北京买房：理清思路，购房建议2005

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

孩子2028年幼升小。夫妻双方，一个工作在朝阳芍药居，一个工作在丰台科技园。也不太看好目前学区房的溢价和未来走势，但还是想尽可能的让孩子读一个相对好的学校。目前整体的思路是买一个占坑房，对外出租，一家人再在附近租一个大一点的，品质好一点的小区。有几个方案。

方案一：隆远阁开间，人大附中朝阳学校九年一贯制，能顾一头。方案二：西城广外，乐城或远见名苑开间，对口实验二小广外。方案三：西城羊坊店，老塔楼带电梯，对口铁路实验。

请问你觉得这个思路对吗？但是都说楼市黑五类（小破老塔学）慎碰，虽然占坑也得小300。

A：

1、买占坑儿房对外出租，图什么呢？租金方面收益率肯定很低，西海至少比北京均值低30%左右，人朝的也得10%以上。保值角度的风险偏高，因为溢价比例高，而且还不宜居。居住角度的性价比低，在入学低谷期有可能受影响更大。

尤其是开间，就算没有学区影响，大多数也是价格走势弱的。而且您关注的还有单体楼的，一般是不建议长期持有的。老破小则是流动性弱，尤其是带硬伤的。所以看自己的判断吧，我给不了什么建议似的。

2、另外常规建议是先选行政区，然后是学区，再之后是校区，最后才是小区和具体房源。因为每个行政区的教育模式都有自己的特点，没有哪个最好，只看哪里适合自己。您这朝阳、西城和海淀，没法儿横向比较，只能家长自己决定。

3、简单说两句吧，隆远阁是对口人朝，但哪个校区能确定吗？如果是本校的话还好，其他校区的话就普通了。因为花了同样的溢价成本，却没得到迄今为止价值最高的。

当然这里的优势是溢价不算高，估计也就10%最高15%吧，肯定不超20%。但这种产品一般不建议长期持有，虽然是次新房，可价格像是保值好的吗？

4、广外也都是开间，常规建议都是：占坑儿房的主要功能就是得到学位，入学后没必要长期持有了。赌赢了无非是得到本来就应该得到的，但赌输了也就赌输了。而且为什么要跟大趋势对赌啊？我反正不太理解。

5、如果是三个学区排名，那到目前为止是羊坊店排名最高。尤其是选项中还有朝阳的人朝，那就更是先看羊坊店的了。所以我都不太理解您家的方案，谁给做的啊？

塔楼带电梯的小户型，总价小300万，那这套房大概率有硬伤，否则不至于这么便宜。那这就看自己的判断吧，反正一般占坑儿没这么选的，各项劣势全占，优势只有价格低。打个比方就跟股市里的垃圾股似的，长期持有就得看运气了。

6、思路怎么说呢，我看不太懂，不好谈什么对错，还是您家自己判断吧。另外多说一句，既然是一方工作在丰科园，那为什么没考虑第五实验呢（自己找渠道）？如果能成功就没必要买房了，毕竟这些房源都不算强。

仅供参考。

二

Q:

我家房子第一次出租，不懂租房的要开发票，请问这税应该归谁交？中介说是应该他交，但他说如果他交的话让我每个月减100块钱，钱虽然不多，但感觉有没说清楚的感觉。

A：

1、理论上，或者说从法律角度肯定是应该由业主缴纳啊。纳税是每个公民的义务，房租税其实就是个人所得税，挣钱了自然应该依法纳税。

但现实中是实用原则，谁需要这张发票，那就由谁最终承担代价。打个比方就是肯定是由您纳税，拿到了发票。但您并不需要这张票，租客却需要，那您就按照成本价转让给他呗。

2、中介说的是最终买单的，并不是法定义务。

3、具体的账您自己算吧，或者让中介算。我简单算一下吧，现在北京个人出租住宅的税率是2.5%，那100块钱就对应4000块钱房租。如果您这套房超过4000了，比如8000吧，那就相当于两方分担了税费。其他的自己算吧。

