北京楼市，开始损容快跑

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

北京房企，正在疯狂抢窗口期。

9月9日，北京规自委公示了通州0401街区FZX-0401-6073地块的设计方案，也被称之为缦云B1地块。

距离828新政落地，仅仅12天。

新政墨迹未干，珠江投资的反应，在北京一众地主里，算得上神速。

这个节点，没毛病。

828新政里写得清清楚楚：新出让的土地，和已出让但还没拿到《建设工程规划许可证》的项目，优先搞现房销售；已经拿证的老项目，鼓励现房销售。

对开发商来说，最直接的改变就一个：不能再拿时间当朋友，捂地等涨的日子，到头了。

除此之外，6073地块也非常特殊，2024年7月9日就报过规，此后两年多音讯全无，属于典型的"沉睡的项目"。

如果按新政来执行，它倒正好卡在"优先现房销售"那一档。

但，实施细则未出，或许还能赶上老办法。

于是，珠江投资把压在箱底的老图纸翻了出来，重新报规，顺便做了个手术。

花姐仔细查看了一番，手术蛮大。

自动损容7700平米4.6亿元

先看老图纸，2024年7月9日报规的那版。

老的B1地块，占地2.32万平米，地上建面6.5万平米，容积率2.8。规划了4栋8-22F的住宅，约236套房源。

整个地块呈不规则三角形，大门开在东边的岳庄路上。

老图的手法，一句话：土地浪费实在太大：

1、北面有将近40%的占地，退线了。4栋楼、8个单元全部压在中部和南面，导致实际容积率，逼近4.5。

2、容积率一旦拉升，楼栋的高度就上来了，除了一个单元8层，其余都是13F-22F小高，且顶层都做了退台处理，为了日照达标。

3、尤其是4#的中间单元，只有8层，被两座22层的高楼夹着。

再看新图纸里的6073地块，这次换了思路：

1、占地2.32万平米不变，但容积率从2.8降至2.47，规划建面从6.5万平米减至5.74万平，损容约7700平米。

如果按6万元/平米计算，货值减少了4.6亿元。

2、楼栋从原来的4栋8单元，变成11栋20个单元——9个11层以下洋房，砍掉原来的22层，最高楼栋为18层，大概是出于增加得房率的考虑。

3、套数面积缩小，从原来的户均270平米缩至140平，套数从240套增至464套。

4、套数增加，地下车库面积却减少了——原来3层变成2层。仔细一瞧，珠江投资在新图纸上地面上，增加了46个地上停车位。

地下少挖了一层，开发商节省了不少钱。毕竟，货值少了4.6个亿，总得从其它地方找补点回来。

南地块没报规与强排推测

新图纸有一个细节，十分有意思。

这次只报了6073地块，南面的6076地块（缦云B6地块）没报。

6076地块占地只有0.46万平米，规划建面1.15万平米，容积率2.5。

按照原有方案，它规划了两栋楼、4个单元，7F~16F，皆为东西朝向。

由于它的存在，导致6073地块的原3#退线了22米。而这一次，第一排清一色地退线了6米。

6076的条件，实在太弱了，活在南面现状财富东方小区的阴影之下，有两栋26层的塔楼矗立在正南面。

设计单位天津美新也很聪明，通过设计东西向的住宅楼，来化解日照问题。

花姐判断，未来6076地块如果重新报规，预计楼栋也是东西向设计。

因为，6073地块退线只有6米，留给6076地块最北两栋楼，最高不超过8层。

新版图纸对6076地块的描述是，规划住宅用地（规划用地性质以规划许可证审批为准）。

为此，花姐对6076地块做了一版强排推测，大致是，西北角1栋1个单元8~9F，东面3栋3个单元，从北至为8F、15F、16F，单套面积维持在110平米左右。

至于这次没有报规，大概是先保6073地块，避免兄弟阋墙。

户型面积缩小约五成

针对6073地块，珠江投资调规的总基调：把户型做小。

老图纸的6073，有四款户型：260平米、276平米、290平米、322平米，共计240套。

新图纸呢？花姐推测，户型直接砍到110-190平米。

大致是这么个面积段结构：

110-123㎡，三居，约284套，占比61.2%，其中110平米18套；

138-146㎡，改善四居，约50套，占比10.9%；

178-190㎡，大平层四居，128套，占比27.6%。

这里面，包括了22套顶层退台户型，预计会与各楼栋的顶层结合成顶层复式产品。

将新老户型配比换算一下账，套数涨了快一倍，单套面积掉了一多半。这一降，是从"务虚的顶豪大平层"，硬生生拽回"务实的改善流量盘"。

这里还得补一个时间差：

老图纸是2024年7月报的，那会儿"好房子"新规还没铺开，得房率普遍在75%-80%之间晃；新图纸赶上了新规，又赶上副中心力推"好房子"，同一块地、同一个开发商，前后两版图纸，得房率能差出10个点以上。

