广东
不知道大家有没有发现，最近广州经常能看到某某新商业体亮相的消息，有的人气还挺旺，有的似乎却是开局即终局。
而最近的一则新闻，则更是让人思考：广州的商业体，是不是真的越多越好？
在上周，黄埔三资云平台发布公告：原定于当天组织竞投的上博商业广场（1—7号楼）集体物业租赁项目，因报名期间无人报名，终止此次竞投活动。
而这已经是项目的第4次挂牌公告，从今年1月首次挂牌底价27元/㎡/月，到25元，再到23元加免租一年，四次挂牌，均未能成交。
如果只是上博广场一家的事，可以归结为“运气不好”，但翻一翻广州各区农村集体资产交易平台的数据，你会发现这几乎是一种“标配结局”。
以黄埔区为例，三资云平台上交易公告中中止的比挂牌的还多，而中止的原因基本都是因为无人报名。
哪怕是寸土寸金的天河，也有大把的商业体难逃无人问津的命运。
为什么会这样？
翻一翻它们的出身就明白了，这些商业体绝大多数是旧改项目中配建的集体物业。
广州旧改的补偿逻辑里，村集体除了获得复建住宅，还会获得相当体量的经营性物业作为长期收入来源。
这个设计本身没问题，但问题出在“量”上。过去几年广州城市更新集中推进，大量旧改项目在同一时期进入建设阶段，这些项目几乎都配建了体量不小的商业体。
供应端在集中放量，需求端却在收缩。2026上半年广州甲级写字楼空置率22.6%，标杆购物中心空置率升至9.12%。
这就好比一条街上突然开了几十家餐厅，口味还差不多，最后大概率是大家都吃不饱。
更别说，同质化，比空置更致命。
细看这些商业体的也太规划，几乎都是“商业+办公+酒店”的标配组合，都是“辐射周边社区”的定位。
尤其是过去几年广州城市更新集中推进，大量旧改项目在同一时期进入建设阶段，几乎每个项目都配建了体量不小的商业体。
黄埔区就是最典型的样本，黄陂社区除了上博广场，还有东创广场；茅岗有大型复建集体物业；横沙、姬堂、萝岗……几乎村村都有留用地项目在招商。
这么多年，黄埔一直被调侃是商业荒漠，但黄埔的商业真的少吗？并不是，只是一来缺乏标杆，二又缺乏规模效应，商业体点状分布，商圈可逛性不强，人气最旺的，始终还是萝岗万达。
60个商业体扎堆招商，看起来热闹，实际上是在复制过去的问题。每个村集体都在自己那一亩三分地上盖商业体，各自为政，缺乏统一规划和错位竞争，结果就是每个都不够大、不够强、不够有吸引力。
那么，该怎么解决这个困境呢？
天河区已经做出探索，在几天前，天河举办了一场村集体物业及留用地招商推介会，提出推动村集体从“房东”向“产业合伙人”转型，推行“村集体出地、市场出资”模式——村集体提供土地，企业出资建设，建成后村集体享有物业所有权，合作企业在合同期内享有经营权与收益权。
简单来说，村集体不再试图包揽从建设到运营的全链条，而是退回到“地主”角色，把开发运营交给专业团队。这听起来简单，但实际操作中需要村集体克服“什么都想自己管”的惯性。
事实上，广州村集体物业当前的困境，表面看是招商难、租金降、无人报名，但根子上是旧改供应节奏与市场需求节奏之间的错配，大量留用地指标在过去几年集中兑现为实物物业，却没有同步建立起与之匹配的市场化运营能力。
这其实也给广大的购房者提了个醒，如果你看的项目也有商业的规划，不妨再多嘴问几句：商业体是村集体自营，还是引入了专业运营团队？大概什么时候能建成开业？跟周边的商业有什么差异？
说白了，商业并非越多越好，好逛才是最重要的。
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