浙江
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老司机上周举行了一场闭门直播，一共有约200人看过，这场直播对VIP和司享圈会员免费，非会员收8.8元门票。
是不是老司机穷疯了？不！是我明白一个道理：
免费的东西从来都不会被珍惜。
最近我简单加总了一下，按照1000元/小时给我付费的咨询客户已经近千人，VIP和司享圈的付费会员约400人，付费文章、沙龙、直播的客户，估计有大几千近万人。
而我的增值业务，即收入比较高的房屋买卖业务，全部都来源于付费客户。那些一分钱不付的用户，无论关注时间有多长，他们都没有选择在我这里交易。
所以付费是一个极为有效的筛选工具，不愿付费的用户，就像追女孩不愿花钱的男人，满嘴漂亮话，说穿了都是白嫖。
老司机从没亏欠任何人，我的文章、短视频、包括直播，绝大多数都是免费的，只要认真看了，就一定有所收获。
最近，关于现房销售新政我也发表了一系列观点——从8月底新政出台到现在，所有的文章和短视频，几乎都围绕着这个新政在展开。
但有几个人认真看过呢？
而且我敢肯定，大部分人都低估了新政对楼市的影响，特别是对房价的长期影响。
昨天我还接到一个粉丝私信我说，以后都要现房销售了，现在急着买什么，以后的房子质量更好，而且更便宜。
质量更好或许有可能，但更便宜这个又从何说起？
老司机不想重复过去的观点，大家有兴趣可以去翻翻我最近的文章和短视频。简单用一句总结：
现房销售会让开发商更谨慎，拿地更少，楼盘更小，并且开发成本大幅提高。
一个供应减少且成本增加的商品，价格为什么会越来越低呢？有没有可能恰恰相反，2026年，是未来十年买新房、次新房价格最低的一年？
为什么现在还有便宜捡，是因为宁波现在还有一部分积压库存，有些楼盘卖了两三年了还剩几百套，他们只能贴着需求的边缘定价。
比如江北慈城的官山印，以前价格在2万左右，根本卖不动，现在备案成交价降到了15500，上个月卖了14套。
但官山印还会继续降吗？应该不大会了，如果能月均销售10套左右，价格就会稳住。这方面有两个典型的例子，一个是前殷的悦东上境，一个是庄桥的君安里。
悦东上境开盘之初卖得很不好，当时降了一点效果也不明显，于是他们选择硬抗，一直到旁边的润樾卖完。前殷只剩下他们一个中档楼盘（和晏府偏高改）的时候，销售开始起来了，到现在几乎接近清盘，上个月备案了18套，均价29650元/平。
君安里也可谓天崩开局，当时旁边的璀璨天鑫一度把价格打到2万左右，二手次新房更是跌到1.8万以下，君安里也选择了硬抗。等璀璨天鑫清盘后，他们开始独享老庄桥这片市场，目前已经销售大半，只剩下几十套房子，上个月备案10套，均价19000元。
类似的楼盘还有和晏府、百誉府、江湾樾，他们都选择了硬抗，一直扛到竞争对手都卖完，再开始独享市场空档期，。重要的是，他们没有价格战一直打下去，而是守住了某个价格线。
甚至有些楼盘还出现了涨价，比如江北的富华里，最低时均价1.8万，现在涨到了2.1万以上。
老司机举这几个例子是想说明，当竞争逐渐消失，当流速逐渐平稳，楼盘的价格就会稳定下来，甚至出现反弹。
去年以来，新楼盘的数量大幅减少，现在每个月的供应只有几百套，这种竞争逐渐减少，独享区域市场的情况，只会越来越多。
何况，现房新政落地，今明两年还会出现一个新房空档期，新一批楼盘最早也要2028才能预售，这给了现在在卖的楼盘更大的回旋空间。
他们进一步降价的动力就更弱了。
老司机知道还有很多人等着新盘降价，谁不想低价买新房呢？但这个机会大概只能到这里了。继续等下去，等到更多的楼盘清盘，等到成本更高的现房在2028年左右出来，我是没那个自信，会认为那时候更便宜。
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