“买我们的房子可以晚2年还月供”，杭州有新楼盘已跟进“交房后再还贷款”，购房者感叹：早就该这样了……

距离8月28日三部门发布房地产新政已经过去两周，杭州本地如何落地，终于有了新进展。

此前，相关细则尚未落地，哪些楼盘符合条件、何时开始还贷，一直没有定论。记者向银行方面求证，工作人员表示行里还没有下执行文件，无法对外透露信息。但多个楼盘的销售人员已经向客户放出消息：“准备首付就行，月供可以晚两年再还，也就是交房后再还。”

“交房后再还贷款”是口头说法，销售表示，实际规定是竣工备案后还贷款，竣工备案与真正交房到手，通常还有半年左右时间差。

杭州多个楼盘已按新规销售

记者从多个楼盘销售处了解到，能否晚点还月供，大概率根据领预售证的节点来界定。新政后，已有部分楼盘销售明确告诉购房者，可以等房子建得差不多再还贷款。

拱墅区纯新盘兴耀滨江沐澄月预计本月首开，销售的说法相当肯定：“我们是房子竣备后才放款，等于买我们的房子可以晚2年还月供。”

该楼盘交房时间为2028年10月底，“你只要准备首付款就行了，大概2028年开始还月供”。

不过，并非所有楼盘都确认执行新规。同一个楼盘，因新老政策不同，已购业主和新买业主也可能适用两种规则。

滨江区浦沿板块的观序尚府，第二次开盘是9月初正式领预售证。这批房源，按销售的说法，因为卡在这个节点，银行还没确认是否按新规执行，“我的客户都希望越晚越好”。但后续加推的房源，可以确认是按照新政执行的。观序尚府的合同交付时间是2028年年底，接下来买房的客户，大概率可以等到2028年左右再还贷款。余杭区的保利天奕也表示，已提前执行“先竣工备案，购房者再还贷款”。

这或许是本轮新政执行的普遍规则：新政出台前卖出的房子，主体结构封顶后购房者就要开始还贷；新政后卖出的房子，则要等该楼幢竣工备案后再开始还贷。这一时间差通常是1-2年，部分项目可能更长。对购房者来说，原本房子封顶后就要开始还的月供，现在可以往后推一两年，资金准备方面可以充裕很多。

多位销售员表示，楼盘也在等银行的执行口径，真正的细则可能会在9月底或者10月出来。

对于已经卖了很长时间、到明年就要交房的项目来说，新政带来的变化相对有限。

临平东湖新城的滨纷城由滨江集团与杭铁集团联合开发，是9号线双站上盖的TOD超级大盘。项目主打89-139平方米刚需刚改户型，均价约1.7万元/平方米。项目一期已于今年6月交付，目前在售的二期房源计划明年交付。据销售介绍：“我们这个项目大概在2027年6月份开始还月供，房子预计2027年10月交付。”

萧山区楼盘海威中天安璞也属于这种情况。销售介绍，目前细则还没定，但因为楼盘明年就要交付了，“原本买我们房子就不用太早还贷款。政策对我们影响不算很大”。

确保能拿房再还贷

购房者风险降低

“早就该这样了。”购房者张先生对此深有感触。

他买第一套房时还在预售阶段。“交了首付，房子还在建，人还住不进去，月供就已经开始还了。”在他看来，预售制度给购房者增加了资金压力。“就算是买车贷款，也是车拿到手了才开始还车贷。”

张先生2020年开始还贷，两年后房子才交付，又通风了半年多才入住。实际居住时间只有3年多，贷款却已经还了6年多。

他正在考虑买二套房，新政出台让他安心不少，“以后可以直接买现房，新房和二手房的差距可能只剩装修和价格，时间成本已经没有差别了”。

显然，新政解决的正是这个时间错配问题。

从政策设计看，核心逻辑是把交付风险从购房者身上转移回开发商，具体表现为销售制度和房贷发放两个环节。

新政提出，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。预售门槛统一提升至“主体结构封顶”，预售资金监管全面收紧，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。

对购房者影响最直接的，是个人住房贷款发放时点的调整：从原先的“主体结构封顶”后移到“竣工备案”。

也就是说，购房者在楼盘未完工前无须还贷，避免了“房子没拿到、月供却要还”的错配风险。

需要说明的是，竣工备案意味着工程已经过政府相关部门检验认可，具备交付使用的法定条件，但并不等同于开发商向购房者交房。不过，竣工备案后购房者再开始还款，购房风险已大大降低。

这一调整也提高了对开发商的资金要求。预售的融资功能被明显削弱，推动房企告别“高负债、高杠杆、高周转”模式，转向更可持续的发展方式。

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