这才是调规最值钱的地方，地没变，房子大了一圈。

至于赠送面积，新图纸也上了"好房子三件套"：南面通面内嵌阳台——进深1.5米、半送、封闭。

这是2026年通州的标配，朝棠揽阅、玖树满和都这么干。按此推测，6073地块综合得房率有望做到90%以上。

容积率降到2.47、户型做到110-190、再叠一批赠送，这三件事，指向同一个结果：

把得房率做上去，把总价门槛降下来，把"缦"字头的品牌，卖给更多够得着的人。

与兄弟盘错位，找空白点

6073未来的市场前景怎样？

先跟自家兄弟比，把缦云ONE两期的去化账，摊开来看。缦云ONE和6073、6076一样，地块由珠江投资持有，用了兄弟公司合生的高端缦系品牌。

缦云ONE，分C1、C2两期，11栋6-23F，全盘623户，主力199-349平大平层，一梯一户，3.3米层高，六恒科技，是通州高端改善的天花板。

它一期开盘，很是风光。2024年5月1日开盘，首推218套199-341平大平层，官方口径开盘首月卖了25个亿。顶豪盘打出这份成绩单，当时全北京都侧目。

截至目前，它领取了五张预售证，共计581套，网签了245套，成交均价6.7万元/平米，成交总金额37.76亿元。

其中，二期领证两张，共计239套，网签了17套，成交均价在5.7万元/平米左右。

从去化速度来看，大户型卖得慢。二期户型虽然变小，也是最小199平米起步，大户型楼王262平米。

基于此，珠江投资在6073地块上，改变了策略。这也和缦云ONE形成了差异化。

一句话：面积错开、总价错开、客群错开。

缦云ONE守住200平以上的山顶，6073地块去接120平左右的山腰。

一个"缦"字，两头吃，既不内耗，又把品牌的栅栏，拉到了更多人的家门口。

顺带算笔总价账：老图236套、套均276平，按6万/平算，套均总价1650万，通州一年也消化不了几套。

新图套均130平上下，套均总价压到800万级，正好落在通州成交最活跃的价带上。

它的户型变小，不是降级，是把货值从"纸面富贵"，换成"真金白银"。

再往外看，它真正要打的对手，是谁？

一个是中建·运河玖院，106-260平，约6.2-6.85万/平，去化率81%，2025年通州销冠；另一个是，金融街武夷·融御三期，75-225平，约6-6.3万/平。

6073地块的站位，正好卡在朝棠揽阅（69-124平米刚改）和缦云ONE（199+顶豪）之间的缝隙里。

用"缦"字头的物业与品质，去承接那批嫌朝棠揽阅太小、又够不着运河玖院大平层的客户。

这块肉，正是通州600-900万改善带，如今最稀缺的档位。

花姐点评：

一张图纸，一台手术。

6073设计方案新鲜出炉，这何止是给地块换了个户型，这是给珠江投资换了一条产品线。

现房时代，最厉害的从来不是政策本身，而是它把一堆"睡着的楼盘、发呆的地块"，一个一个叫醒了。

现房一来，账得当面算清，房子得看得见摸得着，谁还拖得起？

对买房人来说，这反而是好事：房子看得见、质量摸得着、交付不用赌。

开发商的每一次被逼，都是消费者的一次被善待。

珠江投资这个动作，说白了是被828推了一把，但它顺势把老图纸改得这么彻底，降容积率、砍面积、做赠送、还只报一块。

这说明，它看懂了风向。

单盘看是调规，连着看，是运河边那条"缦"字产品线，往后要往改善的下沉市场里，再插一根钉子了。

往后，谁睡得越少，谁醒得越快，谁跑得也就越远。

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