仅供参考。

借这话题聊两句。全世界出租房子其实都应该交税，法定税率基本都在5-20%之间，以8-15%为主流。

内地在改开之后的很多年里，并没有“综合税率”的说法，而是首先要缴纳12%的租金税，之后还有一系列的附加税费。比如增值税，营业税，所得税、城建费，教育费附加等等，很复杂，至少要填7/8张表，合计税率则是低了15%高了20%。所以那会儿很少有人交这种税，连租客也是找别的发票替代。

后来应该是2000年之后，或者2003年前后吧，也就是公房允许完全上市之后，出租房大量增加，但租金税收却没增加多少。所以北京就出台了综合税率，统一为5%。这之后主动交税的就应该多多了，毕竟租客没必要去找其他发票了。

然后是2019年税率减半，到现在为止都是2.5%。但这只限于住宅，公寓商铺等商业地产的税率还是12%。

三

Q:

怎么评估自己要不要卖房？

A：

1、呵呵，这问题问的。房子是用来住的，有需求就买，能用其他方式解决就不用买呗。这跟要不要买车不是一样吗？觉得地铁公交方便就不用买，想自己掌控出行路线就买。或者说有资格+有钱+有意愿就买，三者缺一就不属于真正的需求，那就甭买。

2、另外也可以从经济角度来考虑需求。现在北京一套200来万的房子的租金是4000多块钱，每年5万吧，租金收益率2.5%。

那假定您有200来万现金，存银行的话现在利率1.5%每年能收3万左右利息。您觉得是买套房合适vs存银行吃利息合适？

3、还可以从是否在北京常住考虑。如果只是短期三五年的工作周期那就没必要买，否则买房卖房的税费成本就至少2-3%，超过一年租金了不划算。

如果是确定长期生活那就最好买，总租房也不是长久之计。而且买了也就踏实了，省的老琢磨这种没有标准答案的问题，闹心不闹心啊？

仅供参考。

四

Q:

我之前2024年买了***社区的2居室，当时跟您提过，估计您也没印象了。经过了这两年老破小的暴跌，加上市场对老破小的不看好，我想把车道沟的卖了，基本上等价或者少加一点儿置换到西山去，比如****、东里或者**家园那边去，您感觉我这种置换想法合理么？那边是回迁房，就是房龄新一些同等价格面积大一些，居住环境改善一些。但是都是用地段的价值换的。。所以我就没想好这种置换是否合理。

A：

1、如果目的是自住为主的话就合理，房子本来就是用来住的。尤其是***苑，居住的性价比角度应该相对最高。**嘉园则是看房时具体计算一下吧，毕竟是网红盘，前些日子炒作出的溢价不低，现在我也不知道降了多少，但肯定有合适的，多看房+多算账就行。

2、其他角度怎么说呢？在剔除学区溢价的情况下，房产性质的排序是商品房、老公房，福利房和政策房、保障房、安置房、最后是回迁房。

尤其是房龄新的回迁房小区，最好考察好物业水平，否则有可能老化的快，价格走势也就弱点儿了。很多回迁房都是房龄新的时候受追捧，但坚持的年头儿不多，设施和环境都容易老化。

3、其他没什么了，地段儿是明摆着的，居住方面就看自己的喜好了。

仅供参考。

五

Q:

请教一下，现在赚钱越来越难，请问除了物业费，还有哪些费用是可以长期拖欠的？水电气暖，通话网络，年检费，停车费，4S保养费，饭馆吃饭+外卖？房租是最大头儿的，能拖欠吗？税收的去处是看不见摸不着的，能拖欠吗？

A：

其实还是有很多费用可以拖欠的。比如给父母的赡养费，给子女的教育费，给老婆的生活费，甚至包括娶媳妇的彩礼，给她画个大饼就行了。再有就是PDD了，可以仅退款……

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