇、城投天禧、中建精诚壹号等房源被纳入置换范围，这些楼盘也直接成为受益者。
这种模式在去库存的同时，也拉升了区域热度。不过一旦旧改新盘入市，周边项目将存在压力，在定价上可能更加灵活，特价或优惠活动或将更频繁。
规划效果图
另一方面，柯木塱旧改被定位为天河智慧城的“北部门户”和“产业新引擎”。随着25.14万㎡商业商务和4.59万㎡工业用地落地，预计新增的超万个就业岗位，板块将从单纯的居住区进入“产城融合”阶段，为片区带来稳定的居住人口，支撑起天河东北楼市。
规划中的公共服务设施、九年制学校和综合医院，将彻底改变人们对天河东北部“配套不足”的诟病。与此同时，通过商品房置换政策，实现了市场去库存与改造推进的双赢。当教育、医疗、商业等配套起来后，天河东北部将迎来新的改变。
珠江新城、金融城等天河核心区开发成熟，新增宅地稀缺。柯木塱这些巨无霸旧改，将是未来天河释放宅地的主要来源——“天河粮仓”。
景观廊道示意图 图源：项目详细规划方案
据统计，未来五年天河旧改预计释放超375万㎡宅地。虽然这些土地入市节奏存在变数，但长期看，天河东北部将成为天河楼市新的供应主力板块。
目前天河楼市呈现核心区“越稀缺越好卖”的趋势。柯木塱旧改的完成，将在天河东北部形成一个配套完善、环境优越的大型居住和产业社区。
它或许不会撼动珠江新城等核心区的地位，但会凭借相对合理的价格和全新的城市界面，成为天河楼市一个极具竞争力的新选择，从而重塑整个天河区的价格与价值梯队。
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