无人竞价，绿发独摘北京别墅地块！释放什么信号？

地块竞得企业绿发在北京市通州区宋庄镇温榆河畔开发的大型别墅社区——格拉斯小镇，共8期、1087户。

中房报记者 彭红侠 北京报道

没有竞价，没有举牌，成交楼面价约1.73万元/平方米。这在北京土地拍卖市场，实属罕见。

9月8日，北京市通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块，最终以9.962亿元底价成交。报名的只有一家企业——中国绿发。

该地块地处宋庄镇，五环外，北临温榆河故道老河湾。建设用地面积5.5万平方米，地上建筑控制规模5.77万平方米，容积率1.05，限高18米，70年产权，是北京近年少见的别墅级纯低密住宅用地。

5天前，北京别墅土地市场还是另一番景象。9月3日，顺义后沙峪地块现场竞价172轮，溢价率17.37%，82.993亿元成交。

从172轮到唯一报名，从4.12万元/平方米楼面价到1.73万元/平方米，同一座城市，5天之内，两个别墅地块，呈现两种不同的土地市场。

到底发生了什么？一宗顶着别墅级指标的地块，为什么没人抢？接盘的为什么又是绿发？

“没人抢”的别墅地块

这已是宋庄今年第三次底价卖地。2月，丁各庄城改地块由北投置业牵头的联合体以15.62亿元底价摘得；4月，0703街区地块由首开以17.69亿元底价接手。3宗地块无一进入竞价，买家清一色国资。

此次绿发独家摘得的宋庄0001地块，出让文件禁止断崖式天际线、禁止大规模高度重复的建筑群体，高低配的套路被堵死。

同时，立面要求现代简约，以白色、浅灰、浅黄为主色，用玻璃、石材、金属，贴合副中心的审美定位。记者获得消息，绿发计划摒弃格拉斯小镇早期的法式和意式复古风格，在老IP上做迭代。

记者观察到，该地块北临老河湾，出让文件要求地坪高于20年蓄涝水位0.5米以上，整个小区需要垫高，土方和地基成本会随之增加。此外，开闭站、配电室建成后无偿移交区供电公司，另需配建物业用房、社区综合服务用房和一座分布式能源站，地下还要留出便民菜店、便利店、快递站。地块距首都机场T3约10公里，处于航道影响范围，挂牌文件专门附了防噪声说明。区域无地铁，最近的运营站点约5公里，出行依赖京平高速和自驾。

低容积率地块往往出现高溢价，但这宗1.05容积率地块，楼面价仅1.73万元/平方米，比同板块容积率1.8的北投地块和容积率2.3的首开地块都便宜。

南侧格拉斯小镇尾盘备案均价约5万元~6万元/平方米，二手参考价每平方米约6.2万元。若按5万~6万元售价测算，5.77万平方米可售货值约29亿~35亿元，利润相对可观。

8月，同板块底价成交的北投和璟首开一周网签269套、成交11.74亿元，拿下北京月度双冠，成交均价4.04万元/平方米。但那份热度属于4万元级的洋房小高层，千万级别墅是另一门生意。

绿发开发的格拉斯小镇于2004年拿地，2023年交付完毕，3000余亩、8期、1087户，平均一年只消化五六十户。新地块若按套均250~400平方米的叠拼合院测算，约150~230户，照老格拉斯的节奏，需要3至5年。

板块内，北投和璟全盘未售约590套，首开熙悦京晏约770套待入市，城建国誉颂余货约347套，虽与别墅产品错位，仍在分流区域改善客群。全市维度看，顺义后沙峪一宗容积率1.01的墅区地块数日前刚被华润置地拍下，溢价率17.37%，高端别墅客群的真正对手不在宋庄。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，经过20年沉淀，格拉斯小镇已形成稳定的业主基数，叠加温榆河沿线的改善客群，构成了天然客群池。但是客群基础并不必然转化为去化表现。从当前别墅市场成交来看，决定低密墅区流速的核心变量，并非低密属性本身，而是面积段配比与总价区间能否与目标客群的支付能力相匹配。

绿发为什么接手

对唯一报名者，市场并不意外。

这宗地本身就是格拉斯小镇收储项目，而格拉斯小镇的开发主体北京海港房地产，是中国绿发的全资子公司。从2004年拿地算起，这家央企在温榆河畔经营了20年。新地块落到绿发手里，相当于把格拉斯小镇的最后一块拼图放回原主，客群、渠道、物业、商业、学校，协同都是现成的。

绿发的来路并不复杂。2020年12月以原鲁能集团为主体整建制重组成立，国务院国资委直管，股东包括中国中化、中国诚通、国家电网和中国国新。它的北京地产线由北京海港房地产操盘近三十年，从中央别墅区的优山美地，到格拉斯小镇、鲁能泰山7号、钓鱼台美高梅公馆，再到近年朝阳王四营的中绿东岳府。

近两年，绿发有两条发展线：

一条在海南，明显加速。2025年8月，以29.61亿元拿下三亚湾城市更新项目，12月两天连摘三亚湾两宗地合计约50亿元，全年在海南拿地约86亿元。

另一条在北京，相当克制。中绿东岳府2024年4月交付，指导价7.1万元/平方米，去化承压，近期部分平台报价降至5.6万元/平方米。此次9.962亿元拿地，是绿发近年在北京公开市场少见的住宅补仓。

据绿发8月披露的债券文件，2023年至2025年房地产销售金额从240.66亿元降至143.67亿元，连续两年回落；截至今年3月末，存量待售486.64万平方米，重庆占近一半，北京仅11.59万平方米、占2.4%，而在建项目总投资427亿元里，北京以99.6亿元居城市之首。

库存薄，投入不轻，这宗地正好落在补充北京货储的节点上。

对绿发而言，总价不到10亿元，约等于它在三亚一次拿地的五分之一；地块贴着自己经营20年的大盘，确定性远高于陌生玩家进场；限墅背景下的低密指标稀缺，周转再慢，央企也拿得住。

真正的考题不在地价，在去化。格拉斯小镇尾盘在售叠拼房源，总价1200万元起，新品叠上来后，先分流的就是自己。中绿东岳府的慢销，说明绿发在北京的住宅销售能力正被市场重新估价。板块无地铁、临航道，六环外别墅的客群本来就窄。格拉斯小镇用20年才走完八期，今天的北京别墅市场，未必还给出同样长的窗口。

对于绿发来说，这些别墅要卖多久，是其要面临的市场情况，也是市场接下来会追问的问题。从市场环境来看，现房销售新政后，企业对于地方的实施细则尚未看得见，整体仍以观望为主。虽然，低密别墅地块工期可控，竣备周期短于高层住宅，但是，并不代表去化也一样能“短平快”转化。